Valor catastral

Existe un registro administrativo, dependiente del Ministerio de Hacienda y Función Pública, en el que están inscritos de manera obligatoria y gratuita todos los inmuebles urbanos y no urbanos.

La inscripción de los inmuebles en el registro catastral la hace directamente el propietario en la oficina territorial del catastro que le corresponda, o también puede hacerlo a través de un notario o registrador de la propiedad.

En el registro catastral los bienes inmuebles tienen una descripción que incluye sus características físicas, económicas, jurídicas, de ubicación, antigüedad, su superficie, uso, el tipo de terreno sobre el que está construido, y de acuerdo a todas esas variables se le asigna un valor catastral a cada inmueble.

El valor catastral de un inmueble se calcula en función de diversas variables y características.

El valor catastral de un inmueble nunca será superior al valor de mercado del mismo, es decir al valor en el cual se vendería ese inmueble en el mercado.

Usos del valor catastral

El valor catastral orienta diversos aspectos de la tenencia de un inmueble. En primera instancia es la base para calcular diversos impuestos, entre ellos el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), que debe pagarse a los ayuntamientos, y el IRPF o el Impuesto de transmisiones patrimoniales, que se paga a la nación cuando ocurre una transmisión de patrimonio.

Con todo ello, en el momento de adquirir un piso, debe conocerse el valor catastral porque él determinará el importe del impuesto que deberá pagarse por la transacción.

Existen otros impuestos que al momento en que haya que pagarlos tomarán como base el valor catastral de un inmueble. Entre estos podemos mencionar el Impuesto sobre el Patrimonio (IP), el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y la plusvalía municipal.

El valor catastral sirve también para proteger el mercado inmobiliario, impidiendo que se pretendan vender fincas fantasmas, ya que todo inmueble está obligado a estar inscrito en el registro catastral y tener su correspondiente valor catastral asignado.

Ese valor también sirve de referencia en algunas ocasiones para la solicitud de ayudas para personas en situación de necesidad.

Acceso a la información catastral

Todo propietario de un bien inmueble, teniendo a la mano su Documento Nacional de Identidad (DNI) y el número de referencia catastral de su inmueble, tiene acceso a la información catastral del mismo.

El número de referencia catastral es un código alfanumérico de veinte caracteres asignado por el catastro. Viene a ser el DNI del inmueble.

La información catastral aparece en el recibo del Impuesto a los Bienes Inmuebles, donde se recoge la información sobre el valor del suelo y el de la construcción. También estará esa información en la declaración del IRPF.

Toda esta información puede consultarse además por internet en la Sede Electrónica del Catastro, por teléfono comunicándose con la Oficina de Catastro de cada comunidad, o acudiendo presencialmente a las oficinas del ayuntamiento correspondiente.

¿Cómo se calcula el valor catastral?

El valor catastral de un inmueble se calcula tomando en consideración una serie de variables entre las que se encuentran:

• La ubicación.
• El ordenamiento urbanístico que afecte el suelo en el que esté emplazado.
• La explotación del terreno.
• La productividad de la zona.
• El coste de la ejecución material de la construcción.
• Los honorarios profesionales, modalidades de contratación y tributos de la actividad de construcción.
• El valor del suelo.
• El posible valor de mercado.
• Las particularidades históricas, artísticas y arquitectónicas que pueda tener el inmueble.

Criterios para el cálculo

Según el artículo 22 de la Ley de Catastro Inmobiliario, la tasación administrativa que se atribuye objetivamente a cada inmueble está compuesta por dos factores que son: el valor catastral del suelo y el valor catastral de la construcción.

Entre los criterios que se toman en cuenta para calcular el valor del suelo están: la longitud y la cantidad de fachadas del inmueble, la superficie total de la parcela, la existencia de algún régimen de protección que impida o limite la construcción por antigüedad o por alguna otra causa.

Y los criterios que se toman en cuenta para calcular el valor de la construcción son principalmente la antigüedad, el estado de conservación y el uso que se da al inmueble

Esta valoración la hace el personal técnico de los ayuntamientos y no está sujeta a ajustes o reclamaciones por parte de los propietarios ni de ninguna otra instancia.

Actualizaciones

El valor catastral debe actualizarse periódicamente aplicando unos coeficientes aprobados por las Leyes Nacionales de Presupuestos Generales del Estado.

Este es un procedimiento que se realiza de manera global a través de una figura jurídica que se conoce como valoración colectiva de carácter general. Dicho procedimiento permite actualizar simultáneamente los valores catastrales de todos los inmuebles de un municipio.

La actualización de los valores catastrales es importante porque es la que aporta aclaración sobre si el valor de un inmueble se ha incrementado o no y esto permite calcular, por ejemplo, si debe pagarse el Impuesto de Plusvalía Municipal, o cuál es realmente el incremento en el patrimonio de una persona cuando vende un inmueble, lo que impacta en el pago de impuestos.

Una de las obligaciones que tienen los propietarios de los inmuebles es la de declarar ante la Oficina de Catastro cualquier mejora o modificación que haga a su propiedad, para que la misma sea tenida en cuenta para actualizar el valor catastral de la misma.

Los cambios hechos en el inmueble deberán declararse ante el ayuntamiento el 1 de enero siguiente a la fecha de culminación de las obras.

Revisión del valor catastral

Si llegado el momento de pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) el propietario considera que el valor catastral de su inmueble es incorrecto o está desfasado, puede solicitar una tasación inmobiliaria a un arquitecto técnico.

Si el resultado difiere de manera importante del valor catastral indicado, entonces se puede iniciar un proceso de solicitud a la oficina de catastro para que revise el valor catastral.

El pago del IBI es obligatorio, así que aún si se está en un proceso de reclamación o revisión del valor catastral debe abonarse el impuesto correspondiente, tomando como base el valor catastral que esté registrado en ese momento.