Edificabilidad

​​La edificabilidad es un concepto fundamental en la construcción, que está asociado a la normativa urbanística de todo terreno. El concepto está en consonancia con el número de metros cuadrados que se puede construir en un terreno determinado. Esto contempla tanto los metros cuadrados en suelo, como los metros cuadrados en el techo o, lo que es igual, el número de plantas.

Tanto las constructoras como los particulares que desean construir un inmueble deben tener presente, entre otros factores, la edificabilidad de la parcela en cuestión.

¿Qué es la edificabilidad?

Es un concepto urbanístico básico que, según la Real Academia Española (RAE), se refiere a la posibilidad de edificar en un terreno o suelo de acuerdo a la norma urbanística vigente, es decir, al porcentaje de superficie total en el cual se puede construir, expresado en metros cuadrados de techo edificable por cada metro de suelo.

La edificabilidad de un terreno se aplica al inmueble de una o varias plantas. Sin embargo, cada tipo de suelo dispone de normas que varían en función del municipio en el que se ubiquen. Por esta razón, es importante prestar atención a la normativa aplicable al terreno en el que se va a construir.

Conceptos básicos urbanísticos sobre la edificabilidad

Edificabilidad y ocupación de una parcela

La edificabilidad y la ocupación no se refieren a lo mismo. Mientras que la edificabilidad tiene que ver con la suma de metros cuadrados totales, la ocupación se refiere al porcentaje de la superficie del suelo que se puede ocupar para el proyecto de construcción.

Por tanto, la posibilidad de ocupación del terreno para la construcción recae en la capacidad de edificabilidad sobre el terreno.

Parcela mínima edificable

En el momento de adquirir un terreno edificable, es importante identificar si se trata de una parcela mínima edificable. En ocasiones, puede suceder que al comprar un solar este no cuente con el número de metros que requiere una parcela, conforme a la normativa de la localidad, para poder ser edificada.

Cuando esto ocurre, la solución es tan sencilla como unir dos terrenos para que alcancen el mínimo viable. Eso sí, siempre y cuando se trate de espacios edificables.

Ancho de fachada mínimo

La cantidad de metros lineales destinados para construir la fachada es igual de importante que la parcela mínima edificable para poder obtener la licencia para la edificación y evitar cualquier problema relacionado con la edificabilidad de dicha parcela.

Uso del suelo

El uso que se le piensa dar a la parcela donde se realizará la edificación es otro de los aspectos que se deben considerar. De acuerdo con la normativa municipal vigente, los tipos de suelo según su calificación se dividen en residencial, terciario, industrial y dotacional, entre otras subdivisiones.

Para asegurarse de que la edificabilidad de la parcela es completamente legal, hay que informarse con anterioridad qué usos se le pueden dar para evitar inconvenientes.

Por ejemplo, si se planea construir una vivienda, hay que cerciorarse de que, efectivamente, la parcela está clasificada como suelo urbano residencial. Otra opción es contar con una vivienda ya in situ que se pueda rehabilitar a efectos de residencia.

Fondo edificable

El fondo edificable también es elemental para poder calcular la edificabilidad de la parcela. En este caso, es necesario contar con la cédula urbanística que otorga el Ayuntamiento, un documento en el que se establecen los datos de alineación real disponibles en el terreno. Es a partir de estos datos que es posible definir la posición de la construcción que se edificará en la parcela.

En este sentido, al tener como referencia la posición de la construcción, se obtiene la alineación secundaria mediante la cual se puede determinar los límites de la zona edificable y la rasante (nivel con respecto a la calle).

Tipos de edificabilidad

Respecto a la edificabilidad de una parcela, la normativa municipal establece dos tipos: la neta y la bruta

1. Edificabilidad bruta. Son todas las edificaciones que, en un futuro, serán objeto de modificaciones urbanísticas. En su mayoría, se tratan de terrenos que aún no forman parte del régimen urbano, pero que sí pueden ser urbanizados mediante proyectos o planes de reparcelación o parciales.
2. Edificabilidad neta. Serían aquellas edificaciones que ya han sido catalogadas como edificables en la ordenación urbanística del municipio. Se refieren a aquellas parcelas que se edifican con un plan específico y con todas las premisas y condiciones de la construcción. Este tipo de edificaciones se caracterizan por contar con saneamiento, agua, sistema eléctrico y acceso rodado, por ende, son más comunes en ciudades.

¿Cómo calcular la edificabilidad?

El cálculo de la edificabilidad de una parcela se puede llevar a cabo mediante una sencilla fórmula: m2 de techo/metros2 de suelo. Para ello, es necesario conocer el coeficiente de edificabilidad, el cual viene fijado por las normas urbanísticas de cada terreno.

Por ejemplo, si el terreno en cuestión es de 500 m2 y el coeficiente de edificabilidad fuese de 2 m2 de techo por cada metro cuadrado, se podrían construir 1.000 m2. En el caso de un terreno de 600 m2 de suelo con un coeficiente de edificabilidad 0,5 m2 de techo, la edificabilidad sería 300 metros.

Factores que influyen en la edificabilidad

Existen una serie de factores que influyen en la edificabilidad de un terreno.

• Los usos de los suelos admitidos por el planeamiento (residencial, industrial, equipamientos privados, etc.). Mientras más versatilidad tengan los solares, mayor será el coeficiente.
• La localización del terreno, ya que las zonas más urbanas suelen regularse con mayores índices de edificabilidad.
• Las condiciones de la edificación, puesto que también influyen en el valor. Un ejemplo de ello son las calidades de construcción, las alineaciones de la calle, la profundidad edificable, entre otras.
• El volumen de la edificación también se ve afectado por el retranqueo. El concepto marca la distancia (tanto máximas como mínimas) de los límites de la parcela, según lo establecido por la normativa. Dichas distancias varían en función de si la parcela limita otra parcela edificable o no edificable o con la vía pública.
• Altura o plantas permitidas. Las plantas que se planifican construir afectan tanto a la edificabilidad de la parcela como al volumen total de la edificación. Por esta razón, es importante saber con exactitud cuál es la altura máxima permitida por la normativa urbanística municipal, ya que de ella depende el número de plantas que se pueden construir.  La altura permitida, unido al concepto de edificabilidad, marcará la altura vertical total que puede ocupar la construcción.