Proindiviso

El proindiviso (también denominado condominio o copropiedad) se da cuando un bien, generalmente inmueble (vivienda, finca...), posee varios propietarios. Es decir, ninguno de ellos posee plenamente el derecho de propiedad sobre ese bien.

Es muy frecuente que dos o más personas compren en común o reciban en herencia una vivienda o una finca.

Pero, también es frecuente, que se planteen dudas sobre el uso de la vivienda común, la administración, conservación, mantenimiento de la misma o la disolución de la comunidad.

Si eres copropietario de una finca o vivienda, te explicamos qué es un proindiviso, cuáles son tus derechos y cómo disolver esa copropiedad.

Proindiviso

Existe proindiviso cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece a varias personas.

¿Qué es un proindiviso o comunidad de bienes?

Existe proindiviso cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece a varias personas.

También se denomina proindiviso a la comunidad de bienes, condominio o copropiedad.

Por ejemplo, existe proindiviso cuando cuatro personas distintas compran una misma vivienda.

La copropiedad no se concreta en una parte exacta de la vivienda (es decir, habitaciones, cocina, salón…), sino en una cuota abstracta sobre la vivienda.

Esa cuota abstracta o ideal es el porcentaje que nos pertenece en la propiedad del bien o derecho.

Según el ejemplo, cada una de las personas será comunera o copropietaria de una cuarta parte de la vivienda (25%), en pleno dominio.

Proindiviso de nuda propiedad y usufructo

Con el ejemplo citado, nos estamos refiriendo al pleno dominio.

Es decir al proindiviso sobre la plena propiedad de la vivienda con posibilidad de disponer y disfrutar de ella.

Cuando compramos una vivienda, generalmente, adquirimos el pleno dominio (nuda propiedad y usufructo).

Ahora bien, también podemos adquirir la nuda propiedad de la vivienda (propiedad de la vivienda sin uso y disfrute) y dejar el usufructo (uso y disfrute de la vivienda) a un tercero.

¿Existe proindiviso entre el nudo propietario y el usufructuario?

La nuda propiedad y el usufructo son derechos diferentes aunque recaigan sobre una misma vivienda.

Por tanto, no existe proindiviso entre el nudo propietario y el usufructuario.

Diferente sería que varias personas adquieran la nuda propiedad de un bien y otros el usufructo.

En este caso, sí existe proindiviso entre los nudos propietarios y entre los usufructuarios.

Ejemplo: Tres hermanos compran la nuda propiedad de un piso y atribuyen el usufructo a los padres.

En este caso existe proindiviso entre los hermanos (nudos propietarios), por un lado, y entre los padres (usufructuarios), por otro.

Los copropietario de un bien proindiviso tienen derechos con respecto a:

  1. El uso sobre la cosa común.
  2. El disfrute o conservación del bien.
  3. La administración de la cosa común.
  4. Defensa en juicio.
  5. División del bien común.
  6. Su porción o cuota.

¿Cómo se disuelve el proindiviso o comunidad de bienes?

El proindiviso se disolverá por alguna de las siguientes causas:

  1. Consolidación. Tiene lugar cuando uno solo de los comuneros hace suyas las cuotas o porcentajes de los demás o bien todos ellos las transmiten a un tercero.
  2. Pérdida o destrucción de la cosa común.
  3. Renuncia de los comuneros a la cosa común.
  4. División de la cosa común.

Tal y como se establece en el artículo 400 del Código Civil:

Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad.

Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

Es decir, todo copropietario podrá exigir, en cualquier momento, la división del proindiviso.

Sin embargo, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común, cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina.

¿Cuáles son los límites de esta facultad de los copropietarios de pedir la división de la cosa común?

  1. La existencia de un pacto de conservar la cosa indivisa. Si bien, este pacto deberá tener una duración determinada, no superior a 10 años. Este plazo podrá prorrogarse mediante nuevo pacto de los comuneros.
  2. La indivisibilidad de la cosa común.

Por tanto, a la hora de disolver el proindiviso sobre un bien es importante distinguir si es divisible o indivisible.

Proindiviso de bienes divisibles

Si el bien es divisible, no se plantean mayores problemas.

¿Cómo se realiza la disolución del proindiviso de bienes divisibles?

Con acuerdo de los comuneros:

  • Dividiendo la cosa común y adjudicando cada parte resultante a cada uno de los copropietarios. Por ejemplo, una finca de cultivo de 400 hectáreas se podrá dividir en cuatro de 100 hectáreas y poner fin al proindiviso.
  • O bien, venderla a un tercero y repartir el precio en proporción a la cuota de cada comunero.

En ambos casos, si se trata de bienes inmuebles, será necesario otorgar escritura pública.

Sin acuerdo de los comuneros

Si no hay acuerdo de los copropietarios ni para dividir la cosa común divisible ni para venderla, se solucionará mediante procedimiento judicial de división de cosa común.

Proindiviso de bienes indivisibles

Si el bien común es indivisible (como una vivienda), surgen mayores problemas.

¿Cómo se realiza la disolución del proindiviso de bienes indivisibles?

Con acuerdo de los comuneros:

  • Adjudicando a uno de los copropietarios la cosa común indivisible. El comunero a quien se adjudique el bien deberá indemnizar a los demás por el valor de su cuota.
  • Vender la cosa común a un tercero y repartir el precio.

Sin acuerdo de los comuneros

Si no hay acuerdo de los copropietarios ni para adjudicar la cosa común indivisible ni para venderla, se solucionará mediante procedimiento judicial de división de cosa común.

Esta alternativa surge cuando existe al menos un propietario que no desea vender, ni comprar, ni llegar a un acuerdo coherente con el resto.

Disolución del proindiviso por vía judicial

Antes de presentar la demanda de división de cosa común (que implica unos gastos) se recomienda celebrar un acto de conciliación con intención de que la otra parte ceda y así evitar el juicio.

De no ser posible la conciliación, se podrá instar la acción de división de cosa común.

El procedimiento judicial terminará con la subasta del bien común.

Si actualmente tienes un problema relacionado con un proindiviso esperamos que estas sencillas aclaraciones sobre las posibles soluciones de extinción de condominio te hayan servido de ayuda.

¿Cuáles son tus derechos como comunero o copropietario de un bien proindiviso?

Derechos del comunero relativos al uso de la cosa común

Cada copropietario podrá usar la cosa común, siempre que:

  • La utilice de acuerdo con su destino.
  • No perjudique el interés de la comunidad.
  • Respete el derecho de los demás comuneros o copropietarios.

La regla general, sería el uso solidario y simultáneo de la cosa común (todos los copropietarios al mismo tiempo).

Sin embargo, lo más conveniente es que los comuneros acuerden el uso por periodos de tiempo (por turnos), para evitar situaciones incómodas o cuando las circunstancias desaconsejan el uso simultáneo.

Nuestro Tribunal Supremo ha fijado como doctrina que:

La aplicación por turnos de ocupación con uso exclusivo por periodos sucesivos y recurrentes será considerada como una fórmula justa aplicable a los casos de comuneros de viviendas cuando no sea posible o aconsejable el uso solidario o compartido y la comunidad o algún comunero así lo inste.

Sentencia TS, 19 enero 2016)

También podrán los copropietarios acordar el uso exclusivo a favor de uno de ellos.

Derechos relativos al disfrute y conservación del bien común

Cada copropietario ostenta los siguientes derechos:

  • Participar en los beneficios y en las cargas de la cosa común, en proporción a sus cuotas.
  • Obligar a los demás copropietarios a participar en los gastos de conservación de la cosa común.

Ejemplo: Cuatro hermanos compran una finca de cultivo por partes iguales, una cuarta parte para cada uno (25%).

Para la compra han pedido una hipoteca sobre la finca. Cada hermano recibirá un 25% de los beneficios (resultado de la cosecha). En el mismo porcentaje (25%) participaran en las cargas (hipoteca) y gastos de conservación (abonos, compra de maquinaria….).

Solo en el supuesto de renunciar a la cuota en la comunidad, podrá un comunero o copropietario eximirse de esta obligación.

Derechos relativos a administración y alteración de la cosa común

Debemos distinguir entre administración y alteración de la cosa común.

Administración

La administración se refiere al aprovechamiento o disfrute de la cosa común y tiene carácter transitorio.

Para realizar actos de administración será necesario el acuerdo de la mayoría de los comuneros o copropietarios.

Ahora bien, será preciso acudir al Juez para que acuerde lo procedente, incluso nombrar un administrador, si:

  • No hay acuerdo de la mayoría, o
  • El acuerdo mayoritario es gravemente perjudicial a los interesados en la cosa en común.

Por ejemplo, será un acto de administración ordinario el arrendamiento de una finca común.

El copropietario que pretenda arrendar la finca común tendrá que contar con el consentimiento de la mayoría de los comuneros. Siguiendo el ejemplo anterior, si un hermano quiere arrendar la finca de cultivo será suficiente el consentimiento de dos de ellos, aunque el cuarto hermano se oponga.

Alteración

La alteración se refiere a la disposición de la cosa común y tiene carácter permanente.

Para efectuar actos de alteración o disposición será preciso el acuerdo unánime de todos los copropietarios o comuneros, aunque sea beneficioso para la comunidad.

Asimismo, podemos distinguir entre:

  • Alteración material: como pueden ser obras de mejora.
  • Alteración jurídica: como la venta de la cosa común o la constitución de una servidumbre, hipoteca...

Según nuestro ejemplo, para hipotecar la finca de cultivo será preciso que los cuatro hermanos estén de acuerdo (unanimidad).

Derechos relativos a la defensa en juicio y reivindicación de la cosa común

Cualquier copropietario podrá ejercitar acciones judiciales en beneficio de la comunidad o comparecer en juicio para defenderlas, según jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo.

Derecho a la división de la cosa común

Todo copropietario tiene derecho a pedir la división de la cosa común.

Derechos de los comuneros respecto a su porción o cuota

Cada copropietario tiene la plena propiedad de su parte y de sus frutos o utilidades.

En consecuencia, podrá transmitir (vender) o gravar (hipotecar) libremente su porción o cuota.

La única limitación a este derecho es el derecho de adquisición preferente de los demás comuneros.

Siguiendo nuestro ejemplo, cualquiera de los hermanos podrá vender el 25% que le corresponde sobre la finca de cultivo.

Ahora bien, deberá comunicarlo a los demás hermanos, ya que estos tienen preferencia, respecto a terceros, para comprar ese 25%.