Arrendamiento de local comercial

El arrendamiento de local comercial es aquel cuya finalidad de uso es distinta a la de vivienda. Quien alquila el inmueble pretende usarlo con fines comerciales, industriales o para una actividad estudiantil sin fines de lucro.

Las condiciones como plazo y pagos se acuerdan entre las partes, no existe un requerimiento legal tan prefijado, como sí lo hay en los contratos de alquiler de vivienda.

Datos básicos en el contrato de arrendamiento de local comercial

El contrato es el documento en el que las partes expresan los derechos y obligaciones acordados.

Si bien cada contrato de arrendamiento de local comercial puede tener sus propias especificidades, hay información básica que es general a todos, o recomendable en todos los contratos para prevenir futuros inconvenientes que atenten los intereses de las partes.

Datos personales

Los datos de identificación de las personas que constituyen el contrato: arrendatario y arrendador.

Identificación de local comercial

La información sobre el local objeto del contrato de arrendamiento debe ser clara y precisa. Se incorpora dirección, superficie, datos catastrales, etc.

Uso

El destino que se le dará al local comercial debe quedar por escrito. Básicamente se detalla cuál es la actividad que se desarrollará mientras dure la relación contractual.

Cuota de alquiler

Queda fijada la cuota que se acordó previamente entre las partes en concepto de arrendamiento de local comercial. Se expresa el importe a pagar, las fechas de pago y todo lo referente a su modalidad. En la práctica, se paga de forma mensual, por adelantado, dentro de los primeros 7 días del mes.

Del mismo modo se deja registro sobre cuál de las partes es la responsable de pagar los impuestos y servicios.

Actualización

Una cláusula se destina a fijar los criterios y plazos para actualizar el valor de la renta. Lo más frecuente es que se utilicen como base el IPC.

Plazo del arrendamiento de local comercial

La normativa vigente no establece plazos de tiempo mínimos o máximos para los contratos de arrendamiento de local comercial. Las partes son quienes deben decidir de manera conjunta cuánto tiempo durará la relación.

Conservación y reparaciones

La responsabilidad en las tareas necesarias para el mantenimiento del local como las reparaciones que requiera también se acuerdan entre inquilino y propietario. Por lo general:

• Las obras de conservación o reparaciones son obligación del propietario del local, siempre que no hayan sido causadas por el arrendatario o la destrucción sea consecuencia de un hecho fatal como un incendio. Cuando se trata de pequeñas reparaciones propias del uso cotidiano del local, serán responsabilidad del inquilino
• Las obras de mejora se vinculan con la salubridad, la higiene y las comodidades del local arrendado y sus usos. Lo más frecuente es que si las obras de mejora no pueden retrasarse hasta la finalización del contrato, corren por cuenta del arrendatario. Este debe aceptar la propuesta del propietario, de lo contrario tiene derecho a rescindir el contrato en los 2 meses siguientes.

Finalización del contrato

Un punto que se sugiere incorporar en el contrato de arrendamiento de local comercial es sobre una finalización de contrato sin que las partes tengan un perjuicio. Lo vemos a continuación.

¿Cuándo finaliza el arrendamiento de un local comercial?

En principio el arrendamiento se entiende por finalizado cuando se cumple el plazo que han pactado las partes. Pero existen otras circunstancias por las cuales se extingue un contrato:

1. El incumplimiento en el pago de la cuota de renta.
2. Incumplimiento en el pago de la fianza o actualización.
3. Daños o reformas realizadas sin el consentimiento del propietario del local comercial arrendado.
4. La utilización del local para actividades que no son las manifestadas en el contrato o suponen riesgos o peligrosidad.

¿Qué es la fianza en el arrendamiento?

La fianza es de pago obligatorio para el arrendatario al momento de alquilar un local comercial. Es un pago de dos mensualidades de renta que se abona al propietario normalmente en la firma del contrato.

Cuando finaliza el contrato de alquiler, esta fianza puede volver a manos del arrendatario siempre que no existan deudas u otras faltas contractuales, como es el caso de desperfectos en el local.

El arrendador también tiene la posibilidad de exigir más mensualidades como fianza u otro tipo de garantías. Estas se acuerdan en cada caso entre las partes, lo que no es negociable son las dos mensualidades de la fianza.

¿Qué sucede si el propietario quiere vender el local comercial arrendado?

Cuando un local comercial está arrendado y el propietario tiene intenciones de venderlo, el inquilino tiene derecho a tanteo y retracto por un periodo de 30 días.

Por este motivo, primero deben darle la opción de compra planteándose todas las condiciones de la transacción.

• Si la venta se produjo sin la debida información y posibilidad al arrendatario, es posible impugnar la transacción inmobiliaria para ejercer el derecho de retracto.
• Cuando la venta se produce de manera conjunta a otras viviendas o locales comerciales del propietario, siempre que pertenezcan a un mismo inmueble, también se genera el derecho de tanteo y retracto para el inquilino del local.

Conclusión

El arrendamiento de local comercial se produce entre dos partes: un arrendador y un arrendatario. Estos formalizan el acto mediante un contrato de alquiler que tiene sus particularidades y difiere de los contratos de arrendamientos de viviendas.

La principal característica es el uso del inmueble objeto de arrendamiento: será para un uso distinto al de vivienda. Por otro lado, no existen plazos mínimos ni máximos establecidos en la normativa para el arrendamiento del local comercial, todas las condiciones deben ser pactadas por las partes.

Si se necesita arrendar un local comercial o se tienen dudas sobre uno que ya ha firmado, es importante consultar con un abogado especializado en la materia. Este profesional asesorará en las cláusulas claves de un contrato, así como en todo lo concerniente a los derechos y obligaciones que surgen de esta relación contractual entre arrendatario y arrendador.