El arrendatario es quien, por medio de un contrato de arrendamiento, toma el control (uso y disfrute) de la cosa arrendada. En arrendamientos de servicios y obras el arrendatario es, respectivamente, quien recibe el servicio o la ejecución de la obra objeto del contrato.
El arrendatario es la persona que posee el derecho de uso temporal de un bien a cambio de un precio.
¿Quién es el arrendador y quién es el arrendatario?
La RAE define al arrendatario como:
"Parte del contrato de arrendamiento que, en el arrendamiento de cosa, usa o disfruta de la cosa y paga el precio; en el arrendamiento de obra o servicios, ejecuta la obra o presta los servicios objeto del contrato y recibe el precio pactado."
La posición de arrendatario es un estatuto jurídico regulado principalmente en el Código Civil (CC) y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el servicio, y arrendatario al que adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio que se obliga a pagar.
Estas normas atribuyen un catálogo de derechos y obligaciones al arrendatario (inquilino), que lo diferencian del arrendador y cuyo contenido principal desglosamos a continuación.
Si quieres obtener más información sobre la figura del arrendador, pincha en este enlace.
Derechos del arrendatario
El derecho principal del arrendatario es el disfrute del bien durante la duración del contrato. Su propietario no podrá perturbarle en este disfrute, aunque podría solicitar la revisión del objeto del arriendo.
Además, el arrendatario puede exigir que se realicen las reparaciones pertinentes para que el bien objeto de arriendo se mantenga en condiciones de servir a su fin. En el caso de un alquiler de vivienda, el arrendatario puede exigir al casero las reparaciones de instalaciones sanitarias o eléctricas, por ejemplo, así como de los principales elementos de la casa.
El arrendatario de bienes inmuebles también tendrá derecho a la adquisición preferente, en caso de que el propietario pretenda venderlos.
Así, el casero deberá comunicarle la intención de venta para que el arrendatario pueda ejercitar su derecho a tanteo. En caso de no realizarse esta comunicación, el arrendatario todavía gozará del derecho a retracto, lo que le permitirá anular la compra y adquirir la vivienda.
Derechos de los familiares del arrendatario
En caso de fallecimiento del arrendatario, la LAU otorga a sus familiares el derecho a subrogarse en el contrato. Los familiares que ostentan este derecho son:
- Cónyuge o análogo conviviente al tiempo del fallecimiento.
- Descendientes sujetos a la patria potestad o tutela del arrendatario, o que hubieran convivido con él durante los dos años anteriores.
- Ascendientes o hermanos que hubieran convivido con el arrendatario durante los dos años anteriores.
- Parientes de hasta tercer grado que hubieran convivido con el arrendatario durante idéntico período, siempre que tengan reconocida una minusvalía igual o superior al 65%.
En esta línea, cuando el fallecido sea el arrendador, el arrendatario tendrá derecho a disfrutar del alquiler en las mismas condiciones. Ello salvo que el primero actuara como usufructuario, caso en que deberán revisarse las condiciones con los nuevos dueños (los verdaderos propietarios).
Obligaciones frente al arrendador
En el artículo 1555 del Código Civil español se enumeran las principales obligaciones de esta parte:
El arrendatario está obligado:
1.º A pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos.
2.º A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.
3.º A pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato.
La obligación principal del arrendatario es pagar la renta, servicio u obra objeto del arrendamiento. Por supuesto, deberá realizar tal pago en la cuantía y condiciones acordadas.
Esto implica que abonar la renta o precio en lugar o tiempo diferente al acordado supone un incumplimiento de contrato.
Si el objeto del contrato es un bien, el arrendatario debe emplearlo diligentemente. En caso de que se acordara un uso determinado, no podrá destinarlo a otro salvo acuerdo con su contraparte.
Además, debe comunicar al arrendador los daños o perjuicios que pudiera padecer el bien (artículo 1559 del Código Civil).
Estos incluyen:
- Usurpaciones.
- Novedades dañosas.
- Necesidad de reparaciones.
Si el arrendatario no comunicara estos hechos diligentemente, será responsable de los daños y perjuicios que de ellos se deriven. Además, también responde de las pérdidas o daños que pudieran acontecer, siempre que no se deban a circunstancias impredecibles o inevitables.
Deberes en el arrendamiento de inmuebles
En el caso de arriendo de bienes inmuebles, el arrendatario deberá devolver la finca en las condiciones en que la recibiera (artículo 1561 del Código Civil).
El CC establece la presunción iuris tantum de que la recibió en buen estado. Dicho de otro modo, se entenderá que la finca estaba en buenas condiciones salvo que se demuestre lo contrario. Por eso es importante consignar el estado del inmueble en el contrato, en aras a evitar posteriores abusos.
A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.
Además, en estos casos también deberá soportar las obras y reparaciones urgentes. Sin embargo, cuando estas superen los 40 días tendrá derecho a una reducción de su renta.
Esta se rebajará en proporción al tiempo y la parte del bien inhabilitada. Cuando estas obras y reparaciones hagan inhabitable el inmueble, el arrendatario tendrá derecho a rescindir el contrato de alquiler.
Si durante el arrendamiento es necesario hacer alguna reparación urgente en la cosa arrendada que no pueda diferirse hasta la conclusión del arriendo, tiene el arrendatario obligación de tolerar la obra, aunque le sea muy molesta, y aunque durante ella se vea privado de una parte de la finca.
Si la reparación dura más de cuarenta días, debe disminuirse el precio del arriendo a proporción del tiempo y de la parte de la finca de que el arrendatario se vea privado.
(...)
Respecto a las averías y daños normales por el uso, serán de cuenta del arrendatario, así como los suministros y los impuestos acordados.
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