Registro de la Propiedad

El registro de la propiedad es un registro público cuyo objeto es la inscripción o anotación de actos y contratos relacionados con el dominio y otros derechos reales sobre bienes inmuebles, con la finalidad de garantizar la seguridad en el tráfico jurídico.
Ideas clave
  • El registro de la propiedad es un registro público dependiente del Ministerio de Justicia y a cargo de los registradores de la propiedad, que son funcionarios públicos.
  • La finalidad del registro de la propiedad es dar seguridad al tráfico jurídico mediante la publicidad, y su información es pública y accesible a quienes demuestren un interés legítimo.
  • Pueden acceder al registro los actos, contratos y derechos que recaen sobre bienes inmuebles, así como las resoluciones judiciales que modifiquen la capacidad de las personas.
  • Son asientos registrales cada una de las anotaciones e inscripciones que se practican en el registro de la propiedad.
  • Cada unidad de suelo o edificación constituye una finca registral diferenciada, a la que corresponde un número único y correlativo.
  • Los asientos registrales sobre una misma finca componen su historial jurídico.
  • La inscripción no es constitutiva de los derechos que se inscriben, pero tiene efectos jurídicos destinados a proteger a los terceros de buena fe.

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¿Qué es el registro de la propiedad?

El registro de la propiedad es un instrumento destinado a dar publicidad a los actos y contratos que afectan a los derechos de propiedad y otros derechos reales que recaen sobre bienes inmuebles, además de a determinadas resoluciones judiciales por las que se modifica la capacidad de las personas.

La finalidad del registro de la propiedad es aportar seguridad al tráfico jurídico y proteger a los terceros de buena fe que celebran contratos onerosos con base en la información publicada en el registro.

¿Dónde se regula el funcionamiento del registro de la propiedad?

La organización y funcionamiento del registro de la propiedad están fundamentalmente regulados en la Ley Hipotecaria y en el Reglamento Hipotecario, así como en sus sucesivas modificaciones.

El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.

(...)

Artículo 1 de la Ley Hipotecaria

Además de las normas mencionadas, hay que tener en cuenta los principios registrales, que son los fundamentos jurídicos que orientan el sistema registral, y sirven como guía a la hora de aplicar las normas.

¿Cuáles son los principios registrales?

Los principios registrales en que se fundamenta el sistema por el que se rige el registro de la propiedad son los siguientes:

  • Principio de publicidad: supone que el registro de la propiedad otorga publicidad a los actos jurídicos y a la titularidad de los derechos, proporcionando una información accesible a los interesados.
  • Principio de legalidad o de calificación: en virtud de este principio se presume la validez de los actos registrados, ya que el registrador siempre debe valorar la exactitud de los títulos que se presentan para su inscripción en el plazo de 15 días desde la presentación, pudiendo denegar el acceso al registro si no son válidos. Esta decisión es recurrible.
  • Principio de legitimación: se presume que la información contenida en el registro es exacta y veraz, que los derechos inscritos existen y que su titular es la persona que figura como tal.
  • Principio de rogación: como regla general, el registrador actúa a instancia de parte, y solo realiza las inscripciones a petición del interesado o por mandamiento judicial.
  • Principio de tracto sucesivo: los distintos registros practicados forman parte de una cadena ininterrumpida, donde cada inscripción o asiento registral tiene que proceder y tener su causa en el anterior. Excepcionalmente, hay algunas inscripciones que se pueden practicar sin que sea necesaria la existencia de un asiento previo.
  • Principio de oponibilidad (también de prelación o de prioridad): implica que el derecho o acto inscrito con anterioridad prevalece sobre el de fecha posterior que sea incompatible con aquel, e impide la inscripción del segundo.
  • Principio de especialidad: cada inscripción se realiza conforme a su naturaleza y a las normas que regulan su procedimiento.
  • Principio de fe pública registral: por el que se protege a terceros de buena fe que realicen negocios jurídicos basándose en la información contenida en el registro. A estos efectos, la información contenida en el registro se presume válida en todo caso.

¿Cómo funciona el registro de la propiedad?

Existe un registro de la propiedad para cada circunscripción territorial, y cada uno de ellos está a cargo de un registrador de la propiedad, que es un funcionario público dependiente del Ministerio de Justicia.

Los Registros de la Propiedad dependerán del Ministerio de Justicia. Todos los asuntos a ellos referentes están encomendados a la Dirección General de los Registros y del Notariado.

Artículo 259 de la Ley Hipotecaria

El registro se lleva por fincas o unidades de suelo o edificación, de modo que se abre un folio registral nuevo dedicado a cada una de ellas. Cada finca deberá ser inscrita en el registro que corresponda según el lugar donde esté radicada la propiedad.

A raíz de la reforma introducida por la Ley 11/2023, de 8 de mayo, de trasposición de Directivas de la Unión Europea, por la que, entre otros fines, se pretende la digitalización de actuaciones notariales y registrales, el registro de la propiedad se llevará bajo la técnica del folio real en formato y soporte electrónico, mediante un sistema informático registral, abriendo un folio real en soporte electrónico particular a cada una de las fincas.

El Registro de la Propiedad se llevará por fincas, abriendo un folio real en soporte electrónico particular a cada una de ellas. La calificación de los títulos referentes a una finca, la gestión, modificación y publicidad formal del contenido de dicho folio real se realizará por el registrador competente en cada caso, en función de la ubicación de la finca y la demarcación del Registro de la Propiedad correspondiente, conforme a las normas vigentes. Todas las inscripciones, anotaciones y cancelaciones posteriores relativas a la misma finca se practicarán a continuación en el folio real correspondiente a aquella.

El folio real en soporte electrónico se encabezará con la denominación oficial del Registro que corresponda y la del ayuntamiento en cuyo término municipal se encuentre la finca. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública podrá acordar, por razones de conveniencia pública, que un término municipal se divida en dos o más secciones, en cuyo caso se incorporará también su ordinal.

Se abrirá una sección para cada término municipal que en todo o en parte esté enclavado en el territorio de un Registro.

Artículo 243 de la Ley Hipotecaria

La primera inscripción se llama inmatriculación, y es imprescindible para poder practicar las demás inscripciones y anotaciones sobre esa misma finca. Cada finca tendrá desde ese momento un número diferente y correlativo, correspondiéndole un Código Registral Único, con el que comenzarán todos los asientos registrales que le afecten. La encadenación de inscripciones y anotaciones sobre una misma finca compone su historial jurídico.

Para practicar cualquier inscripción o anotación, el registrador debe analizar la validez de los títulos jurídicos presentados, es decir, los califica, y puede denegar la inscripción si considera que no son válidos o suficientes.

Cualquier persona con un interés legítimo puede acceder a la información contenida en el registro de la propiedad, y obtener, en su caso, la protección que este otorga a los terceros de buena fe.

La información que proporciona el registro de la propiedad puede consistir en los siguientes instrumentos:

  • Nota simple informativa, cuyo valor es meramente informativo y no da fe de la veracidad del contenido de los asientos.
  • Certificación, que tiene la consideración de documento público y, al contrario que la nota informativa, sí da fe del contenido del asiento. A partir de la entrada en vigor de la Ley 11/2023, de 8 de mayo, las certificaciones se emitirán en formato electrónico con la firma electrónica cualificada del registrador, y la primera certificación electrónica se expedirá por el registrador en el mismo momento en que se produzca la calificación positiva a los documentos presentados para el registro.

Para expedir cualquiera de los dos documentos, el registrador debe comprobar la identidad y el interés legítimo del solicitante. La solicitud se puede hacer por vía telemática o personalmente.

1. Los Registradores pondrán de manifiesto los libros del Registro en la parte necesaria a las personas que, a su juicio, tengan interés en consultarlos, sin sacar los libros de la oficina, y con las precauciones convenientes para asegurar su conservación.

2. La manifestación, que debe realizar el Registrador, del contenido de los asientos registrales tendrá lugar por nota simple informativa o por certificación, mediante el tratamiento profesional de los mismos, de modo que sea efectiva la posibilidad de publicidad sin intermediación, asegurando, al mismo tiempo, la imposibilidad de su manipulación o televaciado.

La publicidad registral se emitirá siempre en formato y soporte electrónico, sin perjuicio de su traslado a papel si fuera necesario. Las notas simples se garantizarán en cuanto a su origen e integridad con el sello electrónico del Registro y las certificaciones con el certificado electrónico cualificado de firma del registrador. En uno y otro caso estarán dotadas de un código electrónico de verificación.

(...)

Artículo 222 de la Ley Hipotecaria

¿Qué actos pueden acceder al registro de la propiedad?

Los actos que se inscriben en el registro de la propiedad son todos aquellos que afectan a la propiedad y a los derechos reales sobre bienes inmuebles, tanto de titularidad privada como pública, además de determinadas resoluciones judiciales y administrativas, y aquellas que afectan a la capacidad de las personas, en concreto los que menciona el artículo 2 de la Ley Hipotecaria:

Para poder practicar la inscripción, los títulos deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial, o por el Gobierno o sus agentes (artículo 3 de la Ley Hipotecaria).

Los documentos y ejecutorias que se hayan otorgado en el extranjero pueden inscribirse si reúnen los requisitos exigidos por el derecho internacional privado, y siempre que estén legalizados y se demuestre en España su autenticidad (artículo 4 de la Ley Hipotecaria).

¿Qué tipos de asiento se practican en el registro de la propiedad?

Las inscripciones y anotaciones que se realizan en el registro de la propiedad reciben el nombre de asiento registral, y pueden ser de los siguientes tipos: 

  1. Asiento de presentación: es el que practica el registrador en el libro diario, donde deja constancia de la fecha y hora de presentación de los documentos, y tiene plazo de caducidad.
  2. Asiento de inscripción: estos asientos no tienen plazo de caducidad, sino que son definitivos. Son los que corresponden a los hechos, actos o derechos sobre bienes inmuebles.
  3. Anotación preventiva: este tipo de asiento está sujeto a plazo de caducidad, y se utiliza para proteger derechos que no son firmes y dar publicidad a resoluciones judiciales y administrativas. Posteriormente se pueden convertir en inscripciones, o bien ser canceladas por caducidad o por quedar inactivas por otro asiento posterior.
  4. Nota marginal: sirven para dar noticia de algún hecho secundario que afecta a las fincas o derechos inscritos, y se practican al margen de los asientos de presentación.
  5. Cancelación: se trata de un asiento por el que se extingue otro.

La ley establece expresamente qué anotaciones preventivas se pueden practicar, no siendo posible ninguna otra. Algunas de ellas son la de embargo, la de demanda, la de prohibición de enajenar, la de demanda de incapacidad, la de derecho hereditario, la de legado, la de crédito refaccionario o la de defectos subsanables que impiden la inscripción.

¿Qué efectos tiene la inscripción en el registro de la propiedad?

En derecho español, la inscripción en el registro de la propiedad no es constitutiva, sino declarativa y por tanto voluntaria, y no es un requisito para la validez de los actos jurídicos. Como excepción, la hipoteca ha de inscribirse en todo caso, ya que no existe sin la inscripción.

La inscripción de cualquier título, derecho o contrato produce los siguientes efectos jurídicos:

  • A efectos legales, todos los actos, contratos y derechos inscritos en el registro de la propiedad se presumen exactos y veraces, salvo prueba en contrario. También se presume que los derechos inscritos pertenecen a su titular y que este tiene la posesión sobre ellos.
  • Los derechos y títulos no inscritos no pierden su validez, pero no perjudican a terceros y no pueden ser oponibles ante ellos.
  • El tercero de buena fe que realice negocios onerosos basándose en la información contenida en el registro será protegido en todo caso, incluso ante prueba en contrario sobre la veracidad o exactitud de la información registral, y será mantenido en su adquisición.
  • La inscripción anterior prevalece frente a otro título que se presente para inscripción con posterioridad y sea incompatible con el primero.
  • Los derechos reflejados en el registro tienen prevalencia sobre la realidad extrarregistral mientras no se demuestre su inexactitud, y gozan de plenos efectos legales y se tienen como válidos incluso ante los tribunales.
  • Los derechos inscritos pueden fundamentar el ejercicio de acciones reales a través del juicio regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil contra quienes se opongan a ellos y cuyo título no esté inscrito.
  • Los actos y derechos inscritos gozan de la garantía que les otorga la calificación del registrador, ya que este debe comprobar la validez de los títulos antes de inscribirlos.

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