Licencia urbanística

La licencia urbanística es un acto administrativo que tiene como fin autorizar una actividad en este campo de la construcción. La Administración realiza un control reglado y previo para verificar que se cumplen con los requisitos establecidos por la normativa.

La licencia urbanística es un acto administrativo que tiene como fin autorizar una actividad en este campo de la construcción.

Se otorga un permiso de uso del suelo, construcción, edificación, transformación o rehabilitación. A petición del solicitante, la Administración comprueba la legalidad de las acciones.

Características de la licencia urbanística

• Obligatoria: las actuaciones urbanísticas necesitan ser autorizadas por la Administración, de lo contrario estarán fuera de legalidad y serán susceptibles a sanciones entre las cuales se puede exigir la demolición de lo realizado.
• Reglado: el otorgamiento de la licencia se realiza en base al ordenamiento urbanístico. Para la concesión o la denegación de la licencia urbanística se verifica la adecuación a legalidad urbanística. El parámetro de legalidad se conforma por la legislación estatal, territorial o de Comunidad Autónoma aplicable.
• Carácter previo: el control debe ser solicitado con anticipación a la realización de la obra que se desee realizar.
• Carácter real: lo que se controla es la actividad urbanística sin consideración de las cualidades personales salvo el derecho de propiedad.
• Transmisibilidad: la licencia no afecta las situaciones jurídicas del solicitante con terceros lo que conlleva a la posibilidad de transmisibilidad.

Tipos de licencia urbanística

Los tipos de licencia se vinculan con la actuación por la que se requiere la intervención de control y autorización de la Administración.

Licencia urbanística de parcelación

Se aplican en la división de propiedades en dos o más partes, con el fin de iniciar luego un proceso de transformación o edificación.

La ley establece las condiciones por las cuales se puede proceder a estas actuaciones, como las superficies mínimas exigidas, por ejemplo.

Licencia de edificación

Se otorga tanto para las siguientes actuaciones en edificios, como:

• Construcción.
• Demolición.
• Restauración.
• Consolidación.
• Realización de obras en el exterior.

La licencia de edificación requiere de suelo urbano o, en algunos casos en otros tipos de suelos, solo si:

1. Suelo urbanizable, licencias transitorias para determinadas actuaciones.
2. Suelo no urbanizable, con la superficie exigida por la normativa que quede vinculada a la actividad agrícola.

Licencia urbanística de primera ocupación

La licencia de primera ocupación es también conocida como la cédula de habitabilidad. Una vez que un edificio está finalizado, antes de ser habitado necesita el control que certifique que cumple con las condiciones legales para ser habitado.

Se confirma, además, que ha sido ejecutado acorde a la licencia otorgada para esa actuación.

Licencia para la instalación de actividades

En la solicitud se debe expresar el tipo de actividad para la cual se requiere la licencia con todos los detalles vinculados a la misma y al lugar. Son autorizaciones para actividades concretas.

Licencia urbanística para otras actividades

Existen otros proyectos que no se incluyen en las tipologías de licencias detalladas. Para todos estos se solicita una licencia especial de otras actuaciones.

Entre las más conocidas se pueden mencionar el vallado de fincas o el uso de vallas publicitarias.

Actividades sujetas a licencia urbanística

El Reglamento de Disciplina Urbanística establece cuáles son las actividades que requiere de la licencia para ser llevadas a cabo. Estas son:

• Las parcelaciones urbanas.
• Obras de nuevas plantas.
• La modificación en la estructura interior o en el aspecto exterior de las edificaciones.
• Usos de carácter provisional u obras también provisionales.
• Primera utilización de los edificios.
• Modificación de uso de los edificios.
• Demolición de las construcciones.
• Desmontes y otras transformaciones en la tierra.
• Obras de instalación de servicios públicos.
• Corte de árboles en terrenos que se encuentren integrados a un plan de ordenación urbanística.
• Instalaciones subterráneas.
• Instalación de carteles con fines publicitarios en la vía pública.

Las actividades económicas estarán sujetas a licencia u otros controles de prevención solo en los siguientes supuestos:

1. Cuando se encuentran ante un número limitado de operadores económicos del mercado, debido a escasez de recursos naturales, utilización de dominio público o la presencia de impedimentos que se generan de tarifas reguladas de los servicios públicos.
2. La actividad podría atentar contra el orden ambiente, el orden público, la seguridad o la salud pública.

Exenciones a la licencia urbanística

La Ley 12/2012, de 26 de diciembre, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de determinados servicios realizó algunas modificaciones en cuanto al requerimiento de licencias.

Ya no serán exigibles por la Administración los controles previos para:

• Inicio y desarrollo de las actividades minoristas.
• Los cambios de titularidad de las actividades comerciales y de prestación de servicios.
• Las remodelaciones o reformas de locales para la realización de actividades comerciales que no requieran de proyecto conforme a la Ley.

Actuaciones urbanísticas Públicas

Los requisitos de licencia urbanística son aplicables tanto para los promotores particulares como para las entidades públicas.

Existen en las actuaciones públicas exenciones que derivan de la legislación sectorial basadas en motivaciones de interés general.

Comunicaciones previas y declaraciones responsables

Por medio de ordenamientos de ciertas comunidades autónomas, se ha disminuido las exigencias de licencias urbanísticas en determinadas actuaciones. A cambio, se realiza la licencia comunicada: es una declaración que realiza el promotor a la Administración sin necesidad de una autorización expresa.

Asimismo, se establece que se procederá en todos los casos por la intervención menos gravosa para los ciudadanos. Si se garantiza la satisfacción del interés general será suficiente la comunicación previa o una declaración responsable.

Para concluir

La licencia urbanística es otorgada por la Administración, previa solicitud de los promotores. Para conceder o denegar la autorización se realiza un control que determina la adecuación a la legalidad urbanística fijada por la Administración Estatal o la que corresponda en cada situación.

Esta licencia es de carácter obligatorio, reglado, real, transmisible y preventivo. La normativa vigente tipifica cuáles son las actuaciones urbanísticas sujetas a licencia y cuáles las que quedan exentas si cumplen con determinados requisitos. Se trata de un título que aplica tanto para los particulares como para las entidades públicas.

Las tipologías de licencias se ajustan al tipo de actuación para la cual se solicita, en suelos urbanos y también en aquellos no urbanos o urbanizables en casos determinados por las leyes urbanísticas.