Agentes de la edificación

¿Qué son los agentes de la edificación?

Los agentes de la edificación son todas aquellas personas que intervienen en el proceso de edificación, y cuyas obligaciones vienen determinadas por la Ley Orgánica de Ordenación de la Edificación. 

Los agentes de la edificación responden frente a los propietarios y a los terceros adquirentes de los daños materiales que se ocasionen en el edificio por vicios o defectos de la construcción.

¿Dónde se regulan los agentes de la edificación?

Los agentes de la edificación encuentran su regulación en el capítulo III de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), concretamente en los artículos 8 a 16. 

Son agentes de la edificación todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación. Sus obligaciones vendrán determinadas por lo dispuesto en esta Ley y demás disposiciones que sean de aplicación y por el contrato que origina su intervención.

Artículo 8 de la Ley de Ordenación de la Edificación

¿Cuáles son los agentes de la edificación?

La Ley Orgánica de Ordenación de la Edificación enumera y define todos los agentes que intervienen en la edificación, que, de acuerdo con los artículos mencionados, son los siguientes:

El promotor

El promotor está regulado en el artículo 9 de la LOE. Es la persona que decide, impulsa, programa y financia las obras de edificación para sí mismo o para enajenarla, entregarla o cederla a un tercero bajo cualquier título.

Puede ser promotor una persona física o jurídica, pública o privada, y actuar individual o colectivamente.

En el desarrollo de su labor, el promotor puede funcionar con recursos propios o ajenos.

La ley establece las siguientes obligaciones para el promotor:

• Ser titular de un derecho sobre el solar que le faculte para construir en él.
• Proporcionar la información y documentación que sea necesaria para redactar el proyecto, y autorizar al director las posteriores modificaciones del mismo.
• Gestionar y obtener las licencias y autorizaciones administrativas preceptivas, y suscribir el acta de recepción de la obra una vez terminada.
• Suscribir los seguros previstos en el artículo 19 de la LOE, es decir, los seguros obligatorios de garantía trienal y decenal frente a posibles daños provocados por vicios en la construcción.
• Si el adquirente del edificio es otra persona, entregarle la documentación de obra ejecutada y demás documentos que exijan las Administraciones.

El proyectista

El proyectista, según el artículo 10 de la LOE, es quien recibe el encargo del promotor para redactar el proyecto, lo que debe hacer con sujeción a la normativa técnica y urbanística que corresponda.

El proyectista puede redactar el proyecto por sí solo o actuar de forma coordinada con otros técnicos que se ocupen de proyectos parciales o de partes que complementen el proyecto principal, asumiendo cada uno la titularidad de su proyecto.

Las obligaciones del proyectista son las siguientes:

• Disponer de la titulación académica y profesional que le habilite como arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, según se requiera en cada caso, y cumplir las condiciones exigidas para ejercer la profesión.
• Redactar el proyecto de acuerdo con la normativa vigente y el contrato, y entregarlo, con los visados correspondientes.
• Acordar con el promotor la contratación de colaboraciones parciales, en su caso.

El constructor

El constructor es quien asume ante el promotor el compromiso de ejecutar las obras o parte de las mismas de acuerdo con lo establecido en el proyecto y en el contrato, empleando para ello los medios humanos y materiales que sean necesarios.

Las obligaciones del constructor, según el artículo 11 de la LOE, son:

• Ejecutar la obra conforme al proyecto, a la legislación aplicable y a las instrucciones del director de obra y del director de la ejecución de la obra, con el fin de obtener la calidad fijada en el proyecto.
• Disponer de la titulación o capacitación profesional que le habilite para actuar como constructor.
• Designar un jefe de obra que tenga la titulación o experiencia exigida por la complejidad de la obra, quien asumirá la representación técnica del constructor en la obra.
• Asignar a la obra los medios humanos y materiales necesarios.
• Subcontratar determinadas partes o instalaciones de la obra cuando sea necesario y respetando los límites establecidos en el contrato.
• Firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de recepción de la obra.
• Facilitar al director de obra los datos que sean necesarios para elaborar la documentación de la obra ejecutada.
• Suscribir las garantías que establece el artículo 19 de la LOE. En su caso, las correspondientes al seguro anual de daños materiales derivados de vicios de la construcción y el seguro de caución.

El director de obra

El director de obra es quien dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de acuerdo con el proyecto y el contrato, la licencia de edificación y demás autorizaciones exigidas por las leyes.

El director de obra forma parte de la dirección facultativa, y, bajo la coordinación del director de obra, puede dirigir las obras de los proyectos parciales de otros técnicos.

El artículo 12 de la LOE establece que las obligaciones del director de obra son:

• Disponer de la titulación académica y profesional que le habilite como arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, según el caso, y cumplir las condiciones exigidas para ejercer.
• Verificar el replanteo y la adecuación de la cimentación y la estructura a las características del terreno.
• Resolver las incidencias que surjan en la obra y consignar en el libro de órdenes y asistencias las instrucciones necesarias para interpretar el proyecto.
• Realizar las modificaciones necesarias en el proyecto, a requerimiento del promotor o con su conformidad.
• Firmar el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, conformar las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra que se ejecuten, con los visados preceptivos.
• Elaborar y firmar la documentación de la obra ejecutada, con los visados preceptivos, para entregarla al promotor.
• Las que correspondan al director de ejecución de la obra, si el mismo profesional se encarga de ambas funciones.

El director de la ejecución de la obra

El director de la ejecución de la obra es quien asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar la calidad de lo edificado y el avance de la obra (artículo 13 de la LOE).

Sus obligaciones son:

• Disponer de la titulación académica y profesional habilitante y cumplir con los requisitos para ejercer la profesión.
• Verificar la recepción de los productos de construcción, y ordenar la realización de los ensayos y pruebas que sean precisos.
• Dirigir la ejecución material de la obra de acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del director de obra.
• Indicar las instrucciones precisas en el libro de órdenes y asistencias.
• Firmar el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, y elaborar y firmar las certificaciones parciales y la liquidación final de obra ejecutada.
• Colaborar con los demás agentes en la elaboración de la documentación de la obra ejecutada.

Las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación

Las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación son las personas jurídicas o entidades que se encargan de controlar la calidad de lo edificado.

Según el artículo 14, las entidades de control de calidad están capacitadas para prestar asistencia técnica a la hora de verificar la calidad del proyecto, de los materiales, de la ejecución y de sus instalaciones, y de comprobar que se ajustan al proyecto y a la normativa vigente.

Los laboratorios de ensayos para el control de calidad prestan asistencia técnica mediante ensayos y pruebas de servicio de los materiales, sistemas o instalaciones de la obra.

Por tanto, sus obligaciones consisten en prestar asistencia técnica y entregar sus resultados al responsable técnico y al agente que se lo encargue.

Además, estas entidades deberán justificar que se rigen por un sistema de gestión de calidad debidamente implantado, y que cuentan con la capacidad, el personal, los medios y los equipos adecuados.

Los suministradores de productos

Existen otras personas que no intervienen directamente en la edificación pero que también colaboran realizando otras labores relacionadas, como la de suministrar los productos que se emplean en la obra.

Son suministradores de productos los fabricantes, almacenistas, importadores o vendedores de materiales y componentes que forman parte de la obra (artículo 15 de la LOE).

Las obligaciones de los suministradores de productos son:

• Entregar los productos conforme a lo especificado en el pedido, y responder de su adecuación y calidad.
• Facilitar las instrucciones de uso y mantenimiento de los productos cuando sea necesario, además de las garantías de calidad que correspondan.

Los propietarios y los usuarios

Los propios propietarios y usuarios también se consideran agentes de la edificación a efectos de las responsabilidades contempladas en la Ley Orgánica de Ordenación de la Edificación (artículo 16):

• La obligación principal de los propietarios es conservar la obra en buen estado y hacer un uso adecuado de ella, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra finalizada y los seguros y garantías correspondientes.
• La obligación de los usuarios, que pueden ser también los propietarios, es usar adecuadamente la edificación y conforme a las instrucciones indicadas en la documentación.