Enajenación

La enajenación es la acción de enajenar, la transmisión de un bien o un derecho a otra persona, sea a título lucrativo u oneroso. Es la transferencia del derecho real o de dominio sobre un bien mueble o inmueble. Puede ser de alcance total o parcial, si es accesible de división y quien enajena es el único titular.

La enajenación es la acción de enajenar, la transmisión de un bien o un derecho a otra persona.

Las formas más frecuentes de enajenación son la compraventa, la permuta, la donación o la subasta cuando se trata de entidades locales.

Tipos de enajenación

Al enajenar, el individuo que adquiere el dominio goza de todos los derechos correspondientes, en el sentido amplio.

Sin embargo, existe también una interpretación más específica de enajenación por la cual se otorga el dominio, pero no el resto de los derechos.

Realizada esta aclaración de concepto se puede clasificar la enajenación en diferentes tipos:

1. A título gratuito: no persigue ningún fin de lucro, es decir, no tiene el objetivo de obtener una ganancia patrimonial con la enajenación. Es el caso de las donaciones o las cesiones.
2. A título oneroso: se obtiene a cambio un rédito que puede ser económico o el derecho real sobre otro bien mueble o inmueble. Los casos más frecuentes son la compraventa, venta, la permuta.
3. Obligatoria: una enajenación puede ser ordenada por un juez o indicada por un abogado en una negociación. El ejemplo más claro es la entrega de un bien como pago de una deuda a un tercero.
4. Voluntaria: no media ninguna orden para la enajenación, sino que se realiza por decisión propia.

Prohibición de enajenar

En bienes inmuebles

En lo que refiere a bienes inmuebles, las prohibiciones de enajenar o disponer se expresan en el Registro de la Propiedad:

• Si la Ley establece las limitaciones no será necesaria una inscripción por separado y posee efecto sobre el dominio.
• Cuando son producto de una resolución judicial, la anotación se realiza como una medida preventiva.
• Si el origen es la última voluntad de un testador o donante u de otro acto de título gratuito, la inscripción se realiza solo cuando la normativa vigente le otorga validez.

En aquellos supuestos en que las prohibiciones a enajenar se acuerdan en otro tipo de contratos, no se inscriben en el Registro de la Propiedad, pero se puede asegurar su cumplimiento.

En bienes muebles

De manera independiente a lo que se especifique en los contratos, es obligatoria la prohibición de enajenar cuando:

• No se haya completado el pago completo del bien o, en su defecto, el reembolso del préstamo, y no se dispone de una autorización expresa y por escrito del vendedor o fiador.
• Para que tenga validez una prohibición estipulada en el contrato, debe estar inscrita en el registro.

Clases de prohibiciones a enajenar

La prohibición a la enajenación se clasifica según duración, alcance, formas, etc.

Así, pueden ser prohibiciones:

• Absolutas: la prohibición se otorga a todo tipo de acto de disposición, limitación o gravamen.
• Relativas: las limitaciones se expresan sobre facultades particulares.
• Perpetuas: sin límites de duración.
• Temporales: la prohibición se establece por un tiempo determinado.
• Expresas: las prohibiciones se encuentran plasmadas en un documento por escrito.
• Tácitas: puede surgir de la interpretación del ordenamiento jurídico o de los contratos.
• Legales: están impuestas por la orden de un juez, una resolución judicial o administrativa.
• Voluntarias: se disponen por una decisión personal de las partes y se fundan en un interés legítimo de protección.

Enajenación de las entidades locales

Toda enajenación de bien inmueble debe quedar asentada en el Registro de la Propiedad. Asimismo, será necesario la autorización de la Corporación local, cuando el valor supere el 25% de los recursos ordinarios que constituyen el presupuesto anual.

La cesión gratuita de los bienes inmuebles patrimoniales solo será posible si el destinatario es una Entidad Pública. Y los requisitos para esta enajenación gratuita son:

1. Acreditación de Inscripción como Entidad Local en el Registro de la Propiedad.
2. Documento emitido por la Institución Pública solicitante, que certifique un uso beneficioso para la comunidad.
3. Informe del Inspector que demuestre estar libre de deudas pendientes con cargo al presupuesto municipal.
4. Un certificado de la Corporación, que acredite que el bien es parte del inventario de la misma y cuenta con calificación jurídica.

Bienes de entidades locales que se pueden enajenar

El patrimonio municipal se forma con bienes de dominio público y patrimoniales.

Los bienes de las provincias y de los pueblos se dividen en bienes de uso público y bienes patrimoniales.

Artículo 343 del Código Civil

Los primeros son aquellos que se caracterizan por su función o uso público. Estos bienes son imprescriptibles, inembargables e inalienables.

Los bienes patrimoniales, a pesar de pertenecer al Estado local, no tienen como finalidad ningún uso público. Son propensos a generar ingresos a la entidad y entre los principios que los regulan se encuentra la enajenación.

Son bienes de uso público, en las provincias y los pueblos, los caminos provinciales y los vecinales, las plazas, calles, fuentes y aguas públicas, los paseos y obras públicas de servicio general, costeadas por los mismos pueblos o provincias.

Todos los demás bienes que unos y otros posean son patrimoniales y se regirán por las disposiciones de este Código, salvo lo dispuesto en leyes especiales.

Artículo 344 del Código Civil

Formas de enajenación de entidades locales

Para enajenar los bienes patrimoniales de entidades locales se utiliza, por lo general, la subasta pública. Las razones por las cuales se utiliza este procedimiento son los principios de igualdad y eficacia.

También es posible una adjudicación directa, cuando se determinan parcelas sobrantes, pero solo pueden ser beneficiarios los propietarios colindantes. Si son varios, el criterio para su adquisición será el ajuste racional al uso del suelo.

La subasta no será necesaria en los casos que se acuerde permuta por otro bien inmobiliario. Para que esta sea válida se debe justificar la necesidad de la acción y la diferencia en valor no debe superar el 40%.

Trámites para una enajenación de bienes de entidades locales

El primer paso para proceder a un procedimiento de enajenación es comprobar la Inscripción en el Registro de la Propiedad. En el caso que no esté realizada, se procede a inscribir. En esta misma instancia, se hace una acreditación del estado físico y jurídico del bien.

La enajenación será sometida a la votación de los miembros de la Corporación local cuando el valor supere el 10% de los recursos ordinarios del presupuesto. Se necesitará la mayoría absoluta.

Antes de cualquier enajenación de compraventa o permuta, es requisito básico la valoración para garantizar el justiprecio.