Servidumbres

La servidumbre es un derecho real que se basa en la facultad de su titular, que suele ser el propietario de un predio, finca o superficie de terreno, para servirse o beneficiarse de otro predio.

La servidumbre limita el dominio del predio sirviente en favor del predio dominante. Ambos inmuebles pertenecen a diferentes personas, que forman parte de la servidumbre en algunos casos mediante título y en otros por signo aparente. El Código Civil prevé las formas de extinción de servidumbres.

La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño.

El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente.

Artículo 530 del Código Civil

Características de las servidumbres

Del Código Civil español se desprenden las características de las servidumbres. Algunas son generales, otras hacen referencias a determinados tipos.

• Inseparables: las servidumbres no se separan nunca de la finca a la que pertenecen, sea de manera activa o pasiva (artículo 534 del Código Civil).
• Derecho real: se ostenta un poder de dominio sobre una finca o inmueble entendida como un bien patrimonial.
• Limitado: el derecho real representado en las servidumbres tiene límites con respecto al derecho de propiedad, es solo sobre una parte.
• Carácter predial: recaen sobre las fincas, pues es una parte de esta de la que se aprovecha el beneficiario.

Tipos de servidumbres

Dependiendo la variable sobre la cual se realiza la clasificación es posible diferenciar en:

1. Servidumbre rústica. La naturaleza de la finca y el fin de la servidumbre es la que marca la diferencia entre rústica y urbana. Se entiende como rústica cuando recae sobre una superficie dominante con necesidades agrícolas.
2. Servidumbre activa. La servidumbre activa hace referencia al predio dominante que se beneficia con la utilidad, mientras que el sirviente es sobre el cual se impone el gravamen.
3. Positivas y negativas. Estas se distinguen unas de otras por el modo en que cada una de las partes se comportan en la relación.
   • Servidumbres positivas: el propietario de la finca sirviente tiene la obligación de hacer o de dejar hacer una cosa (artículo 533 del Código Civil).
   • Servidumbres negativas: la servidumbre prohíbe al dueño del predio hacer una cosa que estaría permitida por ley si esta no existiera.
4. Continuas y discontinuas. La razón por la cual se clasifica como continua o discontinua es la necesidad de participación del ser humano para su uso a lo largo de un periodo de tiempo (artículo 532 del Código Civil).
   • Continua: es la servidumbre de uso incesante durante un largo periodo de tiempo sin necesidad de la intervención del hombre.
   • Discontinua: si bien se utilizan por largo plazo, es necesaria la participación de las personas.
5. Aparentes y no aparentes. En estos tipos de servidumbres se valora la existencia o no de signos materiales que permitan identificar el aprovechamiento y uso es estas (artículo 532 del Código Civil).
   • Aparentes: son anunciadas con signos materiales que están de manera permanente a la vista, facilitando la identificación de uso y aprovechamiento.
   • No aparentes: no hay ningún signo exterior, por lo que es imposible identificar su existencia.
6. Legales y voluntarias. El origen es el que determina si se trata de una servidumbre legal o voluntaria (artículo 536 del Código Civil).
   • Legal: son impuestas por las leyes y tienen por finalidad una utilidad pública. En todo caso las servidumbres legales estarán regidas por el ordenamiento jurídico vigente.
   • Voluntario: son las servidumbres que responden a fines privados y se regirán por los acuerdos que se establezcan entre los particulares.

¿Cómo se constituyen las servidumbres?

Una de las formas de constitución de las servidumbres es la imposición por la ley. Es el supuesto en el que las normas obligan a constituir servidumbre por razones de utilidad pública.

En el resto del tipo de servidumbres la constitución puede darse de diferentes maneras.

Constitución de la servidumbre por título

El título es un negocio jurídico inter vivos o mortis causa por el cual se confirman las voluntades de las partes de constituir servidumbre. Es posible distinguir títulos según su naturaleza.

• Forzoso: si bien es una manifestación de la voluntad de las partes, surge por la exigencia del dueño de la finca dominante al propietario de la finca sirviente de otorgar un título cuando se cumplen los requisitos para ello. Es necesario el pago de una indemnización por la finca sirviente utilizada.
• Voluntario: ambas partes acuerdan las condiciones y la creación del derecho real de la servidumbre.

Constitución por signo aparente

Una misma persona dueña de diferentes fincas tiene facultad de constituir entre ellas una servidumbre. En estos casos excepcionales no será necesaria la mediación de título, sino que será suficiente la existencia de signo aparente de la finca propia publicada.

¿Cuándo se extinguen las servidumbres?

El Código Civil en su artículo 546 establece los motivos por los cuales se extinguen las servidumbres.

Algunas de las razones están vinculadas a las acciones de los sujetos que la constituyen:

1. Cuando sucede que el dueño del predio dominante y del predio sirviente es el mismo.
2. El propietario de la finca dominante exige la facultad para la enajenación.
3. Ambos dueños convienen en la extinción de la servidumbre.
4. Durante un periodo de 20 años o más no se hace uso de la servidumbre.
5. Otro motivo que genera la extinción de la servidumbre es la destrucción del predio, por lo que deja de existir el objeto que le da forma.
6. Por último, se extingue cuando llega la fecha que se ha pactado en el acuerdo o se logran las condiciones que la sustentaban. Esta razón es aplicable para las servidumbres temporales o condicionales.

Conclusión

Las servidumbres son negocios jurídicos por los cuales se fija un gravamen sobre una parte de finca, llamada sirviente, en beneficio de otra llamada predio dominante. Lo que se otorga es un derecho real de dominio sustentado por la prestación de utilidad a una o varias personas.

Existen diferentes tipos de servidumbres que se clasifican según su naturaleza, objeto, usos, etc. En algunas se legitimará la constitución mediante título, de manera forzosa o voluntaria, mientras que en otras bastará con la presencia de signos exteriores que permitan identificar su existencia.

En todo caso, antes de formalizar o acordar una servidumbre es recomendable que se consulte con un abogado especializado en la materia. Un experto tiene los conocimientos necesarios para comprobar que se cumplan con los requisitos legales.