Contrato de ejecución de obra

¿Qué es un contrato de ejecución de obra?

El contrato de ejecución de obra es un acuerdo en virtud del cual una de las partes, denominada contratista o arrendador de la obra, se obliga frente a otra, denominada comitente o arrendatario de la obra, a realizar una obra determinada, ya sea materialmente (como la construcción de un edificio) o intelectualmente (como el diseño o proyecto técnico).

El objeto de este contrato es el resultado final de la obra y no la mera prestación de servicios, lo cual lo distingue de otras figuras contractuales, como el arrendamiento de servicios.

Puede celebrarse tanto si el contratista pone únicamente su trabajo o también si aporta los materiales necesarios para la ejecución. En cualquiera de los casos, la obligación fundamental se concentra en la obtención del resultado pactado.

¿Dónde se regula?

La regulación del contrato de ejecución de obra se encuentra, con carácter general, en los artículos 1544 y 1588 a 1600 del Código Civil. 

Además, para el caso específico de obras de edificación, resultan aplicables la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), y el Código Técnico de la Edificación, así como la normativa sectorial y municipal aplicable en función del tipo de obra.

¿Qué partes intervienen en el contrato de ejecución de obra?

Las dos partes fundamentales que intervienen en el contrato de ejecución de obra son:

• Comitente. Es quien encarga la obra y asume la obligación principal de pagar el precio pactado. Puede ser una persona física, una comunidad de propietarios, una empresa promotora, etc. Coincide con la figura del arrendatario en el contrato de arrendamiento de obra.
• Contratista. Es quien se compromete a ejecutar la obra. Puede asumir directamente la ejecución o subcontratar a otros para realizar parte del trabajo. En el arrendamiento de obra, el contratista es el arrendador.

En obras sujetas a la Ley de Ordenación de la Edificación pueden intervenir también otros agentes de la edificación como el promotor, el proyectista, el director de obra y el director de la ejecución de la obra.

¿Cuáles son las obligaciones del contratista o arrendador de la obra?

El contratista, es decir, quien recibe el encargo de ejecutar la obra, está obligado a:

• Ejecutar la obra conforme al proyecto aprobado, a la legislación vigente y a las instrucciones del director de obra.
• Responder de los defectos constructivos durante los plazos previstos legalmente, incluso si subcontrata parte del trabajo.
• Asumir el coste de los materiales, si así se ha pactado.
• Respetar los plazos de entrega y someterse a las penalizaciones pactadas por retrasos imputables.
• En caso de aportar solo su trabajo, no tiene derecho a retribución si la obra se destruye antes de la entrega, salvo que haya mediado mora o uso de materiales defectuosos advertidos al comitente.

¿Cuáles son las obligaciones del comitente o arrendatario de la obra?

Las obligaciones principales del comitente, es decir, quien encarga la ejecución de la obra, son:

• Facilitar el proyecto y otorgar los permisos y licencias necesarias.
• Pagar el precio acordado en los términos establecidos en el contrato.
• Recibir la obra terminada, salvo pacto en contrario, en el lugar y plazo fijados.
• Tiene derecho a rescindir el contrato de forma unilateral, aunque con la obligación de indemnizar al contratista por los daños y perjuicios ocasionados.

¿Qué aspectos debe contemplar el contrato de ejecución de obra?

A la hora de formalizar un contrato de ejecución de obra, deberían quedar claros, como mínimo, los siguientes aspectos:

• Identificación de las partes, con datos denominativos y de localización, además de su capacidad para contratar.
• Objeto y descripción de la obra, incluyendo los planos de la obra y la memoria de calidades, esto es, el documento en el que figura la relación de materiales que se van a emplear, con sus calidades.
• Precio y forma de pago, por el sistema que se haya pactado.
• Plazo de ejecución y condiciones de entrega, y momento en que se considera que ha habido un incumplimiento de la obligación (y no solo un retraso).
• Obligaciones y responsabilidades técnicas de cada parte.
• Régimen de subcontratación si procede.
• Cláusulas penales por incumplimiento, especialmente por retrasos, especificando además en qué puede consistir el incumplimiento.
• Garantías legales y contractuales aplicables.

¿Cómo se fija el precio en un contrato de ejecución de obra?

En la práctica, existen principalmente tres sistemas por los que se puede fijar el precio en el contrato de ejecución de obra:

• Precio alzado o precio a tanto alzado. Se pacta una cuantía total por la obra, aunque puede ajustarse si hay modificaciones sustanciales con consentimiento del comitente.
• Precio por unidades de obra. De acuerdo con este sistema, se paga en función de los elementos completados. Es de aplicación habitual en obra pública.
• Precio por administración. En este caso, el contratista cobra por fases certificadas de ejecución, previa aprobación del comitente y la dirección facultativa.

En cualquier caso, el precio debe ser cierto o determinable, y su modificación requiere que se lleve a cabo un cambio de proyecto, con un aumento de obra, si procede, además de requerir el consentimiento expreso o tácito del comitente.

¿Qué garantías contempla la ley para este tipo de contrato?

La Ley de Ordenación de la Edificación impone distintas garantías obligatorias que recaen sobre el constructor (y sobre otros agentes de la edificación) para proteger al comitente:

• 1 año por los defectos de terminación o acabado, entiendo por tales los defectos estéticos.
• 3 años por defectos que afecten a la habitabilidad (como humedades, problemas de aislamiento o defectos en las instalaciones).
• 10 años por daños estructurales que afecten a la cimentación, forjados, muros de carga u otros elementos esenciales. Estos defectos afectan por tanto a la seguridad de la construcción.

Estas garantías deben formalizarse mediante seguros de daños, caución o retención del 5 % del coste de ejecución, según el supuesto.

¿En qué consiste el incumplimiento y cuáles son sus consecuencias?

El incumplimiento contractual en el contrato de ejecución de obra puede consistir en la falta de ejecución conforme al proyecto, el uso de materiales inadecuados, la entrega fuera de plazo o la ejecución defectuosa. Sus consecuencias jurídicas pueden consistir en:

• Reclamación por defectos, con derecho a subsanación, reducción del precio o resolución del contrato.
• Penalizaciones por demora, si están pactadas y el retraso es imputable al contratista (no derivado de fuerza mayor).
• Indemnización de daños y perjuicios por los incumplimientos contractuales y legales.
• Pérdida del derecho al cobro, en los supuestos previstos por el Código Civil (por ejemplo, destrucción de la obra antes de su entrega).

¿Cuáles son las causas de resolución del contrato de ejecución de obra?

El contrato de ejecución de obra puede resolverse por distintas causas, entre ellas:

• El incumplimiento grave de cualquiera de las partes de sus respectivas obligaciones.
• El desistimiento unilateral del comitente, que, aunque está permitido, debe conllevar una indemnización para el contratista conforme a lo establecido en el artículo 1594 del Código Civil. La indemnización deberá abarcar los gastos en que haya incurrido el contratista, el trabajo realizado y la utilidad que pudiera obtener el comitente por la obra.
• Fuerza mayor o imposibilidad sobrevenida de ejecutar la obra.
• Muerte o incapacidad del contratista, si el contrato se celebró en atención a sus cualidades personales.

También puede preverse contractualmente la resolución en caso de que se alteren sustancialmente las condiciones del proyecto, de que sea imposible obtener las licencias o de que se produzca un reiterado impago del precio.