División de la cosa común

¿Qué es la división de la cosa común?

La división de la cosa común es el derecho que ostentan los comuneros en una comunidad de bienes de pedir la división de la cosa cuya titularidad comparten. 

Se puede llevar a cabo por acuerdo libre entre los comuneros, por decisión arbitral y por decisión judicial, ejercitando la actio communi dividundo.

¿Dónde se regula la división de la cosa común?

La división de la cosa común está contemplada en el artículo 400 y siguientes del Código Civil, y más concretamente en el artículo 402.

El procedimiento judicial para la división de la cosa común se deduce de lo establecido en el artículo 251.3.ª.6.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y la venta en subasta judicial se tramitará conforme a lo establecido en los artículos 643 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil. 

¿Qué situaciones pueden requerir la división de la cosa común?

El ordenamiento jurídico entiende las situaciones de condominio como algo provisional y poco conveniente para los comuneros, razón por la cual, el artículo 400 establece la libertad de cada copropietario para pedir la división de la cosa común en cualquier momento, y la imposibilidad de que los demás se opongan a la división.

De ese modo, existen algunas situaciones de condominio que pueden generar más conflictos entre los comuneros, y que desembocan con más frecuencia en la división de la cosa común, como son la división de bienes comunes del matrimonio tras un divorcio (especialmente la vivienda familiar), y la división de un bien heredado en proindiviso. 

De hecho, el propio Código Civil, en su artículo 406, remite a las reglas de la división de la herencia para regular la división de la cosa común entre los partícipes en la comunidad.

¿Cuándo no es posible solicitar la división de la cosa común?

Pese a ser un derecho de todos los comuneros, el artículo 400 establece una excepción a su libre ejercicio: no será posible pedir la división de la cosa común cuando exista un pacto de conservar la cosa indivisa por un tiempo determinado, que no podrá exceder de 10 años. Además, se prevé la posibilidad de prorrogar dicho plazo por acuerdo de los comuneros.

En ausencia de pacto, ninguno de los copropietarios podrá oponerse a la división de la cosa común.

¿Qué ocurre si la cosa es indivisible?

Aunque la ley reconoce en todo momento el derecho a pedir la división de la cosa común, no siempre es posible la división física. Esto puede ocurrir por tres motivos:

1. Porque la cosa sea esencialmente indivisible (artículo 404 del Código Civil). Por ejemplo, si se trata de un vehículo, no será posible dividirlo físicamente en varias partes.
2. Porque, aun siendo físicamente divisible, quede inservible para el uso a que se destina (artículo 401). Por ejemplo, un terreno que no sea rentable para el uso agrícola al quedar excesivamente fragmentado, o bien porque la ley no permita su parcelación.
3. Doctrina y jurisprudencia añaden un tercer motivo consistente en que el bien sufra una minoración excesiva en su valor como consecuencia de la división.

El Código Civil solo prevé la solución para el primero de los casos, pero se entiende que es aplicable al resto, ya que en todos los supuestos la cosa resulta indivisible.

Así, de acuerdo con el artículo 404, la indivisibilidad de la cosa se podrá resolver de alguna de las siguientes formas: 

• Adjudicando el bien a uno de los comuneros, que deberá indemnizar a los demás.
• En caso de no alcanzarse un acuerdo para la adjudicación a uno de ellos, vendiendo el bien y repartiendo su precio entre los comuneros.

No obstante, si la copropiedad recae sobre un animal, solo se podrá vender si todos los condueños están de acuerdo. Si no, será la autoridad judicial la que decida el destino del animal, para lo cual tendrá en cuenta su bienestar y el interés de los comuneros.

La solución a adoptar puede consistir en este caso en repartir el tiempo de disfrute alternativamente entre los condueños, lo que llevará aparejado el consecuente reparto de las cargas asociadas a su cuidado.

¿Qué procedimiento establece la ley para la división de la cosa común?

El artículo 402 del Código Civil prevé expresamente las formas de llevar a cabo la división de la cosa común.

La división de la cosa común podrá hacerse por los interesados, o por árbitros o amigables componedores, nombrados a voluntad de los partícipes.

En el caso de verificarse por árbitros o amigables componedores, deberán formar partes proporcionales al derecho de cada uno, evitando en cuanto sea posible los suplementos a metálico.

Artículo 402 del Código Civil

Por acuerdo entre los interesados

Se entiende que el acuerdo alcanzado deberá formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad, cuando afecte a bienes inmuebles.

En cuanto a la forma de instar la división, se podrá iniciar mediante el envío de un requerimiento fehaciente (por ejemplo, un burofax) al resto de comuneros.

Por decisión arbitral

El artículo menciona la intervención de árbitros o de “amigables componedores” nombrados a voluntad de los partícipes, y se entiende que los comuneros recurrirán a esta vía cuando ellos solos no sean capaces de llegar a un acuerdo. También en este caso habrá que formalizar el acuerdo en escritura pública. 

Además, en caso de verificarse por árbitro o tercero designado por los copartícipes, la ley establece que se deberán formar partes proporcionales al derecho de cada uno, y evitar en lo posible los suplementos en metálico.

Por decisión judicial

Esta vía no está expresamente prevista por el Código Civil, ni tampoco existe en la Ley de Enjuiciamiento Civil una regulación detallada de un procedimiento especial para dividir la cosa común.

Sin embargo, el artículo 251.3.ª.6.º menciona la acción de división de cosa común al establecer la forma de calcular la cuantía del procedimiento, con el fin de determinar el procedimiento judicial aplicable a cada caso.

Por tanto, se podrá ejercitar la actio communi dividundo por vía judicial, que se sustanciará por el procedimiento declarativo que corresponda en función de la cuantía de la pretensión.

Los motivos que pueden desembocar en la adopción de la vía judicial son:

• La falta de acuerdo de los comuneros sobre la división del bien o la petición de la vía judicial directamente por uno de los comuneros (lo que implica que no será posible alcanzar un acuerdo extrajudicial). En este caso, la pretensión judicial será la división de la cosa común.
  • Ambas circunstancias se podrán acreditar aportando copia del requerimiento fehaciente previo realizado al resto de copropietarios.
• La imposibilidad de dividir el bien, por ser este indivisible. En este caso, la pretensión judicial será la disolución de la comunidad y la venta de la cosa común.

¿Cómo se calcula la cuantía para el procedimiento judicial de división de la cosa común?

De acuerdo con el artículo 251.2.ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la cuantía del procedimiento de división de la cosa común se calculará en función del valor de los bienes muebles o inmuebles de que se trate (según el caso) al tiempo de interponerse la demanda, y conforme al precio de mercado o el precio habitual en la contratación de bienes de la misma clase.

En el caso de los bienes inmuebles, el valor así determinado no podrá ser en ningún caso inferior al valor catastral.

Si no es posible determinar el valor atendiendo a los precios de mercado, el demandante podrá tomar el que resulte de cualquier valoración oficial.

¿Cómo se lleva a cabo la venta de la cosa común?

De lo expuesto, se deduce que será necesaria la venta de la cosa común en los siguientes casos:

• Cuando los comuneros no se pongan de acuerdo sobre la división de la cosa común.
• Cuando la cosa común sea indivisible. 

En cuanto a la propia venta, puede gestionarse por los mismos comuneros, buscando un comprador que satisfaga a todos, o puede llevarse a cabo mediante una subasta judicial, cuando se acuda a esta vía y sea imposible llegar a un acuerdo sobre la venta.

La subasta judicial se desarrollará por los cauces establecidos en los artículos 643 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil a propósito de la realización de los bienes embargados en el procedimiento de apremio.

¿Pueden oponerse los acreedores a la división de la cosa común?

La división de la cosa común es un derecho de los copropietarios al que no puede oponerse ninguno de ellos.

Sin embargo, en cuanto a los acreedores o cesionarios de los copropietarios, el artículo 403 del Código Civil sí prevé que puedan oponerse a que la división se verifique sin su concurso, es decir, sin su asistencia o participación. 

No obstante, en caso de que la división ya se haya consumado, aunque ellos no hayan sido convocados a participar en el procedimiento, no podrán impugnarla, salvo en caso de fraude o de haberse verificado la oposición formalmente para impedirla y que aun así se haya realizado.

En caso de impugnación, el copropietario deudor o cedente tendrá derecho a defender la validez de la división.

En cuanto a la forma de manifestar los acreedores o cesionarios su oposición, la ley no la prevé expresamente, pero en lo que respecta a la vía judicial, el artículo 150.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que el tribunal enjuiciador notificará la pendencia del proceso a las personas que puedan verse afectadas por la resolución.

¿Cómo afecta a terceros la división de la cosa común?

La división de la cosa común no puede perjudicar a terceros, que conservarán sus derechos de hipoteca, servidumbre o cualquier otro derecho real que les perteneciera antes de la partición.

También conservarán su fuerza los derechos personales que ostente un tercero contra la comunidad.

En este sentido, la jurisprudencia del Tribunal Supremo admite que perduren los derechos de uso de un excónyuge sobre la vivienda familiar tras el divorcio aun en caso de que se venda el inmueble para disolver la copropiedad.