Linderos

Los lindes o linderos son las líneas imaginarias que establecen los límites que separan los terrenos de otros espacios. Por lo general, los linderos van referidos a la ubicación geográfica de viviendas en una misma planta, rellanos, espacios vacíos de escalera o ascensores, calle, patios, entre otros, que son fácilmente identificables.

No obstante, existen casos en los que estos límites no están debidamente definidos o son referidos a otras personas desconocidas, los cuales pueden dar lugar a serios problemas de disputas con otros propietarios sobre los límites hasta los que se extiende, superficialmente, la finca o la propiedad.

¿Qué son los linderos?

La identificación de los linderos es uno de los problemas más frecuentes a los que se enfrentan los propietarios de terrenos, sobre todo, si la documentación registral es muy antigua.

Al desconocer con exactitud cuáles son los límites de la parcela o terreno, pueden surgir problemas con otros propietarios, ya que estos pueden considerar que sus terrenos merecen ocupar más espacio.

¿Cómo se regulan los linderos de un terreno?

La Ley Hipotecaria y del Catastro, que entró en vigor en el 2015, puso en marcha una coordinación entre Registro y Catastro, la cual tiene como misión evitar que cualquier finca creada desde ese entonces no sea identificable.

Una vez que se compruebe que la información cartográfica catastral es correcta, se procede a asociar la misma con la información registral para así ahorrar costes de coordinación.

Cuando la cartografía no se corresponde con la realidad comprobada in-situ, es necesario realizar un nuevo levantamiento que determine los linderos verdaderos. Acto seguido, un técnico competente deberá realizar un Certificado de Constatación de cabida real y de linderos aunado al plano y el levantamiento topográfico anteriormente realizado.

¿Cómo es la delimitación de una finca?

Los linderos no siempre se pueden identificar con facilidad. En efecto, muchos propietarios desconocen los límites que delimitan sus terrenos, por lo cual es necesario solicitar un proceso de deslinde. Esta acción está contemplada en los artículos 384 al 387 del Código Civil.

Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes.

La misma facultad corresponderá a los que tengan derechos reales.

Artículo 384 del Código Civil

En caso de que los títulos no determinen el límite de los terrenos o de la propiedad, y el conflicto no pudiese resolverse mediante la posesión o cualquier otro medio de prueba, el deslinde se realizará distribuyendo el terreno objeto de la contienda en partes iguales, conforme a lo expuesto en el artículo 386 del Código Civil.

Ahora bien, si los títulos de ambos propietarios señalasen un espacio mayor o menor del que comprende la totalidad del terreno, el incremento o la falta se distribuirá proporcionalmente, según lo estipulado en el artículo 387 del Código Civil.

La delimitación de una finca implica, necesariamente, dos pasos: el deslinde y el amojonamiento.

El deslinde de fincas

El deslinde de fincas puede llevarse a cabo directamente por los propietarios involucrados, sobre todo si existe una buena disposición entre ambos para alcanzar un acuerdo. En caso contrario, hay que optar por la vía judicial.

Si la cantidad no es mayor a los 6.000 euros, el deslinde se puede realizar por medio de un proceso judicial contencioso verbal. En los casos en los que sí se supere dicha cantidad dineraria, se llevaría a cabo un proceso ordinario.

Los requisitos fundamentales establecidos por la doctrina jurisprudencial para realizar un proceso de deslinde son los siguientes:

• Que los linderos no están correctamente delimitados.
• Que los terrenos estén uno al lado del otro, es decir, sin separación física entre ellos.
• Que quienes participen en el proceso de deslinde sean propietarios o en todo caso sus representantes.

En lo que respecta a la solicitud, es de estricta necesidad contar con toda la documentación que certifique la propiedad:

• Certificados históricos del catastro.
• Contratos privados de compraventa.
• Escrituras públicas.
• Informes técnicos.

¿Cómo es el proceso de deslinde? Una vez que sea admitida la solicitud, el Letrado de la Administración de Justicia notificará el inicio del expediente a las partes, quienes podrán realizar las alegaciones en el plazo indicado para ello.

Cuando ya haya transcurrido el plazo, los propietarios serán citados al acto de deslinde para poder llegar a un acuerdo. En ese caso, el Letrado de la Administración de Justicia levantará un acta de deslinde en el que quedarán delimitados los linderos del terreno o finca de forma exacta. La misma ha de ser firmada y aceptada por los propietarios presentes.

De igual manera, si los propietarios no se pueden poner de acuerdo en cuanto a dónde se sitúa la línea divisoria, será el juez quien situará los límites arbitrariamente. A partir de ese momento, ya no quedará duda alguna sobre los límites de cada propiedad.

Amojonamiento de los linderos

Una vez que se esclarecen los linderos de una finca rústica, en el proceso de deslinde, el siguiente paso consiste en el amojonamiento. Este proceso, relacionado con los linderos, consiste en colocar mojones, es decir, señales visuales específicas, con las cuales se ha de marcar la línea divisoria del terreno de la finca o del inmueble en cuestión.

Mediante el proceso de amojonamiento, es posible delimitar todo el perímetro exacto del terreno, lo cual puede servir para calcular el valor del mismo. Tras realizarlo, el amojonamiento debe ser registrado en la Dirección General del Catastro.

Cabe destacar que este proceso debe ser realizado por un profesional con capacidad técnica y conocimiento de la normativa, como es el caso de los arquitectos o los ingenieros agrónomos.