Promotor inmobiliario

¿Qué es un promotor inmobiliario?

El promotor inmobiliario es uno de los agentes que intervienen en el proceso edificación, concretamente quien pone en marcha el proyecto y decide, impulsa y programa las obras de edificación, además de financiarlas con recursos propios o ajenos. 

Puede iniciar el proyecto tanto como forma de promover la construcción de su propia vivienda o local (autopromoción), como con el objetivo de enajenar, entregar o ceder la edificación a un tercero por cualquier título.

El promotor puede ser una persona física o jurídica, pública o privada, que actúe individualmente o conjuntamente con otros, y bajo la forma de promotor propiamente dicho o de otras análogas, como los gestores de cooperativas o de comunidades de propietarios.

¿Dónde se regula esta figura?

La figura del promotor está contemplada en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), especialmente en los siguientes artículos:

• El artículo 8, donde se incluye como uno de los agentes de la edificación.
• El artículo 9, donde se indica su definición y las funciones que le corresponden.
• El artículo 17, en el que se establece el alcance de su responsabilidad civil por defectos constructivos.
• El artículo 19, donde se detallan las garantías que obligatoriamente debe prestar para cubrir el riesgo de daños materiales.

¿Cuáles son las obligaciones del promotor inmobiliario?

De acuerdo con la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), el promotor, como agente de la edificación que impulsa el proyecto de construcción de la obra, tiene las siguientes obligaciones: 

• Tener sobre el solar los derechos que le faculten para construir en él. 
• Facilitar al proyectista la documentación e información necesaria para redactar el proyecto.
• Autorizar al director de obra las modificaciones del proyecto que puedan ir surgiendo en el desarrollo del proceso de construcción.
• Gestionar y obtener las licencias y autorizaciones administrativas necesarias a las que obliga la ley.
• Recepcionar las obras a su terminación y suscribir el acta de recepción. 
• Suscribir los seguros a los que le obliga la propia ley.
• Entregar al eventual adquirente la documentación de obra ejecutada y los demás documentos exigibles por las Administraciones competentes.

¿Qué garantías debe prestar el promotor inmobiliario?

La Ley de Ordenación de la Edificación obliga a promotor y constructor a contratar ciertos seguros y garantías para responder en caso de daños materiales debidos a defectos de construcción.

El promotor, concretamente, está obligado a contratar los siguientes:

• El seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera para garantizar durante 3 años el resarcimiento de los daños ocasionados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos e instalaciones necesarios para la habitabilidad, y con un capital mínimo asegurado del 30 % del coste final de la ejecución material de la obra.
• El seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera para garantizar durante 10 años el resarcimiento de los posibles daños materiales ocasionados en el edificio por vicios o defectos de los elementos estructurales que comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio, y con un capital mínimo asegurado del 100 % del coste final de la ejecución material de la obra.

En ambos casos, los asegurados deberán ser el propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o parte del mismo. El tomador, por su parte, deberá ser el propio promotor, pero podrá pactar con el constructor que lo sea este por cuenta de aquel.

¿Qué responsabilidad civil tiene el promotor por defectos de construcción?

Aunque la LOE establece un régimen de responsabilidad civil personal e individualizada, el promotor tiene una responsabilidad solidaria con el resto de agentes, de modo que el perjudicado puede reclamar directamente contra él, quien, a su vez, podrá repetir posteriormente contra el verdadero responsable, si es otro, una vez se haya determinado la atribución de la culpa.

Que la responsabilidad sea personal e individualizada supone que cada agente que haya intervenido en el proceso de edificación solo responderá por sus propios actos o por los de aquellos por quienes legalmente deba responder. En el caso del promotor, este responderá por sus propios actos u omisiones, ya que la ley no le atribuye responsabilidad por actos de terceros.

No obstante, la responsabilidad por daños no será exigible si se demuestra que estos fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado.