El Registro de la Propiedad es una institución jurídica que fortalece la seguridad jurídica inmobiliaria. La inscripción de todas las actuaciones vinculadas a un bien inmueble es una publicación oficial que ofrece seguridad.
De esta forma, se inscriben y organizan todas las constituciones, modificaciones, transmisiones y extinciones de los derechos reales sobre los bienes. Además, se registran aquellas resoluciones judiciales que afectan a la capacidad de las personas.
El Registro de la Propiedad es la institución jurídica que brinda protección a todos los actos inmobiliarios.
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1ª Consulta GratisFunción del Registro de la Propiedad
La función principal del Registro de la Propiedad es la de ofrecer seguridad jurídica a todas las operaciones inmobiliarias. La regulación y publicación de los derechos y cargas es una forma de proteger tanto al titular inscrito como a terceros.
El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.
Oficia como una base de información sólida y exacta para quienes tengan interés en conocerla en el tráfico inmobiliario.
El Registro de la Propiedad será público para los que tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales anotados o inscritos.
Principios
El funcionamiento del Registro de Propiedad se rige en base a los siguientes principios:
- Voluntariedad: la inscripción es un acto voluntario, aunque recomendable. Solo las hipotecas tienen la obligatoriedad de ser inscritas para que tengan valor.
- Prioridad: en aquellos casos que existan dos derechos incompatibles o dos derechos inscritos sobre la misma finca, tendrá prioridad el más antiguo.
- Rogación: para acceder a la inscripción de cualquier hecho es necesario solicitarla al Registro correspondiente.
- Legalidad: los documentos inscribibles como la capacidad de sus otorgantes serán calificados como legales por los Registradores bajo su responsabilidad.
- Especialidad: deben responder a las formas y contenidos que están establecidos por ley.
- Tracto sucesivo: las personas que otorguen un derecho deben estar previamente inscritas.
Libros y cuadernos del Registro de la Propiedad
Todos los libros son foliados y visados judicialmente y tendrán también un soporte informático para su acceso telemático. Estos libros son uniformes en todos los Registros con el fin de evitar el fraude y garantizar seguridad.
Para determinar los títulos sujetos a inscripción o anotación, la forma, efectos y extinción de las mismas, la manera de llevar el Registro y el valor de los asientos de sus libros, se estará a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.
Tal como lo establece el Reglamento Hipotecario de 1947 se llevan los siguientes libros:
- Libro de inscripciones.
- Libro de incapacitados.
- Diario de operaciones del Registro.
- Libro de Estadísticas.
- Índice de fincas y personas.
- Inventario.
- Libro especial de anotaciones de suspensión de mandamientos judiciales, laborales o administrativos.
- Cuadernos y libros auxiliares.
Requisitos de los títulos para inscribirse en el Registro de la Propiedad
Los libros que se desean inscribir en el Registro de la Propiedad deben cumplir con una serie de requisitos claramente reglados.
- Ser consignados en escritura pública, ejecutoria o documento expedido por autoridad judicial, Gobierno y sus agentes, respondiendo a las formas que se recogen en la normativa vigente.
- Acreditar el pago de las tasas que correspondan al tipo de acto que se desea inscribir.
- Si los documentos o ejecutorias fueron otorgados en territorio extranjero deben estar legalizados, cumplir los requisitos de autenticación y las reglas del Derecho Internacional Civil.
Procedimiento
Una vez verificado que se cumplen con los requisitos básicos se presenta el título en el Registro de la Propiedad para su inscripción. Esta acción se puede realizar de manera física, telemática o vía fax. En este acto se emite un asiento de presentación.
El Registrador dispone de un plazo de 15 días para calificar la legalidad de los documentos así como la capacidad de las personas. Este plazo comienza a correr a partir de la elaboración del asiento de presentación. Según su calificación puede resultar:
- La inscripción del título en el Registro de la Propiedad. Si esta se produce fuera del plazo corresponde una reducción en el coste.
- Notificación al titular de un error de forma por lo que la evaluación es negativa.
¿Qué hacer ante una calificación negativa del Registrador?
El interesado en una inscripción en el Registro de la Propiedad que ha sido notificado de una calificación negativa puede recurrir esta respuesta. Este recurso se presenta ante los órganos competentes según sea el caso.
Por otra parte, la normativa otorga el derecho de solicitar una calificación sustitutoria. Esto significa que otro Registrador de los aprobados pueda realizar nuevamente una valoración cuando:
- El Registrador original no se expidió y el plazo de 15 días ya ha vencido.
- El Registrador emitió una calificación negativa.
Publicación Formal, ¿quiénes tienen acceso?
Los Registradores manifiestan mediante nota o certificación el contenido necesario para la realización de consultas en publicación oficial. Es obligación que se exprese con claridad y sencillez para ser interpretada por todos quienes consulten.
- Nota simple: este método de publicidad tiene un carácter meramente informativo. Se puede conocer los datos básicos de identificación de titular, extensión, limitaciones, identificación de la finca, prohibiciones o restricciones.
- Certificación: ya sea por mandamiento judicial o por el interés de un particular, los Registradores emitirán un certificado en papel o formato electrónico donde consten:
- Todos los asientos relativos al bien o persona sobre el que se consulta.
- Asientos determinados designados expresamente por los solicitantes.
- De no existir asientos de ninguna especie sobre ciertas personas o bienes.
Efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad
Son varios los efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad. Todos ellos tendientes a garantizar una seguridad jurídica que no podría obtenerse de otra manera.
- Legitimación: los derechos reales inscritos son los que se presumen como ciertos.
- Fe pública: si se adquiere de buena fe, de manera onerosa una finca cuyos derechos están inscritos y después se comprueba que el otorgante no tenía derecho de transmisión, la adquisición tiene validez.
- Protección judicial: todas las acciones de derechos inscritos se manifiestan en los asientos que se consideran veraces y están protegidos por los Tribunales. Es decir que, en un juicio regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil, si está inscrito tendrá el valor de titular.
Conclusión
El Registro de la Propiedad es la institución jurídica que brinda protección a todos los actos inmobiliarios. En este se deja constancia de todas las constituciones, modificaciones, transmisiones y extinciones de derechos reales sobre inmuebles como de las capacidades de las personas.
La inscripción es un acto voluntario, pero siempre recomendable si se desea tener una garantía jurídica.
Los efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad son legitimar los derechos, defender los intereses de las personas que han actuado de buena fe y proteger el mundo inmobiliario.
Más información
- ¿Qué es el Registro de la Propiedad y cuáles son sus funciones?
- Discordancia entre el registro y la realidad jurídica. Concordancia con el catastro
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