Pacto de indivisión de la cosa común

El pacto de indivisión de la cosa común es un acuerdo entre los copropietarios de un predio compartido. En él se determinan las directrices que facilitarán gestionar el bien. Gracias a este pacto, las partes evitan tener que dividirlo.

En ese sentido, la "cosa común" es precisamente el inmueble, cuyo dominio comparten los propietarios que están firmando el pacto de indivisión. La "cosa común" puede ser cualquier tipo de bien raíz, como una casa, un edificio de apartamentos, un terreno, un local comercial, etc.

¿Qué es el pacto de indivisión de la cosa común?

En situaciones particulares, dos o más personas resultan propietarias de un inmueble al mismo tiempo. Tal es el caso de los predios producto de herencias, matrimonio o comunidades de bienes. Para poder ejercer un dominio real, los nuevos dueños tienen dos opciones. Dividir el bien e individualizarlo, o acordar mantenerlo compartido. A esto último se le denomina "indivisión".

En la indivisión, los copropietarios tienen la propiedad conjunta sobre un inmueble. No obstante, ninguno tiene un derecho exclusivo de dominio sobre una parte específica del mismo. Esto da lugar a la necesidad de establecer las condiciones que permitan administrar el predio, conservando la titularidad compartida.

A fin de cubrir dicha necesidad, el artículo 400 del Código Civil español contempla la posibilidad de convenir la preservación del bien de forma mancomunada. Para ello, valida el pacto de indivisión de la cosa común como la figura jurídica a usar en estos contextos.

Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.

Artículo 400 del Código Civil

¿Para qué sirve el pacto de indivisión de la cosa común?

El pacto de indivisión se utiliza para definir los términos bajo los cuales se regirá la propiedad. Por ejemplo, estipular la manera en cómo se dividirán los gastos de mantenimiento. También, quién se encargará de las reparaciones necesarias y cómo se distribuirá el uso del bien entre los copropietarios.

Asimismo, el pacto podrá incluir cláusulas sobre la venta del predio en el futuro. Esto les permitirá a los copropietarios acordar vender la propiedad indivisa, en un momento determinado o bajo circunstancias específicas.

¿Qué se estipula en un pacto de indivisión de la cosa común?

Principalmente, este acuerdo establece los parámetros que regulan las responsabilidades y obligaciones de los copropietarios para con el inmueble.

• Propiedad compartida: los dueños mantienen la propiedad compartida del bien y cada uno tiene una parte proporcional del mismo. Es decir, no hay un propietario único.
• Prohibición de venta o división: los propietarios no pueden vender o dividir el bien sin el consentimiento de todos. Esto garantiza que el predio se conserve en propiedad conjunta y que los dueños tengan que llegar a un acuerdo, antes de tomar cualquier decisión importante.
• Responsabilidad compartida: los copropietarios comparten la responsabilidad de preservar el bien en buen estado y de realizar las reparaciones necesarias. Además, los gastos comunes, como los impuestos y los costes de mantenimiento, se asignan de forma equitativa entre todos.
• Uso compartido: los propietarios pueden utilizar el bien común en momentos determinados, siempre que se respeten los derechos de los demás.
• Toma de decisiones compartida: las decisiones relacionadas con el bien se toman de forma conjunta por todos. Por ejemplo, si se necesita hacer reformas o mejoras, los dueños deben llegar a un acuerdo sobre el proyecto y la financiación del mismo.
• Salida de un titular: el pacto de indivisión de la cosa común establece las condiciones para la salida de un propietario. Esto incluye la valoración de su parte y la forma en la que se efectuará el pago correspondiente. Lo cual permite que los dueños puedan dejar el pacto y recuperar el valor de su parte en el bien.

Una vez que se establece, solo se puede modificar o rescindir por mutuo acuerdo entre las partes. Igualmente, por orden judicial en situaciones específicas.

Requisitos para establecer un pacto de indivisión de la cosa común

Para constituir un pacto de indivisión de la cosa común, se deben seguir los siguientes pasos:

1. Acuerdo entre los dueños: todos los propietarios deben estar de acuerdo en establecer un pacto de indivisión de la cosa común. Lo cual implica que se deben discutir y convenir los términos del pacto.
2. Redacción del pacto: una vez que se han acordado estos términos, se debe redactar un documento que refleje los acuerdos y cláusulas que conforman el pacto de indivisión. El documento debe ser claro y detallado, para evitar malentendidos.
3. Firma del pacto: todos los dueños deben firmar el pacto de indivisión. Con lo que se garantiza que todos están de acuerdo con sus términos.
4. Registro del pacto: el pacto de indivisión de la cosa común debe inscribirse en el Registro de la Propiedad correspondiente. Esto es determinante para que dicho pacto tenga validez legal y pueda ser utilizado como prueba, en caso de disputas entre los copropietarios.

¿Qué ventajas representa el pacto de indivisión de la cosa común?

• Posibilidad de financiación conjunta: en algunos casos, el pacto de indivisión facilita que los dueños obtengan financiación para realizar renovaciones o reparaciones. Esto puede significarle a la copropiedad mejores condiciones y un mayor valor.
• Prevenir disputas: al establecer las reglas y condiciones de manera clara y previa, el pacto de indivisión puede evitar conflictos entre los propietarios.
• Facilidad para la toma de decisiones: al regular un marco claro para la toma de decisiones, el pacto de indivisión facilita la administración del bien. Al igual que una gestión más eficiente y eficaz del mismo.
• Asegura la permanencia de la propiedad durante un periodo de tiempo determinado.

Conclusión

El pacto de indivisión de la cosa común es una herramienta útil para establecer, claramente, los derechos y responsabilidades de los copropietarios. Su virtud principal radica en evitar la venta forzosa de la propiedad compartida. A su vez, permite adaptar la gestión del bien común a las necesidades y circunstancias particulares.

Cabe recordar que las leyes y requisitos específicos para constituir un pacto de indivisión pueden variar según la comunidad autónoma y la legislación local. Por lo que es una gran ayuda asesorarse con un abogado especializado en derecho inmobiliario y de la propiedad.

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