Cooperativa de viviendas

¿Qué es una cooperativa de viviendas?

La cooperativa de viviendas es una sociedad cooperativa cuyo objeto consiste en la promoción, construcción y adjudicación de viviendas, locales y edificaciones complementarias a favor de sus socios.

Su finalidad es que los propios futuros propietarios gestionen directamente la promoción inmobiliaria, eliminando el margen empresarial propio de la promoción mercantil. De este modo, las viviendas se adjudican a precio de coste, asumiendo los socios tanto las decisiones como los riesgos del proceso.

La cooperativa actúa como sujeto jurídico independiente, pudiendo adquirir suelo, contratar técnicos y constructoras, obtener financiación y formalizar los actos necesarios para ejecutar la promoción.

¿Dónde se regulan las cooperativas de viviendas?

El régimen jurídico básico se encuentra en la Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas, que establece el marco general aplicable a todas las cooperativas.

Además, resulta de aplicación la legislación específica de cooperativas dictada por cada comunidad autónoma, que puede contener particularidades en materia de constitución, órganos sociales, régimen económico o control administrativo.

En lo relativo a vivienda protegida, deben observarse también las normas autonómicas en materia de vivienda con protección pública.

¿Cuáles son las características de una cooperativa de viviendas?

Entre sus notas definitorias destacan las siguientes:

• Existe ausencia de ánimo de lucro, ya que la finalidad es adjudicar viviendas a los socios y no obtener un beneficio empresarial en el proceso.
• Funciona conforme al principio democrático de “un socio, un voto”, con independencia de la aportación realizada y del tipo de vivienda que a cada uno se le vaya a adjudicar.
• Tiene personalidad jurídica propia, distinta de la de sus miembros, y actúa como promotora de la edificación.
• La responsabilidad de los socios queda limitada a las aportaciones efectuadas al capital social.
• Se rige por el principio de libre adhesión y baja voluntaria, con las condiciones y efectos económicos previstos estatutariamente.
• Habitualmente tiene carácter finalista, por lo que se disuelve una vez adjudicadas las viviendas.

¿Quiénes pueden ser socios?

Pueden ser socios las personas físicas con capacidad de obrar suficiente, mayores de edad o menores emancipados, que cumplan los requisitos previstos en los estatutos y realicen las aportaciones económicas exigidas.

También pueden admitirse personas jurídicas cuando así lo prevea la normativa aplicable.

En el caso de cooperativas que promuevan viviendas sometidas a protección pública, los socios deberán cumplir los requisitos específicos de acceso, especialmente en materia de ingresos (no pudiendo superar un umbral determinado) y titularidad previa de vivienda (que impide su acceso a quienes ya tienen una vivienda en propiedad).

La legislación contempla igualmente la figura del socio colaborador, que aporta capital y ayuda en la financiación pero no tiene derecho a la adjudicación de vivienda, con un régimen de voto limitado.

¿De qué órganos se compone la cooperativa de viviendas?

La estructura orgánica mínima de una cooperativa de viviendas comprende:

• La asamblea general, órgano supremo de decisión integrado por todos los socios, que aprueba las cuentas, modifica los estatutos y adopta los acuerdos esenciales.
• El consejo rector, órgano de administración y representación, encargado de la gestión ordinaria y de ejecutar los acuerdos de la asamblea.
• Los Interventores, cuando proceda, que fiscalizan la gestión económica y las cuentas anuales.

La normativa autonómica puede prever órganos adicionales o especialidades organizativas.

¿Qué es una gestora de cooperativas y cuál es su función?

La gestora es una entidad especializada contratada por la cooperativa para prestar asesoramiento técnico, jurídico, económico y urbanístico durante el desarrollo de la promoción.

No tiene facultad de decisión, ya que las decisiones corresponden a los órganos sociales, pero asume tareas como la redacción de estatutos, tramitación registral, gestión contable, búsqueda de suelo, contratación de técnicos, negociación bancaria y seguimiento de obra.

Su intervención resulta habitual debido a la complejidad técnica y administrativa del proceso, que exceden de las facultades de actuación y del entendimiento de la mayoría de los socios.

¿Cómo se constituye una cooperativa de viviendas?

La constitución de la cooperativa exige el cumplimiento conjunto de requisitos personales, formales y registrales:

• Es necesario un mínimo de 3 socios fundadores, aunque ese número puede ir aumentando posteriormente con los socios que se vayan adhiriendo para adquirir la totalidad de las viviendas construidas.
• Debe obtenerse certificación negativa de denominación que acredite la inexistencia de otra cooperativa con el mismo nombre.
• Los socios han de aprobar los estatutos sociales, que regularán la denominación, domicilio, objeto social, capital social, régimen de admisión y baja de los socios, composición de los órganos sociales y normas de funcionamiento.
• La constitución de la cooperativa debe formalizarse en escritura pública ante notario.
• Posteriormente, la cooperativa debe inscribirse en el Registro de Cooperativas competente, momento en el que adquiere personalidad jurídica plena y se convalidan los actos realizados por la cooperativa en constitución, siempre que se cumplan los requisitos para ello.
• Así mismo, se debe solicitar el número de identificación fiscal y cumplir con las obligaciones contables y fiscales correspondientes.
• En el ámbito de la promoción de viviendas, se exige además la apertura de una cuenta especial para las aportaciones de los socios y la contratación de un aval o seguro que garantice su devolución en caso de no iniciarse o concluirse la obra.

¿Qué derechos tienen los socios en una cooperativa de viviendas?

Los socios ostentan, entre otros, los siguientes derechos:

1. Derecho de voz y voto en la asamblea general, con posibilidad de impugnar los acuerdos que consideren contrarios a la ley o a los estatutos.
2. Derecho a elegir y ser elegidos para los cargos sociales.
3. Derecho de información, pudiendo examinar la documentación social y las cuentas anuales.
4. Derecho a la adjudicación de una vivienda, conforme a los criterios que se hayan fijado en los estatutos.
5. Derecho a causar baja voluntaria, con reembolso de aportaciones en los términos legalmente establecidos, aunque si la baja es injustificada, pueden sufrir algún tipo de penalización económica y no obtener la devolución completa de sus aportaciones.
6. Derecho a la garantía de las cantidades anticipadas mediante los mecanismos legalmente exigidos.

¿Cómo se financia la cooperativa?

La financiación de una cooperativa de viviendas combina recursos propios y ajenos:

• Como recursos propios, se nutre de las aportaciones obligatorias al capital social y de las cantidades periódicas que los socios entregan para atender el coste del suelo, del proyecto y del proceso de construcción.
• Como financiación ajena, la cooperativa suele concertar un préstamo hipotecario promotor, que se va desembolsando conforme avanza la obra y se acredita mediante los oportunos certificados de obra. Una vez finalizada la promoción y adjudicadas las viviendas, los socios se subrogan en la parte proporcional del préstamo que corresponda a su vivienda.

¿Cuándo y por qué motivos se disuelve una cooperativa de viviendas?

La disolución puede producirse por cumplimiento del objeto social, normalmente tras la adjudicación de las viviendas y liquidación de las cuentas.

También puede acordarse por decisión de la asamblea general adoptada con la mayoría cualificada exigida.

Constituyen igualmente causas de disolución la imposibilidad de desarrollar el objeto social, pérdidas que reduzcan el patrimonio por debajo de los límites legales o la apertura de procedimiento concursal.

La disolución da paso al proceso de liquidación, con el consiguiente pago de las deudas aún pendientes y la adjudicación del haber social conforme a las disposiciones legales.

¿Cómo tributan las cooperativas de viviendas?

Las cooperativas tributan por el impuesto sobre sociedades (IS), con el régimen fiscal especial previsto en la Ley 20/1990, de 19 de diciembre, sobre Régimen Fiscal de las Cooperativas, cuando cumplan los requisitos para ser consideradas protegidas o especialmente protegidas.

En relación con la promoción, pueden resultar aplicables el impuesto sobre el valor añadido (IVA) en la adquisición de bienes y servicios, el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) en la formalización de escrituras, así como los tributos locales vinculados a la construcción.

Los socios, por su parte, tributarán individualmente por la adquisición de la vivienda conforme a la normativa fiscal que resulte aplicable en cada caso.