Extinción de condominio

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La extinción de condominio es la disolución de la situación de propiedad en común de un bien. La causa más común de extinción del condominio es la voluntad de los propietarios de no continuar formando parte de la comunidad. Sin embargo, no es la única.

Cuando la extinción del condominio no puede realizarse de común acuerdo y el bien es indivisible, la división de la cosa común se realiza mediante subasta.

Extinción de condominio

La extinción de condominio es la disolución de la propiedad en común de un bien.

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¿Qué es el condominio?

El condominio es la propiedad en común de un bien por varios titulares, en la que se asignan cuotas de propiedad a cada uno de ellos.

El condominio existe cuando un bien tiene varios propietarios. Las expresiones condominio, proindiviso, copropiedad o comunidad de bienes son equivalentes.

Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.

A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título.

Artículo 392 del Código Civil

¿Quién puede pedir la extinción del condominio?

La extinción de condominio la pueden solicitar los copropietarios del bien, y se da cuando una de las partes quiere que se disuelva dicho proindiviso.

Se trata de un derecho irrenunciable e imprescriptible de cualquier propietario de un proindiviso. Por ello, es un acto jurídico muy frecuente en situaciones de herencias, de separacionesdivorcios.

Causas de la extinción del condominio

Las causas de extinción del condominio están establecidas en el Código Civil en sus artículos 395 a 406.

También se debe tener en cuenta la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el caso de que la división de bienes deba realizarse mediante subasta judicial.

Las causas de extinción de condominio son, en principio, las mismas que para la extinción del dominio, como por ejemplo el abandono, la destrucción o la usucapión, entre otras.

Sin embargo, por las condiciones del condominio, el Código Civil establece algunas causas específicas:

  • Renuncia de los derechos de los copropietarios en favor de uno de ellos.
  • Venta del bien a un tercero y distribución del precio resultante entre los participantes de la comunidad.
  • División de cosa común. Cualquier copropietario tiene derecho a solicitar la división de la cosa común.

La división de cosa común es un procedimiento judicial que declara la extinción del condominio. El resultado puede ser la división material, constituyendo una propiedad horizontal, o la división económica si el bien es indivisible, mediante su venta y reparto del precio en proporción a la cuota de cada uno.

El bien puede ser indivisible por una cuestión física, jurídica, porque al dividirla resulte inservible para el destino de su uso, o porque al dividirla desmerezca su valor.

En el caso de la división económica, uno de los propietarios puede adquirir la titularidad completa del bien y los demás reciben una indemnización según sus cuotas o si no hay acuerdo entre las partes se vende el bien y se reparte lo obtenido entre los propietarios a razón de su participación.

Consecuencias de la extinción de condominio

La extinción del condominio o división de cosa común tiene efectos entre los copropietarios y frente a terceros.

1. Entre copropietarios

La principal consecuencia entre los copropietarios es la finalización de la situación de propiedad compartida entre ellos.

2. Frente a terceros

En cuanto a terceros, la división de la cosa común no debe perjudicarlos. Por ejemplo, si el bien es un inmueble hipotecado o afectado por derechos como servidumbre entre otros, las terceras personas titulares de estos derechos no deben verse afectadas.

Sin embargo, la extinción de condominio de un bien hipotecado debe analizarse cuidadosamente, ya que el deudor hipotecario deja de ser propietario, pero no se extingue su deuda.

La forma de dejar de ser propietario y a la vez deudor hipotecario, es que el banco adjudique la hipoteca al nuevo propietario.

La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieren antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad.

Artículo 405 del Código Civil

3. La extinción de condominio de un bien ganancial

Si en el juicio de divorcio, el juez adjudicó el uso de la vivienda familiar a uno de los ex cónyuges y los hijos del matrimonio extinguen el condominio de la vivienda familiar, la misma no puede afectar el derecho de uso.

4. Frente al Estado

Frente al Estado la extinción de condominio tiene la ventaja de que se halla exenta del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

En cambio, está gravada con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que es del 0,5% al 1% del valor de venta.

¿Cómo se realiza la división de cosa común?

La ley es muy clara en el sentido de que nadie puede ser obligado a permanecer en un condominio.

Por ese motivo, cuando uno de los copropietarios expresa su voluntad de disolver el condominio, los otros no pueden negarse.

Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.

Artículo 400 del Código Civil

Hay dos procedimientos: por mutuo acuerdo o, en caso de no ser posible éste, por vía judicial.

Extinción de condominio por mutuo acuerdo

La extinción del condominio puede lograrse por mutuo acuerdo, eligiendo alguna de las formas previstas, ya sea que uno de los propietarios adquiera las partes indivisas de los otros, o que el que desea retirarse del condominio reciba una indemnización.

También es posible que el bien se venda a un tercero y los copropietarios se distribuyan el dinero de acuerdo a sus cuotas de propiedad.

Los copropietarios que opten por un acuerdo deben realizar una valoración del bien que desean dividir y establecer acuerdos sobre la forma en que se realizará la valoración y, además, un compromiso de aceptar dicha valoración.

La escritura de extinción de condominio puede ser realizada ante Notario, abonando el impuesto correspondiente.

En el caso de un inmueble que sea la vivienda familiar de un matrimonio en vías de divorcio o separación, la extinción del condominio debe constar en el convenio regulador.

Si este acuerdo es homologado por la Justicia, se convierte junto con la sentencia en la escritura de extinción del condominio. Cuando se hace de esta manera, a diferencia del divorcio ante notaría, no se tributa tampoco el impuesto a los Actos Jurídicos Documentados.

Extinción de condominio por la vía judicial

Si los copropietarios no están de acuerdo, ya sea en el precio o la forma de división del bien, el único camino posible es recurrir a la Justicia mediante la interposición de una demanda de división de cosa común.

La acción de división de cosa común implica solicitar al juzgado la extinción del condominio, ya sea mediante la adjudicación a cada uno de los propietarios de su parte correspondiente si la propiedad es divisible, o mediante la venta y posterior distribución del dinero resultante, si es indivisible.

Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.

[...]

Artículo 404 del Código Civil

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Carmen Fernández-Cabrera Saussol
Carmen Fernández-Cabrera Saussol
Abogada especialista en derecho inmobiliario
21 años colegiada
Colegio de Abogados de Madrid (nº 70.455)

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