Memoria de calidades

La memoria de calidades de una vivienda es un documento en el cual se definen detalladamente todos los recursos, materiales, infraestructuras, acabados e instalaciones que están presente en el proyecto.

El propósito de este documento es recabar toda la información necesaria acerca de la distribución de los espacios y las características específicas de la vivienda, para que el cliente tenga conocimiento acerca del inmueble que está adquiriendo y su valor real.

¿Qué es la memoria de calidades?

La compra de una vivienda sobre plano es una decisión muy importante, debido a la gran inversión que implica. Pero más allá de la financiación, hay una serie de documentos relacionados con el propio proyecto de la construcción que se deben conocer a cabalidad durante todo el proceso. Uno de estos documentos es la memoria de calidades, el cual resulta fundamental en inmuebles de obra nueva.

Este documento tiene efectos vinculantes y ha de ser entregado por el promotor, de manera gratuita, en virtud de la normativa vigente.

El documento debe estar redactado de la forma más detallada posible, con un lenguaje técnico que especifique la calidad de la vivienda, para que no se susciten dudas al respecto. En caso de tener algún tipo de inquietud al respecto, puede ser aconsejable recurrir a un arquitecto que ayude a valorar la información relativa a la vivienda antes de su adquisición.

¿Cuál es la importancia de la memoria de calidades en la construcción de viviendas de obra nueva?

La importancia de la memoria de calidades no solo recae en la magnitud estética de los materiales, sino también en todos aquellos datos relevantes que pueden afectar de forma directa el valor del inmueble. Es por esta razón que suele estar firmada por comprador y vendedor y se incluye en el contrato de compraventa.

Al especificar todas las materias primas y equipamientos que van a utilizarse en la vivienda, este documento garantiza al comprador que, en efecto, la promotora de la construcción cumplirá con todas las características que originalmente se proyectaron.

La memoria de calidades también influye en aspectos tan determinantes como, el tipo de infraestructura térmica, la eficiencia energética, el sistema de fontanería, entre otros.

¿Qué contenido debe tener una memoria de calidades?

En la memoria de calidades debe especificarse toda la información relativa a la vivienda con el fin de dar una idea, lo más exacta posible, del inmueble que el cliente va a adquirir.

Este documento ha de recoger todo tipo de datos, siendo los siguientes los más relevantes:

Elementos estructurales de la edificación

Hacen referencia a todos los elementos que tienen relación con la estructura de la construcción, así como a los sistemas utilizados para la colocación de los elementos.

• Infraestructuras de la obra.
• Cubiertas.
• Fachadas.
• Paredes.

Materiales

Se detallan todos y cada uno de los materiales que han sido utilizados, tanto en los interiores como en las zonas comunes e instalaciones de la vivienda.

• Sanitarios.
• Ventanales.
• Griferías.
• Revestimientos.
• Techos.
• Paredes.

Servicios e instalaciones

Los servicios son otros de los aspectos que deben especificarse en la memoria de calidades, incluyendo los más sofisticados.

• Sistema eléctrico.
• Fontanería.
• Telecomunicaciones.
• Conducción de aire.
• Climatización.
• Aislamiento.
• Domótica.

Otros aspectos

Otro de los aspectos que, sin ser estrictamente necesario, puede especificarse en la memoria de calidades son los que hacen alusión a la financiación de las obras o los pagos. También puede aparecer información sobre las zonas comunes de la construcción, los medios de transporte más cercanos o los servicios con los que dispone el barrio.

La memoria de calidades debe detallar, además, cualquier marca y modelo de los distintos elementos que serán empleados en la construcción. En el supuesto de que alguno de estos materiales, o marca en específico, no pueda ser utilizado y deba sustituirse, se debe especificar que se dispondrá de un material similar, el cual no puede ser de menor calidad.

Si el documento no incluyera este apartado, se aconseja hacer una reclamación al promotor para evitar cualquier cambio inesperado.

¿Qué sucede si la memoria de calidades no se cumple de forma precisa?

Los recursos y materiales que serán empleados en la construcción de la obra, deben aparecer descritos en la memoria de calidades. Esto significa que la promotora de la constructora no puede ocultar, ni dejar a un lado ningún elemento, tampoco está permitido sustituir los elementos especificados en el documento por otros que sean de otra naturaleza distinta o de menor calidad.

En el supuesto de que no se hayan respetado el empleo de los recursos que se presentaron en el proyecto, es posible acudir a la vía judicial o los organismos de consumo. El comprador, en este caso, tiene derecho a exigir que se cumplan con todas las garantías que se acordó en la memoria de cualidades.

Una vez que se haya constatado, tras la entrega de la vivienda, de que existe algún aspecto que no cumple con lo expuesto en el documento, se recomienda hacer llegar a la promotora, por escrito, una lista de los aspectos que no corresponden con lo acordado, preferiblemente a través de un burofax en el que se solicite el reemplazo de dichos elementos por los especificados inicialmente.

Proceso de negociación

En este punto, lo más frecuente es que se inicie un proceso de negociación, en el cual la promotora ofrezca al cliente un acuerdo económico para compensar las diferencias, aunque también es probable que proponga efectuar ciertos cambios.

Desde luego, existe la posibilidad de que la promotora y el comprador no logren llegar a un acuerdo. En este caso, la solución es acudir a la vía judicial.

Si bien la memoria de calidades, al igual que el resto de la documentación y folletos relativos a la vivienda, son vinculantes, no es frecuente que los tribunales acepten la resolución del contrato de compraventa, puesto que en la mayoría de los el inmueble cumple con su función.

Sin embargo, sí se puede obtener una indemnización económica por parte de la promotora que cubra las diferencias de las calidades por las que fueron pagadas y las que han sido entregadas.

Más información

• Reclamación por incumplimientos de la memoria de calidades