Enfiteusis

¿Qué es la enfiteusis?

El censo enfitéutico o enfiteusis es el contrato por el que el dueño de un bien inmueble, llamado censualista, cede a otra persona, el censatario o enfiteuta, el dominio útil del bien reservándose el dominio directo y el derecho a percibir un canon o pensión anual por parte del enfiteuta como reconocimiento a dicho dominio.

Su origen se remonta al derecho romano, aunque el auge de esta figura se produjo en la época feudal, en la que se cedía el dominio útil de la tierra a quien la trabajaba, mientras el señor feudal conservaba la titularidad de las tierras y adquiría el derecho a recibir un pago anual por su explotación. El acuerdo tenía carácter indefinido y permitía transmitir el dominio útil a los herederos del enfiteuta.

La enfiteusis supone, por tanto, un desdoblamiento de la propiedad entre el dominio directo y el útil, de modo que ningún titular tiene por sí solo el control absoluto sobre el bien inmueble.

¿Dónde se regula?

La regulación de la enfiteusis se encuentra en el capítulo I del título VII (De los censos) del libro cuarto (De las obligaciones y contratos) del Código Civil, fundamentalmente en los siguientes artículos:

• Artículo 1605, que define el censo enfitéutico.
• Artículos 1604 a 1627, que establecen las disposiciones generales aplicables a todo tipo de censos, incluidos los enfitéuticos.
• Artículos 1628 a 1656, que regulan las particularidades de este tipo de contrato frente a los demás tipos de censo.

¿Qué elementos intervienen en el censo enfitéutico?

En el contrato de enfiteusis concurren los siguientes elementos:

• El censualista. Es el propietario inicial, que en virtud de la enfiteusis se convierte en titular del dominio directo, pero cede el dominio útil a otra persona denominada censatario o enfiteuta.
• El enfiteuta. También llamado censatario, es la persona a cuyo favor se constituye la enfiteusis, y que se convierte en titular del dominio útil sobre el bien a cambio del pago de una pensión anual durante el tiempo que dure la enfiteusis. El dominio útil permite al enfiteuta explotar el bien inmueble y es transmisible por cualquier título.
• El canon o censo. Es el pago anual (aunque se puede pactar su pago fraccionado) que debe pagar el enfiteuta al censualista por el dominio útil de la finca.
• El bien inmueble. Es la finca rústica o urbana gravada por el derecho real y que funciona como garantía del pago del canon o censo que el enfiteuta debe abonar al censualista.

¿En qué consiste el canon o censo?

En virtud del contrato de enfiteusis, el enfiteuta se obliga a pagar al censualista una cantidad periódica anual como contraprestación a la cesión del dominio útil y en reconocimiento del dominio directo sobre la finca que corresponde al censualista. Esta cantidad puede ser en dinero o en frutos.

El origen de este contrato está ligado a la cesión de tierras de labor para ser trabajadas por el enfiteuta, por lo que es habitual que se pacte el pago en frutos. Cuando se pacte esta forma de pago, el contrato deberá fijar su especie y calidad.

Si el pago consiste en una parte alícuota de los frutos que produzca la finca, a falta de pacto expreso sobre la intervención del dueño directo, el enfiteuta deberá avisarle previamente el día en que vaya a empezar a recolectar cada clase de frutos. En este caso, además, no se podrá imponer una servidumbre u otra carga en la finca que disminuya los productos sin consentimiento expreso del dueño directo o censualista.

¿Cuál es la duración de la enfiteusis?

De acuerdo con la propia naturaleza del contrato de censo en general, y del censo enfitéutico en particular, lo normal es establecer una duración indefinida o perpetua, aunque no existe ningún impedimento legal para fijar una duración determinada.

Por otro lado, aunque se acuerde una duración indefinida, el enfiteuta siempre conservará su derecho a redimir el censo a su voluntad, incluso si hay pacto en contrario. Lo que sí se puede pactar es que la redención no pueda producirse durante la vida del censualista o de una persona determinada, o bien durante un plazo concreto, que no podrá ser superior a 60 años.

¿Cómo debe formalizarse el censo enfitéutico?

El Código Civil establece algunos requisitos de forma que hay que cumplir para la validez de la enfiteusis:

• Este tipo de censo solo puede constituirse sobre bienes inmuebles (normalmente recae sobre fincas rústicas) y en escritura pública. Se trata de un requisito ad solemnitatem, y por tanto imprescindible para que el contrato surta efectos.
• En el contrato, se debe fijar el valor de la finca y la pensión anual que debe pagar el enfiteuta al censualista. De lo contrario, el contrato será nulo de pleno derecho.
• Además, cuando la pensión consista en el pago de una cantidad de frutos, deberán indicarse en el contrato su especie y calidad.

Por otro lado, hay algunos pactos no obligatorios que deberán constar en el contrato, en caso de existir:

• El pacto por el que se acuerde el fraccionamiento del pago de la pensión anual.
• El establecimiento del laudemio en caso de enajenación de la finca a título oneroso por parte del enfiteuta. El laudemio es una cantidad de dinero a la que tiene derecho el censualista por cada enajenación onerosa del inmueble (venta), y como reconocimiento a su derecho de propiedad. Lo debe pagar el comprador, salvo pacto en contrario (aunque algunas legislaciones forales pueden establecer que la obligación recaiga sobre el vendedor).

¿En qué consiste el derecho de adquisición preferente en la enfiteusis?

El Código Civil otorga tanto al censualista como al enfiteuta los derechos de tanteo y retracto en caso de que el otro titular quiera enajenar o dar en pago su dominio. El ejercicio de los derechos de tanteo y retracto debe respetar las siguientes condiciones:

Derecho de tanteo

Quien tenga intención de enajenar su dominio deberá avisar a la otra parte de la intención de vender y del precio definitivo que se pretenda obtener. La otra parte podrá ejercitar su derecho de tanteo en el plazo de 20 días desde el aviso; de lo contrario, lo perderá.

Derecho de retracto

Si el interesado no ha ejercitado su derecho de tanteo en plazo, podrá, una vez enajenada la finca, ejercitar el derecho de retracto en el plazo de 9 días hábiles desde el otorgamiento de la escritura de venta, o desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, si la venta se le ha ocultado.

Para poder adquirir la finca de este modo, deberá pagar el mismo precio de la enajenación.

El plazo para ejercitar el derecho de retracto se amplía hasta un año en caso de que la otra parte no haya avisado de su intención de vender ni de las condiciones de la venta. Este plazo se cuenta desde la inscripción de la enajenación en el Registro de la Propiedad.

Derechos de tanteo y retracto en ventas judiciales

Si la enajenación del dominio sobre la finca es una venta judicial, la parte interesada podrá hacer uso del derecho de tanteo en el plazo fijado para el remate, pagando el precio tipo para la subasta, y del derecho de retracto en los 9 días hábiles desde el otorgamiento de la escritura. En este caso no se exige aviso previo de la enajenación.

¿Qué derechos y obligaciones tiene el censualista?

El censualista o titular del dominio directo sobre la finca tiene los siguientes derechos y obligaciones:

• Derecho a disponer de su dominio libremente, transmitiéndolo a título gratuito u oneroso o estableciendo un gravamen sobre él.
• Derecho a recibir del censatario o enfiteuta el pago del canon anual en la forma en que se haya pactado.
• Derecho a que el enfiteuta le entregue un resguardo por cada pago realizado, con la correlativa obligación de entregar él mismo un recibo al enfiteuta.
• Derecho a ejercitar sus derechos de tanteo y retracto en caso de enajenación o dación en pago del dominio útil por parte del enfiteuta.
• Derecho a promover la ejecución de la finca en subasta, si el enfiteuta incumple su obligación de pagar el canon.
• Derecho a exigir el reconocimiento de su derecho por quien se encuentre en posesión de la finca, cada 29 años, corriendo los gastos del reconocimiento a cuenta del enfiteuta.
• Derecho a reclamar la devolución de la finca (comiso) por falta de pago del canon durante 3 años seguidos, por falta de cumplimiento de la condición estipulada o por deterioro grave de la finca por culpa del enfiteuta.
• Derecho a que se le devuelva la finca en caso de fallecimiento del enfiteuta si muere sin herederos testamentarios dentro del sexto grado, y siempre que el enfiteuta no hubiera dispuesto otra cosa.

¿Qué derechos y obligaciones tiene el enfiteuta?

En virtud del contrato de enfiteusis, se generan los siguientes derechos y obligaciones para el enfiteuta, esto es, para el titular del dominio útil sobre la finca:

• Derecho a disponer de su dominio libremente, por cualquier título, e incluso a transmitirlo por herencia. Si lo dona o permuta debe ponerlo en conocimiento del censualista.
• Obligación de pagar el canon anual establecido al censualista y de entregar un resguardo del pago, si el censualista lo pide. A su vez, tiene derecho a que el censualista le entregue un recibo.
• Derechos de tanteo y retracto en caso de enajenación del dominio directo por parte del censualista.
• Derecho a extinguir la enfiteusis de forma unilateral en cualquier momento, por medio de la redención del censo, para lo cual deberá entregar el capital en metálico que se haya fijado como valor de la finca en el momento de constituir la enfiteusis, salvo pacto en otro sentido.
• En caso de comiso (recuperación de la finca por el censualista en caso de impago), tendrá derecho a recibir el importe de las mejoras que haya realizado y que aumenten el valor de la finca, aunque podrán ser compensadas con los deterioros que él mismo haya causado (y en la medida de sus importes respectivos).
• Derecho a librarse del comiso redimiendo el censo y pagando la deuda vencida dentro de los 30 días siguientes al requerimiento judicial o notarial o al emplazamiento de la demanda.

¿Por qué causas se extingue la enfiteusis?

El censo enfitéutico se extingue por las siguientes causas:

• Redención del censo, por la cual el enfiteuta se libera unilateralmente del censo pagando al censualista el capital fijado como valor del inmueble al constituir la enfiteusis, u otra cantidad que se haya pactado.
• Comiso, que supone una resolución por incumplimiento, y permite al censualista recuperar la finca en caso de impago de 3 anualidades consecutivas, incumplimiento de las condiciones estipuladas por parte del enfiteuta o deterioro grave de la finca por culpa de este.
• Pérdida o destrucción total de la finca.
• Recuperación a la muerte del enfiteuta por falta de herederos testamentarios hasta el sexto grado, salvo que aquel hubiera dispuesto otra cosa.
• Consolidación de ambos dominios en una misma persona.
• Prescripción, si el censualista no reclama ni percibe la pensión en el plazo de 30 años, ni ejercita su derecho durante ese tiempo.