Arrendador

¿Quién es el arrendador?

El arrendador es la parte que, mediante un contrato de arrendamiento, se obliga a ceder el uso y disfrute de un bien mueble o inmueble a otra parte (el arrendatario), a cambio de una contraprestación pactada.

En el ámbito de los arrendamientos urbanos, esta cesión suele referirse al uso de una vivienda o local de negocio. El arrendador conserva la titularidad del bien y, en determinados supuestos, puede ser un representante legal o administrador, sin necesidad de ser su propietario.

¿Dónde se regula esta figura?

La figura del arrendador se regula en el artículo 1543 del Código Civil de manera genérica, donde se define el arrendamiento de cosas como aquel en que una parte se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.

Además, en los arrendamientos urbanos, se aplica la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que regula específicamente los derechos y obligaciones del arrendador en los contratos de vivienda o uso distinto al de vivienda.

¿En qué se diferencian arrendador y arrendatario?

La diferencia esencial entre arrendador y arrendatario radica en el papel que cada uno desempeña en el contrato. El arrendador es quien entrega el bien para su uso, mientras que el arrendatario es quien lo recibe y se obliga a pagar la renta pactada.

Mientras el arrendador conserva la titularidad y control sobre el bien, el arrendatario asume el uso temporal del mismo y ciertas cargas derivadas de su uso ordinario.

¿Quién puede ser arrendador?

Puede ser arrendador cualquier persona física o jurídica con capacidad de obrar y disposición sobre el bien.

• Las personas físicas deben ser mayores de edad o menores emancipados, y en el caso de personas con discapacidad, podrán actuar a través de sus representantes legales.
• También pueden ser arrendadores las comunidades de bienes o entidades sin personalidad jurídica si actúan debidamente representadas.

Por otro lado, puede haber un solo arrendador individual o actuar varias personas como tal conjuntamente en un mismo contrato, como ocurre en los casos de copropiedad o herencias indivisas, en los que la titularidad del bien recae sobre más de una persona.

 ¿Cuáles son los derechos del arrendador?

En el seno de un contrato de arrendamiento, el arrendador ostenta distintos derechos que derivan tanto del contrato como de la normativa aplicable:

• Derecho a percibir la renta. El principal derecho del arrendador es el de cobrar la renta en el plazo y forma convenidos. Normalmente, el lugar es el mismo inmueble arrendado, y el plazo suele ser los primeros 5 días del mes. En cuanto a la forma, se puede pactar el pago en metálico, por transferencia bancaria o por cualquier otro método que permitan las nuevas tecnologías.
• Derecho a exigir fianza. Según el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendador tiene derecho a que se le abone una fianza equivalente a una mensualidad de renta para vivienda o de 2 mensualidades para uso distinto de vivienda. Esta fianza tiene como finalidad actuar como garantía del cumplimiento del contrato.
• Derecho a recuperar el bien arrendado al término del plazo fijado y en el mismo estado en que fue entregado, salvo por el desgaste ordinario.
• Derecho a resolver el contrato. El arrendador también tiene derecho a resolver el contrato por causas justificadas y previstas en la ley, como son el impago de renta o la cesión no autorizada de la vivienda o local.
• Derecho a ser informado de cualquier obra o modificación en la vivienda y a oponerse si no está permitida.
• Derecho a interrumpir la prórroga del contrato, de manera excepcional, si se ha previsto contractualmente y existe causa justificada, como necesidad de ocupación por el propio arrendador o sus familiares en primer grado.

¿Cuáles son sus obligaciones?

Las obligaciones del arrendador tienen como finalidad garantizar el uso pacífico y funcional del bien arrendado. Entre ellas destacan:

• Poner a disposición del arrendatario la vivienda o local, en condiciones de habitabilidad y uso conforme a lo estipulado en el contrato.
• Realizar todas las reparaciones necesarias, salvo las menores, que corren a cargo del arrendatario (artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y artículo 1554 del Código Civil), como extensión de su obligación de mantener en todo momento las condiciones de habitabilidad o de uso óptimo del bien arrendado.
• Respetar el uso pacífico del arrendatario, sin interferencias indebidas.
• Notificar con antelación cualquier obra de mejora que no pueda esperar al fin del contrato, con un plazo mínimo de 3 meses. Deberá informarle también de la naturaleza de la obra, del coste estimado y de la fecha de inicio y fin.
• Informar con 30 días de antelación la intención de vender el inmueble, para que el arrendatario pueda ejercer su derecho de adquisición preferente, si lo desea.
• Devolver la fianza al finalizar el contrato, salvo que existan daños o impagos justificados, debiendo abonarse intereses si se retrasa más de 1 mes la devolución.

¿Qué consecuencias tiene el incumplimiento del arrendador?

El incumplimiento de las obligaciones del arrendador puede dar lugar a la resolución del contrato de arrendamiento, conforme a lo previsto en el artículo 1556 del Código Civil. Además, el arrendatario podrá reclamar la indemnización por los daños y perjuicios sufridos.

Entre los supuestos más frecuentes de incumplimiento se encuentran la falta de entrega de la cosa arrendada, la omisión de reparaciones necesarias o la perturbación del uso pacífico del bien.

En el arrendamiento de vivienda, tales conductas pueden incluso constituir acoso inmobiliario si implican una presión intencionada para que el arrendatario abandone la vivienda.

¿Qué peculiaridades presenta la figura del arrendador en el arrendamiento de obra y servicios?

En el contexto del arrendamiento de obra y de servicios, la figura del arrendador presenta características distintas respecto del arrendamiento de cosas (como el de vivienda o local), ya que lo que se cede no es el uso de un bien, sino la realización de una actividad o la ejecución de una obra concreta.

El objeto del contrato por tanto, es una actividad, no una cosa, y el arrendador se compromete a prestar un servicio o a ejecutar una obra por cuenta del arrendatario, con deberes específicos según la naturaleza de la prestación.

A continuación se detallan sus peculiaridades principales:

En el arrendamiento de servicios

• El arrendador es quien presta el servicio, mientras que el arrendatario es quien lo recibe y se obliga a pagar un precio cierto.
• El arrendador se compromete a aplicar la diligencia debida y los medios adecuados, pero no necesariamente a obtener un resultado concreto. Por tanto, no incurre en incumplimiento si no se logra el resultado esperado, siempre que haya actuado conforme a las reglas de su profesión o actividad.
• Esta modalidad se rige, en general, por el artículo 1544 del Código Civil, donde se define como aquel contrato por el que una parte se obliga a prestar un servicio a otra a cambio de una retribución.

En el arrendamiento de obra

• El arrendador es quien se compromete a ejecutar una obra determinada, de manera que aquí sí existe una obligación de resultado.
• El arrendador responde por la finalización defectuosa, parcial o distinta de lo pactado, incluso si ha puesto los medios adecuados, a diferencia del arrendamiento de servicios.
• También en este caso, el contrato se basa en el pago de un precio cierto por parte del arrendatario, y la relación puede extenderse a supuestos de construcción, reformas o trabajos materiales de diversa índole.