Enfiteuta

¿Quién es el enfiteuta?

El enfiteuta, también denominado censatario, es una de las partes que intervienen en el censo enfitéutico. Se trata de la persona a cuyo favor el propietario de un inmueble constituye el dominio útil, reservándose para sí el dominio directo.

Este dominio útil permite al enfiteuta usar y explotar la finca y disponer jurídicamente de su derecho, que puede transmitir por cualquier título, incluso por herencia. Como contrapartida, debe satisfacer al censualista la pensión o canon establecido al constituirse la enfiteusis.

La posición del enfiteuta no equivale, por tanto, a la de un simple arrendatario. Es titular de un derecho sobre la finca que forma parte del desdoblamiento de la propiedad característico de la enfiteusis y que cuenta con facultades de disposición y adquisición preferente reconocidas legalmente.

¿Dónde se regula?

La figura del enfiteuta se regula en el Código Civil, dentro de las normas relativas a los censos y, específicamente, al censo enfitéutico:

• Artículos 1604 a 1627, que recogen las disposiciones generales sobre los censos.
• Artículos 1628 a 1656, que establecen las normas específicas sobre el censo enfitéutico.

¿Cuáles son las obligaciones del enfiteuta?

La principal obligación del enfiteuta consiste en pagar al censualista el canon o pensión anual fijado al constituirse la enfiteusis. La pensión puede consistir en dinero o en frutos y su pago puede fraccionarse cuando así se haya pactado.

Cuando el censualista lo solicite, el enfiteuta debe entregarle un resguardo acreditativo del pago a cambio del correspondiente recibo.

Si la pensión consiste en una parte alícuota de los frutos producidos por la finca y no existe un pacto distinto, deberá comunicar al dueño directo el día en que vaya a comenzar la recolección de cada clase de frutos. En este supuesto tampoco puede establecer sobre la finca una servidumbre u otra carga que disminuya su producción sin el consentimiento expreso del censualista.

Además, el enfiteuta debe respetar las condiciones establecidas al constituirse el censo y evitar actuaciones que produzcan un deterioro grave de la finca imputable a su conducta. El incumplimiento de las condiciones pactadas, el deterioro grave o la falta de pago de la pensión durante 3 años consecutivos pueden dar lugar al comiso, mediante el cual el censualista recupera la finca.

También corresponde al enfiteuta asumir los gastos derivados del reconocimiento del derecho del censualista cuando este ejercite la facultad legal de exigir dicho reconocimiento en los términos previstos por el Código Civil.

¿Qué derechos tiene frente al censualista?

Como titular del dominio útil, el enfiteuta dispone de amplias facultades de disposición. Puede transmitir su derecho por cualquier título, a título oneroso o gratuito (informando al dueño directo en caso de donación o permuta), y también transmitirlo por herencia.

Cuando el censualista pretenda enajenar o dar en pago el dominio directo, el enfiteuta cuenta con derechos de tanteo y retracto, que le permiten adquirirlo con preferencia en los términos y dentro de los plazos establecidos legalmente.

También tiene derecho a redimir el censo, es decir, a extinguir unilateralmente la enfiteusis mediante el pago al censualista del capital que corresponda conforme a lo establecido al constituirla. Este derecho subsiste aunque se haya pactado lo contrario, sin perjuicio de las limitaciones temporales que puedan establecerse válidamente.

Si se produce el comiso de la finca, el enfiteuta tiene derecho a que se le abone el importe de las mejoras que hayan aumentado su valor, aunque dicha cantidad puede compensarse con los deterioros que le sean imputables.

Además, puede evitar el comiso mediante la redención del censo y el pago de las cantidades vencidas dentro de los 30 días siguientes al requerimiento judicial o notarial, o al emplazamiento de la demanda, en los términos establecidos por el Código Civil.

Finalmente, por cada pago realizado tiene derecho a exigir al censualista el correspondiente recibo acreditativo, como contraparte de la obligación de documentar el cumplimiento de la pensión.