Defectos de habitabilidad

¿Qué son los defectos de habitabilidad?

En relación con la construcción de una edificación, se entiende por defecto de habitabilidad todo el que recae sobre las instalaciones y elementos constructivos cuya función es asegurar las adecuadas condiciones de habitabilidad del edificio, y que compromete el bienestar, la comodidad e incluso la salud del usuario.

Particularmente, se consideran defectos de habitabilidad los que ocasionan el incumplimiento de los requisitos de higiene, salud y protección del medio ambiente, protección contra el ruido, ahorro de energía y aislamiento térmico, y cualquier otro destinado a garantizar un uso adecuado, saludable y cómodo del inmueble.

¿Dónde se regulan los defectos de habitabilidad?

Los defectos de habitabilidad están previstos como una causa de reclamación por responsabilidad civil en el artículo 17.1.b) de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), donde se establecen además los plazos de garantía.

1. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:

(...)

b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.

(...)

Artículo 17.1.b) de la Ley de Ordenación de la Edificación

En cuanto a los elementos constructivos e instalaciones sobre los que deben recaer los vicios o defectos de habitabilidad, están recogidos en el artículo 3.1.c) del mismo cuerpo legal.

 ¿Cuándo se puede reclamar por defectos de habitabilidad?

El artículo 17 de la LOE prevé la reclamación por daños materiales ocasionados en el mismo edificio siempre que estos se hayan producido en el plazo de 3 años desde la recepción de las obras sin reservas, o desde que estas se hayan subsanado.

Por otro lado, el artículo 18 establece un plazo de prescripción de la acción judicial de 2 años desde que se hayan producido los daños debidos a defectos de habitabilidad.

No obstante, la propia ley deja a salvo la posibilidad de que subsistan otras acciones judiciales para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual, en el caso de que exista una relación contractual entre el perjudicado y el responsable. En este caso, el plazo es el general de 5 años que establece el Código Civil.

¿De quién es la responsabilidad por daños provocados por defectos de habitabilidad?

La responsabilidad civil por defectos constructivos ha ido evolucionando hacia una responsabilidad individualizada, en virtud del régimen establecido en la Ley de Ordenación de la Edificación. Por tanto, deberá responder de las indemnizaciones correspondiente la persona física o jurídica que haya intervenido en el proceso de edificación y cuyas funciones concretas impliquen tomar decisiones sobre los elementos constructivos e instalaciones que garantizan la habitabilidad. 

Sin embargo, si en un primer momento no es posible determinar el responsable exacto de los daños, todos los intervinientes compartirán una responsabilidad solidaria, de forma que el perjudicado podrá reclamar contra cualquier de ellos, quien posteriormente podrá repetir contra el responsable real.

La acción de repetición deberá ejercitarse en el plazo de 2 años desde la firmeza de la decisión judicial que condene a indemnizar, o desde que la indemnización se haya decidido por vía extrajudicial.

¿Cómo determinar la responsabilidad?

Para poder concretar la culpa en caso de daños materiales debidos a defectos de habitabilidad, es fundamental la labor del perito, que mediante el correspondiente informe pericial, realizará un análisis de los materiales, un estudio del suelo y una revisión del proyecto, pudiendo así determinar el origen del daño y, por tanto, quién es el responsable real.

¿En qué casos no existe responsabilidad por defectos de habitabilidad?

El artículo 17.8 de la Ley de Ordenación de la Edificación incluye una exoneración de responsabilidad para los agentes intervinientes en la construcción de la obra en el caso de que se pruebe que los daños fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado. 

¿En qué consiste la garantía por daños ocasionados por defectos de habitabilidad?

La LOE obliga a contratar un seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera para garantizar la posible indemnización por daños ocasionados en el inmueble a causa de defectos o vicios de habitabilidad durante 3 años. 

El obligado a contratar el seguro es el promotor, quien deberá figurar como tomador, salvo pacto expreso con el constructor para que lo sea este, mientras que los asegurados serán el propio promotor y los sucesivos adquirentes. En cuanto al importe mínimo del capital asegurado, será el 30 % del coste final de la ejecución material de la otra, incluyendo los honorarios profesionales.