Subasta judicial

La subasta judicial es un procedimiento de enajenación forzosa de un bien, para el pago de una deuda. Implica la realización de bienes del deudor previamente embargados, con el objetivo de liquidar el impago. Debe existir un fallo judicial que la ordene.

Subasta judicial

La subasta judicial es un procedimiento de enajenación forzosa de un bien para el pago de una deuda.

Está regulada por la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) y no debe confundirse con otro tipo de procedimientos, como las subastas administrativas.

Hay dos tipos de subasta judicial reguladas por la LEC, según se trate de bienes muebles o inmuebles.

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Características de la subasta judicial

La subasta judicial está contemplada dentro de la Ley de Enjuiciamiento Civil, expresamente en el artículo 636:

1. Los bienes o derechos no comprendidos en los artículos anteriores se realizarán en la forma convenida entre las partes e interesados y aprobada por el Letrado de la Administración de Justicia encargado de la ejecución, con arreglo a lo previsto en esta ley.

2. A falta de convenio de realización, la enajenación de los bienes embargados se llevará a cabo mediante alguno de los siguientes procedimientos:

1.º Enajenación por medio de persona o entidad especializada, en los casos y en la forma previstos en esta Ley.

2.º Subasta judicial.

3. Sin perjuicio de lo dispuesto en los apartados anteriores, una vez embargados los bienes por el Letrado de la Administración de Justicia, se practicarán las actuaciones precisas para la subasta judicial de los mismos, que se producirá en el plazo señalado si antes no se solicita y se ordena, con arreglo a lo previsto en esta Ley, que la realización forzosa se lleve a cabo de manera diferente.

Artículo 636 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

Además, en los artículos 643 a 654 se hace referencia a la subasta judicial de bienes muebles, y en los artículos 655 a 675 a la de inmuebles.

También se debe citar la Ley 19/2015, que en su disposición final sexta regula las consignaciones electrónicas en las subastas judiciales.

La subasta judicial es el procedimiento considerado ordinario por la Ley y de hecho es el más común en la ejecución de sentencias dinerarias. Se aplica especialmente a la ejecución de créditos hipotecarios y bienes muebles registrables.

Para que sea posible una subasta judicial, tienen que cumplirse las siguientes condiciones:

  • Que exista un “procedimiento de apremio”, es decir, una resolución judicial firme de ejecución de la deuda.
  • Que los bienes a subastar hayan sido previamente evaluados y embargados.
  • Dichos bienes sean suficientes para cubrir la cantidad reclamada.
  • La enajenación se establece en una única subasta y no en subastas sucesivas.
  • Hay una regulación específica para la subasta de bienes muebles o inmuebles.

Procedimiento de la subasta judicial

Desde la puesta en vigor de la Ley 19/2015, todas las subastas judiciales se realizan de manera electrónica. Este procedimiento permite una mayor transparencia y obtener mejores resultados de la venta entre muchas otras ventajas sobre la subasta presencial. Todo el proceso se realiza a través del portal de subastas del BOE.

Sin embargo, este modelo solo es aplicable a los procesos iniciados con posterioridad a la fecha de entrada en vigor de la ley, y a los anunciados, pero no iniciados a esa fecha.

El portal informa todos los datos de la subasta:

  • Fecha de inicio.
  • Fecha de finalización. Tiene una duración de 20 días hábiles desde su apertura.
  • Cantidad reclamada.
  • Lotes.
  • Valor de la subasta.
  • Valor de tasación.
  • Puja mínima.
  • Tramos entre pujas.
  • Importe del depósito. Los postores deben registrarse en el portal y, en caso de estar interesados en una subasta concreta, depositar el 5% del valor de salida.

Muchas veces los interesados no disponen de certificado digital, no tienen experiencia en participar en subastas o simplemente desconocen cómo identificar cargas ocultas que a veces afectan a los inmuebles en subasta. Puedes comprar a mitad de precio en subasta, pero es básico acompañarse de expertos en este sector para salir ganando.

Manuel González, CEO de subastafacil.com

El procedimiento consiste en lo siguiente:

  1. Se publica la subasta en el Portal de Subasta del BOE.
  2. Durante los 20 días de duración de la subasta se reciben las ofertas o posturas de los interesados.
  3. Si la última postura publicada es superior a la mejor realizada hasta el momento del cierre, la subasta se extiende una hora más para dar lugar a una mejora de la propuesta.
  4. La subasta puede ser suspendida por la Administración de Justicia por muchos motivos, por ejemplo, si el deudor puede realizar una promesa de pago.
  5. Finalizada la subasta se toma nota del mejor postor y se devuelven los depósitos de garantía.

A quién se adjudica el bien objeto de la subasta

El bien subastado se adjudica al mejor postor. Sin embargo, también puede ser adjudicado al ejecutante o al ejecutado de manera indirecta, ya que este último no puede participar en la subasta.

Además, hay situaciones especiales, como una subasta sin postores.

  • Si las posturas alcanzan al 70% del precio de salida para bienes inmuebles o el 50% para bienes muebles, el bien se adjudica al mejor postor.
  • El ejecutante puede participar en la puja solo después de que algún postor haya realizado una oferta.
  • Si las posturas son menores a los porcentajes ya mencionados, el ejecutado puede presentar un tercero que mejore las posturas. Vencido el plazo para esta opción, la mejora puede ser realizada por el ejecutante.
  • En el caso de deudas hipotecarias, si la mejor postura está entre el 50% y 70% del valor, se otorga un plazo al ejecutado para que presente un tercero que mejore la oferta. Vencido este plazo, puede ser adquirido por el ejecutante por el 70% del valor de la subasta. Sin embargo, el valor de adquisición no podrá ser menor al 60%.
  • En el caso de un inmueble alquilado, el inquilino tiene un derecho de preferencia para adquirir el bien.
  • Si ninguna de las posturas cumple las condiciones, el Tribunal puede declarar la subasta sin postor.  En el caso de una vivienda, en las subastas sin postor el acreedor puede pedir la adjudicación del bien por el 50% del valor de la subasta si dicha vivienda no es la residencia habitual del deudor, o del 70% si lo es. Tiene un plazo de 20 días hábiles.
  • Si la subasta resulta desierta y el acreedor no hace uso de la opción mencionada en el parágrafo anterior, el deudor puede solicitar el levantamiento del embargo.

Más allá de esto, el interés de los particulares por participar en una subasta se ve incentivado por la facilidad de participar a través de una plataforma.

Los motivos pueden ser:

  1. Adquirir un bien deseado a un precio menor que el del mercado.
  2. Adquirir una hipoteca como una forma de inversión.

Diferencias entre subasta judicial y otros tipos de subastas

Si bien la subasta judicial aparece como el mecanismo más utilizado para resolver problemas de impago, no es la única.

En primer lugar, no se la debe confundir con el remate. A diferencia de la subasta, en la que se procura obtener el dinero suficiente como para saldar la deuda, el remate es la aprobación judicial de una subasta en la que se admite la mejor de las posturas realizadas.

Otras formas de satisfacción de una deuda pueden ser:

  1. Entrega directa al ejecutante.
  2. Convenio de realización entre ejecutante, ejecutado y un tercero que acredita interés directo en la enajenación.
  3. Enajenación por medio de una persona o entidad especializada.
  4. Subasta administrativa. Tiene como finalidad la ejecución de un embargo administrativo, por deudas con el Estado, ya sea la Seguridad Social, ayuntamientos o Hacienda entre otros casos. El procedimiento es diferente a la subasta judicial.
  5. Subastas privadas. Se realizan entre particulares según las condiciones dispuestas entre las partes.

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