Fianza del alquiler

La fianza del alquiler es una garantía que el propietario recibe del arrendatario para respaldar el cumplimiento de sus obligaciones estipuladas en el contrato. La misma puede ser económica, mediando el pago de una suma de dinero, o personal, es decir, un tercero responderá con su patrimonio en caso de impagos o posibles desperfectos.

La fianza del alquiler es un depósito que el inquilino deja al propietario al firmar un contrato de alquiler

El depósito de fianzas de arrendamientos de viviendas y fincas urbanas es obligatorio, gratuito (sin devengo de interés) y no elude el pago de las posteriores rentas.

¿Qué es la fianza del alquiler?

La fianza arrendaticia o de alquiler es una garantía que el inquilino de un inmueble le otorga al arrendador, antes de disponer del mismo, para avalar el cumplimiento de sus obligaciones. La ley establece una cuantía máxima de una mensualidad de renta si es una vivienda y de dos mensualidades si se trata de otro tipo de arrendamiento, como sucede en el caso de los locales comerciales.

El propietario deberá depositar el pago de la fianza de alquiler en el organismo público de vivienda de la comunidad autónoma en la que resida. De no hacerlo y producirse unos perjuicios al inquilino (no deducción de beneficios fiscales), podría originarse una responsabilidad contra el propietario por no depositar la fianza.

Una vez que finalice el contrato, la fianza del alquiler será devuelta al inquilino, salvo que este haya ocasionado algún desperfecto en la vivienda o tenga pendiente el pago de la renta o de suministros de servicios. En este caso, el propietario puede quedarse con la parte correspondiente de la fianza.

Según lo establecido en Ley de Arrendamientos Urbanos, la prestación de fianza es obligatoria, al igual que su cuantía, por tanto ni el arrendador ni el arrendatario pueden renunciar a la misma. No obstante, es posible acordar el pago adicional de otra cantidad en calidad de garantía.

¿Cuál es la finalidad de la fianza en un arrendamiento?

La fianza del alquiler tiene una doble finalidad:

1. Por un lado, sirve de garantía para el cumplimiento de las obligaciones del inquilino y para proteger la vivienda de los deterioros o desperfectos que se produzcan.
2. Por otro lado, constituye un importante recurso financiero para las comunidades autónomas.

Actualización y garantías adicionales a la fianza del alquiler

Las fianzas no pueden actualizarse durante los primeros cinco años del contrato (o siete años, en caso de que el arrendador sea una persona jurídica). Posteriormente, en función de la duración del contrato de arrendamiento, y si es acordada por las dos partes la prórroga, el arrendador puede exigir una actualización de la tasa de la fianza, hasta el equivalente a la renta de la mensualidad estipulada en el contrato, en caso de que esta fuera superior.

Aparte de la fianza obligatoria, el arrendador puede pedir garantías adicionales para asegurar el cumplimiento del contrato. Respecto a ello, la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que:

5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

Artículo 36.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Las garantías adicionales, al igual que la fianza, se utilizan para cubrir impagos y daños o desperfectos en el inmueble, pero con la salvedad de que no se depositan en ningún organismo oficial. Las mismas pueden tener avales (bancario y personal), seguros y depósitos y ha de figurar en el contrato de alquiler como "garantía".

¿Cuándo se debe hacer la devolución de la fianza de un alquiler?

La devolución de la fianza de alquiler se ha de realizar cuando el contrato de arrendamiento haya finalizado. El importe que se devolverá al inquilino, en un plazo máximo de un mes, puede variar al de la fianza inicial. Sobre todo si existen pagos de suministros pendientes, desperfectos en la vivienda o cualquier otra causa justificada.

En este caso, el arrendador debe acreditar que existen defectos imputables a la fianza para no devolverla, según el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Es importante tener presente que esta fianza no podrá ser usada como pago de la última renta por parte del inquilino. Desde el punto de vista legal, este está obligado a pagar todas las mensualidades previstas en el contrato.

¿Cómo reclamar la fianza?

Una vez se haya comprobado que se han cumplido todas las obligaciones y no hay deudas ni daños en la propiedad, el inquilino deberá esperar 30 días desde la entrega de esta para poder enviar un burofax solicitando el pago de la fianza. Una vez que ha pasado el plazo para la devolución, la cantidad empezará a generar intereses.

En caso de que el propietario haga caso omiso a la solicitud, será necesario acudir al juzgado.

¿Qué se puede descontar de la fianza de un alquiler?

En algunos casos, el propietario no tiene la obligación de devolver la fianza. Las causas más comunes por las que se descuenta parte del dinero de la fianza son las siguientes:

• Mensualidades pendientes de pago.
• Finalización del contrato en fechas antes de tiempo. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, el inquilino podrá abandonar el inmueble tras haber cumplido su contrato por al menos 6 meses, sin acarrear penalizaciones por ello. No obstante, si existe alguna cláusula contractual con relación a los tiempos establecidos, el propietario tiene derecho a exigir al inquilino una indemnización, la cual puede descontarse de la fianza.
• Daños o desperfectos en el inmueble. Los gastos proporcionales que se generen a partir de los daños ocasionados, podrán descontarse de la fianza. Cabe aclarar que este supuesto tendrá que ser demostrable.
• Suministros pendientes de pago y gastos de limpieza.

Fianza de alquiler vacacional o temporal

Los alquileres vacacionales o temporales (menos de 2 meses) quedan exentos de pagar una fianza, según el Decreto 28/2016 de las viviendas con fines turísticos. Sin embargo, el propietario podrá solicitar un depósito de seguridad para cubrir posibles daños causados durante la estancia. El importe de este dependerá de las cosas que haya en la propiedad y del tiempo de la estancia.

Dicho depósito de seguridad, al igual que ocurre con la fianza, se devolverá después de que se haya comprobado que la propiedad está en buen estado.

Más información

• ¿Qué hacer si el propietario no devuelve la fianza tras finalizar el contrato de alquiler?