Derecho de adquisición preferente

El derecho de adquisición preferente es la facultad que se concede a una persona física o jurídica de adquirir un bien con prioridad sobre un tercero, cuando su propietario se dispone a enajenar.

El derecho de adquisición preferente consiste en la facultad de adquirir un bien con prioridad sobre un tercero.

Se da en diversos supuestos, como arrendamientos, enajenación forzosa de sociedades, concursos y venta de indivisos.

Está regulado en diversas leyes según el caso, aunque también se debe tener en cuenta la legislación autonómica. Comprende los derechos de tanteo y retracto, por lo tanto, puede ejercerse antes o después de la venta.

Acuerdo de adquisición preferente

Como hemos visto, el derecho de adquisición preferente es la prioridad que un futuro vendedor concede a una persona, para que, si desea vender determinado bien, ésta pueda hacer una oferta con prioridad a otro comprador, que es lo que se conoce como derecho de tanteo. O, en el caso de que se hubiera vendido, adquirirla al mismo precio y condiciones, es decir ejercer el derecho de retracto.

Este derecho de adquisición preferente puede establecerse en un acuerdo, por ejemplo, en el caso de sociedades anónimas o sociedades de responsabilidad limitada, dando preferencia a los demás socios en el caso de venta de alguna participación a fin de evitar la entrada de otras personas a la sociedad.

Son las llamadas cláusulas de limitación para la transmisión de acciones.

En forma particular se puede establecer un acuerdo de adquisición preferente sobre cualquier bien mueble o inmueble, teniendo en cuenta que en el caso de existencia de un contrato de arrendamiento los arrendatarios tendrán prioridad sobre el firmante del acuerdo.

Además, el acuerdo de adquisición preferente no obliga al propietario a vender, ni a la otra parte a comprar.

Este acuerdo debe contener entre otros los siguientes aspectos:

• Plazo de ejercicio del derecho de adquisición preferente.
• Posible indemnización al futuro comprador en caso de que no se respete lo pactado.
• Limitación del disfrute del bien por parte de su propietario, mientras dure el derecho de adquisición preferente.

A diferencia de otros contratos como el de arras o alquiler con opción a compra, en el acuerdo de adquisición preferente no se fijan términos concretos sobre la enajenación ya que no es seguro que se vaya producir.

Al no estar contemplado o regulado de manera específica, el acuerdo de adquisición preferente se enmarca dentro de lo dispuesto por el artículo 1255 del Código Civil sobre autonomía de la voluntad.

Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.

Artículo 1255 del Código Civil

Para que resulte válido debe cumplir con lo establecido en dicho cuerpo legal. Para que produzca plenos efectos frente a terceros, será formalizado ante notario para elevarlo a documento público.

Requisitos para la adquisición preferente en arrendamientos urbanos

El derecho de adquisición preferente está regulado por el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.

Artículo 25.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Se establece los siguientes requisitos y condiciones:

Derecho de tanteo

El arrendatario puede ejercer el derecho de tanteo sobre la vivienda dentro de los 30 días naturales a partir de ser notificado en forma fehaciente de la decisión de vender la finca arrendada, precio y condiciones de venta.

Los efectos de la notificación caducan a los 180 días.

2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.

Artículo 25.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Derecho de retracto

Si no fue notificado, se hubiera omitido cualquier requisito o el precio resultase inferior o en condiciones menos onerosas que las iniciales, puede ejercer el derecho de retracto, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1518 del Código Civil.

El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además:

1.º Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.

2.º Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.

Artículo 1518 del Código Civil

El plazo es de 30 días a partir de la notificación mediante entrega de copia de la escritura o el documento por el cual se formalizó la venta.

3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.

Artículo 25.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Preferencia

Los derechos de tanteo y retracto tienen preferencia sobre otro derecho similar, excepto el del copropietario o quien figure inscrito en el Registro de la Propiedad al momento de celebrarse el contrato de arrendamiento.

4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.

Artículo 25.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Integridad

Los derechos de preferencia deben ajustarse a las condiciones de venta. Por ejemplo, si la venta incluye los objetos, muebles y accesorios, los derechos de tanteo o retracto no pueden ejercerse solo sobre la vivienda.

6. Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el artículo 3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.

Artículo 25.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Inscripción

Para inscribir el título de venta de una vivienda arrendada, el propietario o quien figure inscrito debe justificar que se ha permitido al arrendatario ejercer sus derechos.

5. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.

Artículo 25.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Renuncia

El contrato de arriendo puede incluir una cláusula de renuncia al ejercicio del derecho de adquisición preferente.

En este caso, si el propietario tiene intenciones de vender la vivienda, debe comunicarlo al arrendatario con una antelación mínima de 30 días a la fecha de la formalización de la operación.

8. No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.

En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.

Artículo 25.8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Sin embargo, se debe tener en cuenta lo expresado en el apartado anterior respecto de su validez.

Objeto diferente al de vivienda

Si el arrendamiento es para un uso diferente al de vivienda también rige el derecho de adquisición preferente.

Requisitos para la adquisición preferente en arrendamientos rústicos

Los requisitos se encuentran detallados en la Ley de Arrendamientos Rústicos.

• Plazo. El arrendatario tiene un plazo de 60 días hábiles a partir de la recepción de la notificación de venta para ejercer el derecho de adquisición preferente al mismo precio y condiciones. Si no fue notificado, correrá un plazo de 60 días hábiles a partir de la fecha en que tomará conocimiento de la venta por cualquier medio, para ejercer el derecho de retracto.
• Notificación. En cualquier caso, la venta debe ser notificada al arrendatario mediante entrega de copia de la escritura de enajenación para que pueda ejercer el derecho de retracto o adquisición preferente.
• Múltiples arrendatarios. Si se ha concedido arrendamiento a diferentes arrendatarios, por ejemplo, en el caso de fincas de diversos aprovechamientos, los derechos de tanteo y retracto solo pueden ser ejercidos por el arrendatario de la parcela de aprovechamiento principal. Si hubiera varios, corresponde al agricultor joven. En caso de haber más de uno, al que tenga mayor antigüedad en el arrendamiento. De todas maneras, la notificación de la enajenación o intención de enajenación debe ser enviada a todos los arrendatarios.
• Arrendamiento parcial. Cuando la parte arrendada es una fracción de la extensión total, los derechos de adquisición preferente solo pueden ejercerse sobre la superficie arrendada.

Excepciones al derecho de adquisición preferente en arrendamientos rústicos

El artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, además de establecer las condiciones para el ejercicio del derecho de adquisición preferente, establece también las excepciones o casos en que no proceden dichos derechos. 

Estos son:

• Transmisiones a título gratuito, cuando el adquirente sea cónyuge del propietario, pariente hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad, o ascendiente o descendente.
• Permuta de fincas rústicas inferiores a 10 hectáreas de secano o de regadío, cuando la permuta se efectúe para agregar una de las fincas permutadas.
• Retracto de colindantes según el artículo 1523 del Código Civil. Tendrán preferencia cuando la finca objeto del retracto y la colindante no superen la superficie de una hectárea.