Derecho de tanteo

El derecho de tanteo es aquel del que disfruta una persona física o jurídica para adquirir un bien de manera preferente, frente a otras personas que puedan estar interesadas en adquirir ese mismo bien.

El derecho de tanteo es un derecho real de adquisición preferente de un bien frente a otras personas.

El derecho de tanteo otorga la preferencia a quien lo tenga de adquirir el bien al mismo precio en que pudiera hacerlo un tercero que estuviese interesado en comprarlo.

Esto funciona tanto para bienes muebles como inmuebles. Es, en síntesis, un derecho real de adquisición preferente.

Características y requisitos para que exista el derecho de tanteo

El derecho de tanteo no surge de manera espontánea. Debe existir un pacto previo por escrito entre la persona propietaria del bien y la que gozará del derecho de tanteo. Ese convenio deberá establecer todas las condiciones que afecten el ejercicio de ese derecho de tanteo.

En ciertos casos el propietario del bien puede pedir a la persona que gozará del derecho de tanteo que pague un precio por tener ese derecho.

Se debe establecer un plazo para la ejecución del derecho de tanteo. El derecho de tanteo está limitado en el tiempo, y esto debe estar claramente establecido en el convenio que se establezca entre ambas partes.

El derecho de tanteo no es infinito, es un derecho pre adquisitivo. De tal manera que, si el propietario del bien lo enajena, y quien tenía el derecho de tanteo no lo ejerció a tiempo, no podrá hacerlo valer ante el tercero que adquirió el bien. Habrá perdido su derecho de preferencia.

En ciertos casos no es necesario que exista un pacto previo por escrito entre el propietario y quien detente el derecho de tanteo, porque se trate de una situación establecida por ley.

Tal es el caso de lo que estipula la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su artículo 25, en el cual se establece que el inquilino de un inmueble tiene el derecho de tanteo sobre el inmueble arrendado si el propietario decide venderlo.

Derecho de tanteo del inquilino

Como hemos visto, si una vivienda se encuentra alquilada y esta se pone a la venta, el inquilino suele tener el derecho de tanteo.

Existen algunas excepciones tales como:

• Que se haya inscrito en el Registro de la Propiedad con fecha anterior al inicio del contrato de arrendamiento el derecho de preferencia para adquirir el inmueble por parte de un tercero.
• Que se trate de una finca que tenga condueños.
• Que el inmueble arrendado se vende de forma conjunta con otras viviendas o locales propiedad del mismo arrendador que formen parte del mismo inmueble.
• Que el inmueble forme parte de una totalidad de viviendas que se vendan por parte de varios propietarios de manera conjunta a un mismo comprador.

Si no existe ningún derecho de preferencia de otra persona registrada antes de la fecha del arrendamiento, y el propietario decide vender el inmueble se deberá ofrecer en venta en primera instancia al inquilino al mismo precio y condiciones que se ofrecerá de manera general.

La renuncia al derecho de tanteo

Se dice que el derecho de tanteo suele tenerlo el inquilino, ya que existe la posibilidad de que se pacte de manera expresa en un contrato de arrendamiento que el inquilino renuncia a su derecho de tanto.

Cuando esto es así debe expresarse claramente en el contrato de arrendamiento. No puede expresarse de una manera vaga en el contrato, ya que este es un derecho consagrado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), específicamente en su artículo 25, y si no se expresa claramente la renuncia al derecho, este le corresponde por ley.

Si se ha pactado la renuncia al derecho de tanteo en el contrato de alquiler y el propietario decide vender, deberá notificar al inquilino su decisión de hacerlo con un plazo mínimo de 30 días antes de que se formalice la compraventa.

El inquilino dispondrá entonces de ese lapso para hacer entrega del inmueble arrendado.

Proceso de ejercicio del derecho de tanteo

• Si el propietario decide vender un inmueble que está alquilado deberá informar al inquilino de su intención de hacerlo con suficiente antelación. Esta notificación debe hacerse por un medio comprobable tal como un burofax con acuse de recibo y verificación del texto, o una carta certificada que permita conocer el contenido de la misma y aporte prueba de acuse de recibo.
• Si el inquilino está interesado en adquirir el inmueble, es decir en hacer uso de su derecho de tanteo, dispondrá de 30 días naturales para manifestar su voluntad de hacerlo. Si no responde se entenderá que renuncia a su derecho.
• Si el inquilino manifieste su voluntad de adquirir el inmueble deberá proceder a la adquisición en un plazo no mayor de 180 días naturales desde el momento en que manifiesta su voluntad de hacerlo. Una vez transcurrido ese plazo caduca la vigencia de la notificación y las condiciones que se hayan pactado para la compraventa.

Derecho de tanteo en la Administración Pública

Si el derecho de tanteo sobre un bien recae sobre un órgano de la Administración Pública, se dará preferencia a este frente a entes o personas privadas.

Siempre que el bien que se vaya a adquirir tenga carácter público, es decir, que se trate de una biblioteca, un teatro, o cualquier otro bien de uso público y colectivo.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

Cuando se va a registrar la nueva titularidad de un inmueble que había estado alquilado ante el Registro de la Propiedad, se exige que se haya cumplido con todos los extremos que estipula la ley.

La ley supedita entonces la inscripción de la escritura pública de compraventa en el Registro de la Propiedad a que se documente:

1. Que el inquilino había renunciado a su derecho de tanteo expresamente en el contrato de alquiler.
2. Que se le ofreció el inmueble en venta al inquilino mediante comunicación comprobable, con la debida antelación y en el mismo precio y condiciones en que se ofreció a terceros y el inquilino decidió no ejercer su derecho de tanteo.
3. Que es el inquilino quien está adquiriendo el inmueble en ejercicio de su derecho de tanteo.

Si no se documentan y comprueban estos hechos, no será posible inscribir la transmisión de la propiedad en el Registro de la Propiedad.

Más información

• El derecho de tanteo y retracto en los arrendamientos urbanos