El proindiviso, también conocido como condominio, copropiedad o comunidad de bienes, es un concepto jurídico relativo al derecho de propiedad sobre un bien o derecho. Significa que el bien o derecho pertenece conjuntamente a varias personas.
Es muy frecuente que dos o más personas compren en común o reciban en herencia una vivienda o una finca, en cuyo caso dichas personas compartirán la propiedad de este bien inmueble, que será considerado un proindiviso.
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Consultar abogado¿Qué es un proindiviso?
Existe proindiviso cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece a varias personas. Por ejemplo, existe proindiviso cuando cuatro personas distintas compran una misma vivienda.
La copropiedad no se concreta en una parte exacta de la vivienda (es decir, habitaciones, cocina, salón…), sino en una cuota abstracta sobre la vivienda. Esa cuota abstracta o ideal es el porcentaje que pertenece a cada persona en la propiedad del bien o derecho.
Siguiendo el ejemplo anterior, cada una de las personas será comunera o copropietaria de una cuarta parte de la vivienda (un 25%), en pleno dominio.
Proindiviso de nuda propiedad y usufructo
Habitualmente existe proindiviso del pleno dominio, es decir sobre la plena propiedad de la vivienda con posibilidad de disponer y disfrutar de ella.
Cuando se compra una vivienda, generalmente, se adquiere el pleno dominio (nuda propiedad y usufructo).
Ahora bien, también se puede adquirir la nuda propiedad de la vivienda (propiedad de la vivienda sin uso y disfrute) y dejar el usufructo (uso y disfrute de la vivienda) a un tercero.
¿Existe proindiviso entre el nudo propietario y el usufructuario?
La nuda propiedad y el usufructo son derechos diferentes aunque recaigan sobre una misma vivienda. Por tanto, no existe proindiviso entre el nudo propietario y el usufructuario.
Diferente sería que varias personas adquieran la nuda propiedad de un bien y otros el usufructo. En este caso, sí existe proindiviso entre los nudos propietarios y entre los usufructuarios.
Ejemplo: Tres hermanos compran la nuda propiedad de un piso y atribuyen el usufructo a los padres. En este caso existe proindiviso entre los hermanos (nudos propietarios), por un lado, y entre los padres (usufructuarios), por otro.
Los copropietarios de un bien proindiviso tienen derechos con respecto a:
- El uso sobre la cosa común.
- El disfrute o conservación del bien.
- La administración de la cosa común.
- Defensa en juicio.
- División del bien común.
- Su porción o cuota.
¿Cómo se disuelve el proindiviso o comunidad de bienes?
Se puede extinguir el proindiviso por alguna de las siguientes causas:
- Consolidación. Tiene lugar cuando uno solo de los comuneros hace suyas las cuotas o porcentajes de los demás o bien todos ellos las transmiten a un tercero.
- Pérdida o destrucción de la cosa común.
- Renuncia de los comuneros a la cosa común.
- División de la cosa común.
Tal y como se establece en el Código Civil ningún propietario está obligado a permanecer en el proindiviso y podrá solicitar su disolución.
Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad.
Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Es decir, todo copropietario podrá exigir, en cualquier momento, la división del proindiviso.
Sin embargo, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común, cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina.
¿Cuáles son los límites de esta facultad de los copropietarios de pedir la división de la cosa común?
- La existencia de un pacto de conservar la cosa indivisa. Si bien, este pacto deberá tener una duración determinada, no superior a 10 años. Este plazo podrá prorrogarse mediante nuevo pacto de los comuneros.
- La indivisibilidad de la cosa común.
Por tanto, a la hora de disolver el proindiviso sobre un bien es importante distinguir si es divisible o indivisible.
Proindiviso de bienes divisibles
Si el bien es divisible, no se plantean mayores problemas, ya que se puede asignar a cada propietario un porcentaje del bien divisible correspondiente a su cuota.
A la hora de repartir una finca, se debe tener muy en cuenta la Legislación Urbanística que ordena el suelo sobre el que está la finca para verificar las fincas resultantes de la división cumplan las condiciones necesarias para servir a los usos que dicha ordenación establece para ese suelo.
Kenari Orbe, abogado especialista en Urbanismo
¿Cómo se realiza la disolución del proindiviso de bienes divisibles?
Con acuerdo de los comuneros:
- Dividiendo la cosa común y adjudicando cada parte resultante a cada uno de los copropietarios. Por ejemplo, una finca de cultivo de 400 hectáreas se podrá dividir en cuatro de 100 hectáreas y poner fin al proindiviso.
- O bien, venderla a un tercero y repartir el precio en proporción a la cuota de cada comunero.
En ambos casos, si se trata de bienes inmuebles, será necesario otorgar escritura pública.
Sin acuerdo de los comuneros
Si no hay acuerdo de los copropietarios ni para dividir la cosa común divisible ni para venderla, se solucionará mediante procedimiento judicial de división de cosa común.
En caso de tener que iniciar un procedimiento de división de la cosa común, es importante saber que basta con que uno de los herederos solicite la venta del bien para iniciar este procedimiento.
En los casos en que la cosa sea divisible, simplemente se llevará a cabo una división material del bien, adjudicándose una parte o porción a cada copropietario. En el caso de que se trate de un edificio, éste se podrá dividir mediante la constitución de una propiedad horizontal.
Elena Crespo Lorenzo, abogada especialista en sucesiones en Barcelona
Proindiviso de bienes indivisibles
Si el bien común es indivisible (como una vivienda), surgen mayores problemas, no siendo posible la división y quedando como única alternativa la disolución.
¿Cómo se realiza la disolución del proindiviso de bienes indivisibles?
Con acuerdo de los comuneros:
- Adjudicando a uno de los copropietarios la cosa común indivisible. El comunero a quien se adjudique el bien deberá indemnizar a los demás por el valor de su cuota.
- Vender el proindiviso a un tercero y repartir el precio.
Sin acuerdo de los comuneros
Si no hay acuerdo de los copropietarios ni para adjudicar la cosa común indivisible ni para venderla, se solucionará mediante procedimiento judicial de división de cosa común.
Esta alternativa surge cuando existe al menos un propietario que no desea vender, ni comprar, ni llegar a un acuerdo coherente con el resto.
Disolución del proindiviso por vía judicial
Antes de presentar la demanda de división de cosa común (que implica unos gastos) se recomienda celebrar un acto de conciliación con intención de que la otra parte ceda y así evitar el juicio.
Ahora es posible llegar a algún tipo de acuerdo entre las partes, antes de recurrir a la vía judicial, mediante una escritura de conciliación ante Notario que adquiere la misma validez que una sentencia judicial.
De esta manera, ahorramos tiempo y dinero a ambas partes. Es muy recomendable, a su vez, ser la parte que insta la resolución por esta vía amistosa para posteriormente, y llegados al punto de un juicio, ser considerados como reclamantes de buena fe y con ello poder pedir la condena en costas del procedimiento a la otra parte.
Guillermo Pérez Gómez, socio fundador de Larson & Co
De no ser posible la conciliación, se podrá instar la acción de división de cosa común, cuyo procedimiento judicial terminará con la subasta del bien común y el posterior reparto del precio obtenido de acuerdo a las cuotas de propiedad.
¿Cuáles son los derechos de un comunero o copropietario de un bien proindiviso?
Derechos del comunero relativos al uso de la cosa común
Cada copropietario podrá usar la cosa común, siempre que:
- La utilice de acuerdo con su destino.
- No perjudique el interés de la comunidad.
- Respete el derecho de los demás comuneros o copropietarios.
La regla general, sería el uso solidario y simultáneo de la cosa común (todos los copropietarios al mismo tiempo).
Sin embargo, a veces, lo más conveniente es que los comuneros acuerden el uso por periodos de tiempo (por turnos), para evitar situaciones incómodas o cuando las circunstancias desaconsejan el uso simultáneo.
El Tribunal Supremo ha fijado como doctrina que:
La aplicación por turnos de ocupación con uso exclusivo por periodos sucesivos y recurrentes será considerada como una fórmula justa aplicable a los casos de comuneros de viviendas cuando no sea posible o aconsejable el uso solidario o compartido y la comunidad o algún comunero así lo inste.
Sentencia TS, 19 enero 2016
También podrán los copropietarios acordar el uso exclusivo a favor de uno de ellos.
Derechos relativos al disfrute y conservación del bien común
Cada copropietario ostenta los siguientes derechos:
- Participar en los beneficios y en las cargas de la cosa común, en proporción a sus cuotas.
- Obligar a los demás copropietarios a participar en los gastos de conservación de la cosa común.
Ejemplo: Cuatro hermanos compran una finca de cultivo por partes iguales, una cuarta parte para cada uno (25%). Para la compra han pedido una hipoteca sobre la finca. Cada hermano recibirá un 25% de los beneficios (resultado de la cosecha). En el mismo porcentaje (25%) participaran en las cargas (hipoteca) y gastos de conservación.
Solo en el supuesto de renunciar a la cuota en la comunidad, podrá un comunero o copropietario eximirse de esta obligación.
Derechos relativos a administración y alteración de la cosa común
Hay que distinguir entre administración y alteración de la cosa común, ya que se trata de situaciones diferentes.
Administración de la cosa común
La administración se refiere al aprovechamiento o disfrute de la cosa común y tiene carácter transitorio.
Para realizar actos de administración será necesario el acuerdo de la mayoría de los comuneros o copropietarios.
Ahora bien, será preciso acudir al Juez para que acuerde lo procedente, incluso nombrar un administrador, si:
- No hay acuerdo de la mayoría, o
- El acuerdo mayoritario es gravemente perjudicial a los interesados en la cosa en común.
Por ejemplo, será un acto de administración ordinario el arrendamiento de una finca común, salvo que el arrendamiento tenga un plazo de duración superior a 6 años, en cuyo caso se considera un acto de disposición. El copropietario que pretenda arrendar la finca común tendrá que contar con el consentimiento de la mayoría de los comuneros. Siguiendo el ejemplo anterior, si un hermano quiere arrendar la finca de cultivo será suficiente el consentimiento de dos de ellos, aunque el cuarto hermano se oponga.
Alteración de la cosa común
La alteración se refiere a la disposición de la cosa común y tiene carácter permanente.
Para efectuar actos de alteración o disposición será preciso el acuerdo unánime de todos los copropietarios o comuneros, aunque sea beneficioso para la comunidad.
Asimismo, podemos distinguir entre:
- Alteración material: como pueden ser obras de mejora.
- Alteración jurídica: como la venta de la cosa común o la constitución de una servidumbre, hipoteca...
Según el anterior ejemplo, para hipotecar la finca de cultivo entera será preciso que los cuatro hermanos estén de acuerdo (unanimidad).
Derechos relativos a la defensa en juicio y reivindicación de la cosa común
Cualquier copropietario podrá ejercitar acciones judiciales en beneficio de la comunidad o comparecer en juicio para defenderlas, según jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo.
Derecho a la división de la cosa común
Todo copropietario tiene derecho a pedir la división de la cosa común.
Derechos de los comuneros respecto a su porción o cuota
Cada copropietario tiene la plena propiedad de su parte y de sus frutos o utilidades. En consecuencia, podrá transmitir (vender) o gravar (hipotecar) libremente su porción o cuota, y el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños estará limitado a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad.
La única limitación a este derecho es el derecho de adquisición preferente de los demás comuneros.
Siguiendo el ejemplo, cualquiera de los hermanos podrá vender el 25% que le corresponde sobre la finca de cultivo. Ahora bien, deberá comunicarlo a los demás hermanos, ya que estos tienen preferencia, respecto a terceros, para comprar ese 25%.
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