Contrato de arrendamiento

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El contrato de arrendamiento o contrato de alquiler, es aquel por el que dos partes, arrendador y arrendatario, se obligan de manera recíproca por un tiempo determinado a ceder el uso y disfrute de un bien de su propiedad a cambio del pago de una renta pactada.

Por ser el más frecuente, este contenido se centrará en el contrato de arrendamiento de bienes inmuebles.

Contrato de arrendamiento

El contrato de arrendamiento es el que celebran dos partes acordando que una de ellas da a la otra el uso y disfrute de algo de su propiedad a cambio del pago de una renta.

Partes del contrato de arrendamiento

El contrato de arrendamiento o contrato de alquiler vincula a dos partes:

  1. Arrendador: es el propietario del inmueble, que por medio del contrato de alquiler cede el uso y disfrute de su propiedad al arrendatario o inquilino.
  2. Arrendatario: es el inquilino, que adquiere el derecho a usar el inmueble propiedad del arrendador a cambio de una renta periódica determinada en el contrato de alquiler.

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Contenido básico del contrato de alquiler

Atendiendo a las partes del contrato se pueden deducir las dos obligaciones principales:

  • El arrendador queda obligado a ceder el uso y disfrute del inmueble. Durante la vigencia del contrato no podrá molestar en este uso y disfrute a su inquilino.
  • El arrendatario queda obligado al pago puntual de la renta. El contrato de alquiler determinará la cuantía de la renta, la fecha y el modo de pago.

En consecuencia, el contrato de alquiler deberá establecer el contenido de estas obligaciones.

En el contrato de arrendamiento se identificará a las partes y se expresará su voluntad de contratar, estableciendo con claridad el objeto de arrendamiento, la duración del contrato, el importe de la renta y la forma y plazo de pago.

En principio, este es el contenido básico del contrato de alquiler, que deberá ir firmado por ambas partes en cada una de sus hojas, indicando la fecha y el lugar donde se ha celebrado la operación.

Sin embargo, el ordenamiento jurídico permite a las partes acordar otras disposiciones adicionales, siempre que no contravengan la ley, la moral o el orden público.

Además, hay que tener en cuenta que los arrendamientos urbanos deben someterse a determinados preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

La Ley de Arrendamientos Urbanos

La ley 29/1994 (LAU) se aplica a los alquileres de inmuebles urbanos destinados a vivienda u otros usos, como los arrendamientos de locales comerciales, garajes y almacenes. Esta distinción conlleva un régimen jurídico diferente.

Los títulos 1º y 4º de la LAU son de obligado cumplimiento tanto para el arrendamiento de vivienda como para el arrendamiento para uso distinto de vivienda, mientras que el resto de disposiciones pueden ser acordadas libremente por las partes, respetando lo establecido en el Título 2º en el caso de los arrendamientos de vivienda, y existiendo libertad en los arrendamientos para uso distinto de vivienda, siendo aplicado el título 3º en defecto de pacto.

Por tanto, en los arrendamientos de vivienda, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas Título 2º, son nulas, y se tendrán por no puestas, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.

Dado lo expuesto, a la hora de formalizar un contrato de arrendamiento, se está obligado a contemplar entre sus cláusulas las siguientes:

Fianza

La fianza es una cuantía económica obligatoria que el arrendatario entrega al arrendador para garantizar el cumplimiento del contrato.

Esta fianza legal, se regula en el artículo 36 de la LAU, y debe abonarse en metálico, siendo equivalente a una mensualidad si el uso es de vivienda y a dos si el uso es distinto.

Si el inquilino no entregara al arrendador la fianza legal, será un motivo de resolución del contrato de arrendamiento.

La fianza puede actualizarse a partir de los cinco primeros años de alquiler a personas físicas por siete a personas jurídicas, siempre y cuando el contrato se firmara después del 6 de marzo de 2019. Si se firmó antes habrá que estar a la fecha de su firma.

La actualización de la fianza se realizará conforme al pacto reflejado en el contrato de arrendamiento, si no se pactó nada, se aplicará el mismo pacto que se haya acordado para actualizar la renta.

Al final del contrato de alquiler, el arrendador devolverá la fianza al arrendatario en el plazo de un mes desde la entrega de llaves. Transcurrido dicho plazo, el arrendatario tendrá derecho a que se le devuelva el importe correspondiente a la fianza más el interés legal del dinero aplicado a dicha cantidad.

Es importante señalar que el límite aplicable a la fianza no excluye la posibilidad de solicitar otras garantías adicionales, como depósitos o seguros de caución; debiendo tener en cuenta que en los contratos de arrendamiento celebrados con posterioridad al 6 de marzo de 2019, el arrendador no puede solicitar al arrendatario más de dos mensualidades en concepto de garantía adicional en los contratos de alquiler de vivienda habitual, no aplicándose este límite para los contratos de alquiler de garajes, locales, oficinas, etc.

Formalización del contrato

Aunque el contrato de arrendamiento puede tener forma verbal, las partes pueden obligarse a formalizarlo por escrito. En este caso bastará con que el contrato incluya las cláusulas relativas a su contenido básico, aunque se podrán introducir disposiciones adicionales.

Regímenes aplicables a los arrendamientos de vivienda o para otros usos

Los títulos segundo y tercero de la LAU se aplican a los arrendamientos de vivienda y a los arrendamientos para otros usos respectivamente. Sin embargo, las partes pueden sustituir el contenido de esta norma por las disposiciones que libremente pacten respetando lo establecido en el Título 2º en el caso de los arrendamientos de vivienda, y existiendo total libertad en los arrendamientos para uso distinto de vivienda, siendo aplicado el Título 3º en defecto de pacto.

Por tanto, es conveniente repasar la ley antes de configurar el contrato, ya que si olvidamos regular algún extremo se aplicará lo dispuesto en ella.

A modo ilustrativo recogemos los elementos regulados en la LAU para cada uno de estos usos:

Arrendamientos de vivienda

La norma regula:

Arrendamientos de inmuebles para uso distinto de vivienda

La norma considera:

  • Enajenación de la finca.
  • Conserva, mejoras y obras.
  • Derecho de adquisición preferente.
  • Cesión del contrato y subarriendo.
  • Muerte del arrendatario.
  • Indemnización al arrendatario por su actividad comercial.
  • Resolución de pleno derecho.

Otras consideraciones habituales en los contratos de arrendamiento

El contrato de arrendamiento puede ser muy sencillo, ya que la ley es considerablemente previsora y sus disposiciones se aplicarán siempre que las partes no acuerden lo contrario.

Pero, del mismo modo puede ser tan complejo como estimen las partes.

Por ejemplo, cabe destacar algunas obligaciones que suelen generar problemas entre las partes, como son la cuestión de la duración del contrato, especialmente cuando se le vaya a dar un uso comercial al inmueble, la actualización de la renta o la distribución de gastos.

Cuanto más precisas sean estas cláusulas, más pacífico será el devenir de la relación contractual.

Las partes también pueden incluir una cláusula de solución extrajudicial de conflictos, en virtud de la cual las partes se comprometan a recurrir a mediación o arbitraje antes de demandarse si aparecen diferencias entre ellas, como un método alternativo de resolución de conflictos más rápido y económico.

La importancia del contrato de arrendamiento

Es importante asegurarse de que se está firmando un buen contrato de arrendamiento, ya que las cláusulas del mismo determinarán el devenir de la relación contractual, de modo que funciona como una garantía de satisfacción para ambas partes.

A menudo se producen controversias por la interpretación del contrato de alquiler que terminan conduciendo a los tribunales. Por eso es recomendable contratar a un abogado que revise o redacte el texto.

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Revisado por expertos

Jessica García Gutiérrez, abogada especialista en derecho inmobiliario en Madrid
Jessica García Gutiérrez
Abogada especialista en derecho inmobiliario
5 años colegiada
Colegio de Abogados de Madrid (nº 126.953)

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