Segregación de fincas

¿Qué es la segregación de fincas?

La segregación de fincas es un procedimiento administrativo que permite la separación de una porción menor de finca desde la finca original, denominada matriz, creando de ese modo dos o más fincas independientes, a la vez que se mantiene la finca matriz. 

Con la segregación de fincas se obtienen unidades independientes más pequeñas, que son más fáciles de comercializar o urbanizar.

La segregación de fincas puede ser un paso previo, por ejemplo, para la distribución de los lotes de cara a una herencia, para enajenar parte de una finca manteniendo la principal, reduciendo así los costes de mantenimiento, etc.

¿Dónde se regula la segregación de fincas?

No existe una regulación única para la segregación de fincas, sino que es necesario acudir a la regulación urbanística propia de cada comunidad autónoma en materia de parcelaciones y segregaciones.

Aunque la tramitación del procedimiento es similar, la segregación de fincas tiene una regulación diferente según la clase de suelo a la que afecte (urbano, urbanizable o no urbanizable), por lo que también depende de la clasificación de suelo que establezca el planeamiento municipal.

¿Segregación de fincas y división de fincas son lo mismo?

No, la segregación de fincas no es lo mismo que la división de fincas, aunque en ambos casos la finalidad sea crear dos o más fincas a partir de una finca mayor.

Pero la segregación de fincas supone separar una porción menor con respecto a la finca matriz,  mientras que la división de fincas implica que la finca matriz desaparezca para convertirse en distintas fincas.

A efectos catastrales, en la segregación de fincas no desaparece la referencia catastral de la primera finca, sino que se crean otras nuevas, mientras que en la división de fincas desaparece la referencia catastral de la que ya existía.

Por otro lado, en la segregación de fincas solo hay que pagar los impuestos correspondientes a la nueva finca segregada, y en la división de fincas el tributo recae sobre la totalidad de la finca (es decir, sobre la totalidad de la superficie dividida en varias fincas).

Se considera que hay segregación de fincas, y no división, cuando la superficie sustraída representa menos del 20 % de la superficie de la finca matriz, y división de fincas cuando se iguala o supera dicho porcentaje.

¿Cuándo se puede segregar una finca?

La segregación de fincas se puede llevar a cabo siempre que las fincas resultantes sigan cumpliendo con la legalidad urbanística que sea de aplicación.

No se pueden establecer unos parámetros generales, ya que cada comunidad autónoma tiene su propia legislación, y hay que tener en cuenta también la normativa municipal contemplada en el Plan General de Ordenación Urbanística.

En general, no se podrán realizar segregaciones en los siguientes casos:

• En suelo no urbanizable o suelo rústico, cuando la segregación suponga crear parcelas inferiores a las unidades mínimas de cultivo.
• En suelo urbanizable sectorizado, no se podrá segregar al margen de las parcelaciones que establezca el correspondiente instrumento de ordenación. Es decir, será el propio plan urbanístico que desarrolle el suelo (normalmente un plan parcial) el que establezca las parcelaciones definitivas.
• En suelo urbano, no se podrán segregar fincas que den como resultado otras inferiores a la unidad mínima edificable, que puede rondar los 600 metros cuadrados, aunque puede ser diferente para cada legislación autonómica.

Además, en suelo urbano, las parcelas resultantes deben cumplir las normas relativas a retranqueo (distancia desde la edificación a la calle), distancia entre la edificación y los linderos de la finca, frente mínimo de parcela (longitud mínima dando a la calle), edificabilidad, acceso a suministros, infraestructuras necesarias, salida a viales públicos, etc.

También hay que tener en cuenta que, si en la finca matriz ya existe una edificación, esta debe seguir cumpliendo con los parámetros mencionados después de la segregación, por lo que si no existía mucho margen en la situación anterior, es difícil que se pueda segregar una porción de finca sin vulnerar la normativa.

¿En qué consiste el procedimiento de segregación de fincas?

La segregación de fincas se lleva a cabo mediante un procedimiento administrativo que consta básicamente de los siguientes pasos: 

1. Solicitud de licencia urbanística en el ayuntamiento correspondiente, o declaración de su innecesariedad.
2. Otorgamiento de la escritura pública de segregación ante notario. El notario realizará una comunicación al catastro para que se proceda a la incorporación de la nueva finca y la modificación de los datos de la finca matriz.
3. Inscripción de la nueva finca en el Registro de la Propiedad.

¿Qué documentos son necesarios para la segregación?

Los documentos requeridos son todos los necesarios para realizar los tres trámites mencionados ante el ayuntamiento, el notario y el Registro de la Propiedad:

¿Qué documentos se requieren para obtener la licencia urbanística?

Mediante la licencia urbanística, el servicio técnico del ayuntamiento manifiesta que la segregación que se pretende cumple con la legalidad urbanística autonómica y municipal.

Para ello, el interesado deberá aportar los documentos que acrediten dicho cumplimiento, que son:

• Proyecto de segregación de fincas o proyecto de parcelación, elaborado por el técnico competente (arquitecto o arquitecto técnico).
• Representación gráfica georreferenciada de la finca, realizada por un topógrafo, para que se pueda incorporar en el Registro de la Propiedad la descripción de la finca de acuerdo con la cartografía catastral, garantizando así la coordinación entre ambos registros.

¿Qué documentos son necesarios para la escritura de segregación?

Una vez obtenida la licencia urbanística, se podrá acudir al notario para formalizar el trámite mediante una escritura pública de segregación o parcelación.

Para poder otorgar la escritura, será necesario aportar:

• La licencia urbanística.
• La representación gráfica georreferenciada o GML.
  • El GML es un fichero informático que contiene el plano de la finca con las coordenadas del perímetro de la parcela y otros datos, como la superficie, el número de parcela, etc.
  • Este fichero permite la coordinación entre el catastro y el Registro de la Propiedad, y también se debe aportar en la notaría, para confirmar que la descripción de la finca se corresponde con su realidad física.
• Documentos que acrediten que el otorgante es el propietario de las fincas, lo que puede hacerse mediante la aportación de un certificado registral, de un contrato o acto que adjudique la propiedad, una resolución judicial, etc.
• La referencia catastral de la finca.

¿Qué documentos son necesarios para la inscripción en el Registro de la Propiedad?

Cuando ya se haya formalizado el acto en escritura pública, habrá que acudir al Registro de la Propiedad para inscribir la nueva finca, y habrá que aportar:

• La escritura pública de segregación.
• Los documentos que acrediten la propiedad de quien inscribe.
• La licencia urbanística. 
• La representación gráfica georreferenciada o GML.

¿Qué tributos hay que pagar por la segregación de una finca?

La segregación de fincas está sujeta al impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, cuyo tipo impositivo puede variar según la comunidad autónoma.

Suele rondar el 1 % sobre el valor de la finca segregada, mientras que si el procedimiento empleado es el de división de fincas, el gravamen se aplica al valor de la totalidad de la finca (incluyendo la finca matriz).

Además, habrá que pagar las tasas municipales que establezca el ayuntamiento para la obtención de la licencia.

¿Cuánto puede costar una segregación de fvincas?

El precio total que conlleva una segregación de fincas depende de muchos factores, pero suele estar entre los 1000 y los 2000 euros, dependiendo del territorio donde se realice.

Este coste incluye los gastos de los profesionales técnicos (arquitecto, topógrafo, etc.), la inscripción en el Registro de la Propiedad, los gastos de notaría y la licencia municipal.