Arrendamiento

El arrendamiento es la relación jurídica que se da cuando el propietario de un bien cede temporalmente su uso y disfrute a otra persona a cambio del pago de una renta. Popularmente se conoce como alquiler, y se formaliza en un contrato.

Se llama arrendador al propietario que cede la posesión del bien y arrendatario a quien la adquiere a cambio del pago de la renta.

En el contrato de arrendamiento una persona cede a otra el uso de un bien de manera temporal a cambio de una renta

¿Qué es el arrendamiento?

Por medio del arrendamiento un propietario cede la posesión de su bien (mueble o inmueble). Dicho de otro modo, limita su derecho de propiedad.

Aunque el arrendador sigue siendo el titular del bien arrendado, será el arrendatario quien tenga el derecho de uso del mismo. Por eso, jurídicamente se contempla esta operación entre los derechos reales, que son los que recaen sobre una cosa y no sobre una persona.

Cabe señalar que, en ocasiones, el arrendador podría no ser el propietario del bien alquilado, sino un mero gestor. Y también que existe la posibilidad de arrendar servicios u obras, como se explicará más adelante.

Los arrendamientos se encuentran regulados en el Título VI (Del contrato de arrendamiento), del Código Civil español.

¿Quién interviene en el arrendamiento?

Las partes que intervienen en el arrendamiento son el arrendador y el arrendatario.

Sin entrar en más detalles, estas figuras se identifican con quien cede la posesión de su bien y quien accede a la misma a cambio de la renta, respectivamente.

¿Cómo se formaliza un arrendamiento?

Para formalizar un arrendamiento basta con que exista un contrato de arrendamiento. Este puede tener forma escrita o verbal.

Sin embargo en el caso de inmuebles, el artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite que las partes exijan la formalización del pacto por escrito a la otra parte cuando se trate de un contrato de alquiler de vivienda.

Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento.

En este caso, se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.

Artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

El contrato de arrendamiento

Conforme a lo antedicho, el arrendamiento es:

• Consensual, porque se basa en el consentimiento de las partes y no requiere más formalidades. Sin embargo hay que tener en cuenta que cuando se trate de un alquiler de vivienda de larga duración resultará obligatorio respetar la LAU.
• Bilateral, porque interviene la parte que transmite la posesión y la que la recibe. Esto no impide que en el contrato de arrendamiento participen más de dos personas. Por ejemplo, la vivienda puede ser propiedad de un matrimonio, caso en el que ambos cónyuges intervendrían en calidad de arrendadores.
• Temporal, porque el uso y disfrute se transmite durante un período de tiempo determinado. Existen usufructos vitalicios, pero su funcionamiento es diferente del arrendamiento.
• Oneroso, porque quien entra a ocupar el inmueble o a disfrutar la cosa paga una renta por el mismo.

Un contrato de arrendamiento puede tener otras cualidades. Por ejemplo, puede ser transmisible si permite el subarriendo. Además puede ir vinculado a otras operaciones, como un seguro de alquiler o una opción de compra. También puede incluir una cláusula de arras, a modo de reserva del alquiler.

Tipos de arrendamiento

El artículo 1542 del Código Civil establece tres tipos de arrendamientos:

El arrendamiento puede ser de cosas, o de obras o servicios.

Artículo 1542 del Código Civil

Arrendamiento de cosas

Se trata de bienes muebles o inmuebles. Es el alquiler típico, donde el arrendatario toma posesión del bien por tiempo determinado a cambio del pago de la renta pactada. Por ejemplo, es el caso de un contrato de alquiler de vivienda.

En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.

Artículo 1543 del Código Civil

Arrendamiento de servicios

En este caso lo que se arrienda es una prestación de servicios. No debe confundirse con el contrato de trabajo, ya que no establece una relación laboral. Por ejemplo, concurre cuando se contrata a un abogado.

Arrendamiento de obras

Se trata de un negocio similar al anterior, pero la obligación arrendada es de resultado y no de medios. Es decir, lo que se paga no es el mero servicio, sino la obtención de un resultado. Por ejemplo, concurre cuando se contrata una instalación eléctrica.

En el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto.

Artículo 1544 del Código Civil

Arrendamiento financiero

Aunque no se incluya en este artículo, también existe el arrendamiento financiero o leasing, que consiste en el alquiler de un bien seguido de un derecho de compra al terminar el contrato.

El contrato de leasing tiene como origen de su regulación específica el Real Decreto-ley 15/1977, de 25 de febrero y el Real Decreto 1669/1980, de 31 de julio.

Las garantías del arrendamiento

El contrato de arrendamiento puede ir garantizado mediante diferentes mecanismos:

• Fianza. En el caso del alquiler de vivienda habitual, la fianza viene recogida en el artículo 36 LAU. Permite al propietario solicitar una mensualidad de la renta al inicio del contrato de alquiler de vivienda. En el caso de arrendamiento para uso distinto de vivienda se solicitará una cantidad equivalente a dos mensualidades. Cuando este finalice deberá devolverse la fianza, salvo que se aprecien desperfectos en la vivienda. En ese caso la fianza podrá aplicarse al pago de los mismos.
• Aval. Puede ser personal o bancario. El avalista se hará responsable de los impagos e incumplimientos del arrendatario. Por tanto, el propietario podría demandarlo si aparecen desperfectos en la vivienda.
• Depósito. Consiste en la inmovilización de determinada cifra de capital a favor del propietario. En caso de incumplimiento o impagos, podrá acceder a ese dinero, con la garantía de que su deudor no es insolvente.
• Seguro de arrendamiento. Se trata de un seguro particular, que combina elementos de las garantías anteriores. El arrendatario pagará la póliza del seguro de arrendamiento, desplazando así la responsabilidad de incumplimientos, daños o impagos sobre la aseguradora.

Incumplimiento del arrendamiento

En caso de incumplirse el contrato de arrendamiento, la parte perjudicada puede exigir la indemnización de daños y perjuicios. Adicionalmente podrá dejar vigente el contrato, o bien exigir la resolución del contrato.

Además, si se trata del arrendamiento de un bien inmueble, el arrendador podría solicitar el desahucio del arrendatario. El proceso de desahucio es un procedimiento especial regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, por lo que habría que estar a sus preceptos para instarlo.

Es importante respetar estas normas, ya que en muchas ocasiones el casero trata de expulsar personalmente al inquilino. Esta actuación, conocida como “vía de hecho” o “realización del propio derecho” es ilegal.

Por tanto, el arrendador no puede tratar de echar al inquilino de su casa, cortarle los suministros o, de cualquier otra forma, perturbar el arrendamiento. En caso contrario podría verse demandado o querellado (por ejemplo, por coacciones), empeorando la situación.