Los bienes inmuebles son aquellos que tienen una ubicación fija en el espacio. El Código Civil español se encarga de regular estos bienes en su artículo 334.
Un bien inmueble es un objeto tangible que no puede movilizarse en el espacio sin que pierda su naturaleza o esencia.
¿Qué es un bien inmueble?
Los bienes son las posesiones o propiedades que una persona física o jurídica tiene. Estos constituyen su patrimonio. Una de las clasificaciones más importantes que se pueden hacer de los bienes los divide en muebles o inmuebles.
- Los bienes que se pueden trasladar de un lugar a otro se denominan bienes muebles.
- Por el contrario, los bienes inmuebles son objetos tangibles que no pueden movilizarse en el espacio sin que pierdan su naturaleza o esencia.
Esa clasificación la establece el artículo 333 del Código Civil y viene del derecho romano.
Todas las cosas que son o pueden ser objeto de apropiación se consideran como bienes muebles o inmuebles. También pueden ser objeto de apropiación los animales, con las limitaciones que se establezcan en las leyes.
Entre los bienes inmuebles, también denominados bienes raíces, se encuentran terrenos, casas, edificios, fincas, garajes, cercas, estructuras, sistemas de servicios públicos, etc.
El título de propiedad de un bien inmueble da derecho a su superficie, y a veces, según sea el caso a derechos de aire y de minerales. Esos derechos se pueden comprar o vender, arrendar o transferir juntos o por separado.
Los bienes inmuebles deben estar obligatoriamente inscritos en el Registro de la Propiedad.
Tipos de bienes inmuebles
El artículo 334 del Código Civil español clasifica los bienes inmuebles de la siguiente manera:
- Por naturaleza: en esta categoría se incluyen los bienes originarios tales como: las tierras, y se incluyen aquí también canteras, minas y aguas vivas o estancadas.
- Por incorporación: en esta categoría están todos los patrimonios que se incorporan a los originarios, tales como:
- Construcciones adheridas al suelo
- Árboles, plantas y los frutos que deriven de ellos.
- Instalaciones u otros que se adhieran al inmueble de manera fija (instalaciones sanitarias, tuberías, equipos u otros).
- Por destino: en este apartado entra cualquier bien que el propietario destine al servicio del bien inmueble.
- Puede tratarse de objetos decorativos como esculturas y estatuas, que se coloquen en el inmueble para unirlos a él de manera permanente.
- También de máquinas o utensilios que se requieran para la explotación del bien inmueble que puede ser una finca.
- Por analogía: se refiere esta categoría a concesiones administrativas de obras públicas, servidumbres y otros derechos reales sobre bienes inmuebles que haya recibido el propietario del bien.
1. Son bienes inmuebles:
1.º Las tierras, edificios, caminos y construcciones de todo género adheridas al suelo.
2.º Los árboles y plantas y los frutos pendientes, mientras estuvieren unidos a la tierra o formaren parte integrante de un inmueble.
3.º Todo lo que esté unido a un inmueble de una manera fija, de suerte que no pueda separarse de él sin quebrantamiento de la materia o deterioro del objeto.
4.º Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de uso u ornamentación, colocados en edificios o heredades por el dueño del inmueble en tal forma que revele el propósito de unirlos de un modo permanente al fundo.
5.º Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario de la finca a la industria o explotación que se realice en un edificio o heredad, y que directamente concurran a satisfacer las necesidades de la explotación misma.
6.º (Suprimido)
7.º Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estén en las tierras donde hayan de utilizarse.
8.º Las minas, canteras y escoriales, mientras su materia permanece unida al yacimiento, y las aguas vivas o estancadas.
9.º Los diques y construcciones que, aun cuando sean flotantes, estén destinados por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de un río, lago o costa.
10. Las concesiones administrativas de obras públicas y las servidumbres y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.
Derechos y deberes sobre los bienes inmuebles
Ser propietario de un bien inmueble da lugar a una serie de derechos y también trae consigo algunos deberes.
Entre los derechos se encuentran:
- Disfrute y uso, es decir, que el propietario puede dar el uso que quiera al bien, como residencia principal o secundaria. También puede utilizarse para desarrollar una actividad económica o empresarial si la normativa de uso de inmueble lo permite.
- Derecho a alquilarlo y con ello obtener una renta.
- Derecho a cederlo en donación de manera permanente o temporal de forma no lucrativa.
Las características y consideraciones mencionadas se aplican todas para bienes inmuebles corpóreos, es decir, que tienen una presencia física.
Pero existen también bienes inmuebles no corpóreos que incluyen derechos y acciones que recaen sobre bienes inmuebles. Hipotecas, servidumbres y derechos reales sobre inmuebles, se incluirían dentro de esta categoría.
Valoración e impuestos sobre los bienes inmuebles
Todo bien tiene un valor, y determinarlo es importante ya que es la base sobre la cual se calculan los impuestos que por ley deban cancelarse en cada caso simplemente por su tenencia o debido a un acto de transmisión de propiedad, cesión u otro concepto.
En cuanto a los inmuebles existe en España lo que se conoce como Valor de Referencia, el cual es revisado y determinado anualmente por la Dirección de Catastro.
Ese valor se utiliza para el cálculo de la base imponible de los impuestos que pagan los inmuebles y las transacciones que se dan en torno a ellos.
Por la posesión del inmueble
Los bienes inmuebles en España pagan un impuesto anual que se denomina Impuesto a los Bienes Inmuebles (IBI).
Se trata de un gravamen que el propietario paga cada año al ayuntamiento en el que se encuentra el inmueble, por el simple hecho de poseer el bien y tener el derecho a usarlo.
Cada comunidad autónoma establece el período del año en que se debe pagar el Impuesto a los Bienes Inmuebles en su circunscripción, así como la manera en que debe pagarse y el coeficiente que se emplea para calcular el tributo en relación al valor del inmueble.
Por la transmisión del bien
El hecho de poseer un bien inmueble genera la obligación del pago de otros impuestos en el momento en que estos se venden, se ceden en donación o se procede a alguna otra operación de cambio de titularidad o uso.
Existe el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, que se paga cuando un inmueble se vende o se realiza en torno a él algún otro acto jurídico que deba registrarse.
Este tributo se calcula sobre una base imponible que se determina tomando en cuenta el mencionado valor de referencia, así como el valor declarado del inmueble y el valor de mercado.
Por otro lado, también está el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) que debe abonarse cuando se hereda un bien inmueble o cuando este se cede en calidad de donación.
En ese caso si no existe un valor de referencia que pueda ser avalado por la Dirección General de Catastro, se aplicará el valor que sea mayor entre el valor declarado y el valor de mercado.