El arrendatario es quien, por medio de un contrato de arrendamiento, toma el control (uso y disfrute) de la cosa arrendada. En arrendamientos de servicios y obras el arrendatario es, respectivamente, quien recibe el servicio o la ejecución de la obra objeto del contrato.
El arrendatario es la persona que posee el derecho de uso temporal de un bien a cambio de un precio.
Derechos y obligaciones del arrendatario
La posición de arrendatario es un estatuto jurídico regulado principalmente en el Código Civil (CC) y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Estas normas atribuyen un catálogo de derechos y obligaciones al arrendatario, cuyo contenido principal desglosamos a continuación.
Derechos del arrendatario
El derecho principal del arrendatario es el disfrute del bien durante la duración del contrato. Su propietario no podrá perturbarle en este disfrute, aunque podría solicitar la revisión del objeto del arriendo.
Además, el arrendatario puede exigir que se realicen las reparaciones pertinentes para que el bien objeto de arriendo se mantenga en condiciones de servir a su fin. En el caso de un alquiler de vivienda, el arrendatario puede exigir al casero las reparaciones de instalaciones sanitarias o eléctricas, por ejemplo, así como de los principales elementos de la casa.
El arrendatario de bienes inmuebles también tendrá derecho a la adquisición preferente, en caso de que el propietario pretenda venderlos. Así, el casero deberá comunicarle la intención de venta para que el arrendatario pueda ejercitar su derecho a tanteo. En caso de no realizarse esta comunicación, el arrendatario todavía gozará del derecho a retracto, lo que le permitirá anular la compra y adquirir la vivienda.
Derechos de los familiares del arrendatario
En caso de fallecimiento del arrendatario, la LAU otorga a sus familiares el derecho a subrogarse en el contrato. Los familiares que ostentan este derecho son:
- Cónyuge o análogo conviviente al tiempo del fallecimiento.
- Descendientes sujetos a la patria potestad o tutela del arrendatario, o que hubieran convivido con él durante los dos años anteriores.
- Ascendientes o hermanos que hubieran convivido con el arrendatario durante los dos años anteriores.
- Parientes de hasta tercer grado que hubieran convivido con el arrendatario durante idéntico período, siempre que tengan reconocida una minusvalía igual o superior al 65%.
En esta línea, cuando el fallecido sea el arrendador, el arrendatario tendrá derecho a disfrutar del alquiler en las mismas condiciones. Ello salvo que el primero actuara como usufructuario, caso en que deberán revisarse las condiciones con los nuevos dueños (los verdaderos propietarios).
Obligaciones del arrendatario
La obligación principal del arrendatario es pagar la renta, servicio u obra objeto del arrendamiento. Por supuesto, deberá realizar tal pago en la cuantía y condiciones acordadas. Esto implica que abonar la renta o precio en lugar o tiempo diferente al acordado supone un incumplimiento de contrato.
Si el objeto del contrato es un bien, el arrendatario debe emplearlo diligentemente. En caso de que se acordara un uso determinado, no podrá destinarlo a otro salvo acuerdo con su contraparte. Además, debe comunicar al arrendador los daños o perjuicios que pudiera padecer el bien. Estos incluyen:
- Usurpaciones.
- Novedades dañosas.
- Necesidad de reparaciones.
Si el arrendatario no comunicara estos hechos diligentemente, será responsable de los daños y perjuicios que de ellos se deriven. Además, también responde de las pérdidas o daños que pudieran acontecer, siempre que no se deban a circunstancias impredecibles o inevitables.
En el caso de arriendo de bienes inmuebles, el arrendatario deberá devolver la finca en las condiciones en que la recibiera. El CC establece la presunción iuris tantum de que la recibió en buen estado. Dicho de otro modo, se entenderá que la finca estaba en buenas condiciones salvo que se demuestre lo contrario. Por eso es importante consignar el estado del inmueble en el contrato, en aras a evitar posteriores abusos.
Además, en estos casos también deberá soportar las obras y reparaciones urgentes. Sin embargo, cuando estas superen los 40 días tendrá derecho a una reducción de su renta. Esta se rebajará en proporción al tiempo y la parte del bien inhabilitada. Cuando estas obras y reparaciones hagan inhabitable el inmueble, el arrendatario tendrá derecho a rescindir el contrato de alquiler.
Respecto a las averías y daños normales por el uso, serán de cuenta del arrendatario, así como los suministros y los impuestos acordados.