Calificación del suelo

La calificación del suelo es un concepto esencial en el planeamiento urbano y la legislación para definir el suelo. El mismo hace referencia a la asignación de usos concretos, niveles de intensidad, edificabilidad y requisitos de ordenación del suelo.

Al tratarse de un concepto básico y fundamental del Derecho urbanístico, este suele confundirse con el concepto de clasificación del suelo, pero lo cierto es que consisten en términos completamente diferentes.

¿Qué es calificación del suelo?

En el suelo urbano, la calificación se refiere al uso, la tipología y a las posibilidades del mismo en cuanto a edificación. Es decir, a cada tipo de suelo, (urbano, urbanizable y no urbanizable) se le atribuyen unos usos y destinos concretos.

Dicha asignación se lleva a cabo mediante la delimitación de las áreas de suelo que pertenecen a cada uso y la definición de este, empleando el instrumento de planeamiento adecuado para ello. Esta delimitación en España depende de la competencia de las Comunidades Autónomas, de acuerdo a la Constitución Española en su artículo 148.1.3.ª.

La calificación va a condicionar el aprovechamiento urbanístico que llevará a cabo, posteriormente, el titular del suelo. Sobre todo, porque esta interviene de manera decisiva en la valoración de un inmueble.

El grado de detalle de la calificación del suelo dependerá de las zonas y del suelo a tratar.

• Suelos urbanos. Se deben establecer usos pormenorizados que incluyan la definición de los usos de cada parcela, su edificabilidad y tipología edificatoria, salvo aquellos terrenos que se limiten como sujetos a un planeamiento especial.
• Suelos urbanizables. Se establecen los usos globales y la definición de los usos detallados constituye una función de los Planes Parciales que realizan esta clase de suelo.
• Suelos no urbanizables. Se especifican los usos incompatibles y prohibidos.

Destinos y usos de los diferentes tipos de suelo

En función de la calificación urbanística, cada clase de suelo tendrá unos usos determinados.

• Usos generales del suelo. Hace referencia a los destinos generales que tendrá el suelo, como, por ejemplo, áreas verdes, infraestructuras, dotaciones, entre otros. En el uso general del suelo, sin embargo, no se especifica qué tipo de edificación puede realizarse en ese suelo.
• El uso específico de las clases de suelo hace referencia a los destinos del suelo, los cuales pueden ser residencial, cultural, industrial, religioso, entre otros. Los diferentes tipos de usos, por tanto, determinan el tipo de edificación que se puede desarrollar en el suelo.

Diferencias entre calificación y clasificación del suelo

La calificación del suelo es un concepto urbanístico que se ha de diferenciar del de clasificación del suelo. Ambos conceptos son fundamentales en el ámbito de urbanismo y tienen en común la consideración del contenido de las propiedades del suelo, de ahí que sea objeto de confusión.

Calificación del suelo

La calificación urbanística es la operación referente a la asignación de usos, tipologías y densidad de edificación. La misma es definida por el ayuntamiento, lo cual supone mayor precisión en lo que se refiere al destino final.

En el suelo urbano, la calificación establece una serie de características, como, por ejemplo, los usos, edificabilidad y tipología edificatoria.

Clasificación del suelo

Al hablar sobre la clasificación del suelo, se hace referencia al régimen urbanístico en el que se divide el mismo, es decir, la clase de suelo que es.

Las clases de suelo son tres: urbano, urbanizable y no urbanizable.

Suelo urbano

Son aquellos que se encuentran integrados legalmente en un núcleo poblacional. Deben contar, obligatoriamente, con los requisitos mínimos de urbanización: acceso rodado, suministro de energía, agua y alcantarillado. Además, han de cumplir con una serie de requisitos establecidos por la Ley para que se consideren urbanos.

El suelo urbano se divide en dos subcategorías:

• Suelo urbano consolidado: Es el que ha sido transformado por la urbanización, y cuentan con todos los servicios urbanos propios, tanto si fueron ejecutaron en su planeamiento como si se fueron adquiriendo a lo largo del tiempo. La mayoría de los terrenos de los cascos antiguos de las ciudades corresponde a este tipo de suelo.
• Suelo urbano no consolidado: Los terrenos que, pese a formar parte de una urbanización actual, no poseen todos los servicios urbanos de la ciudad. Son espacios de suelo que se encuentran en el interior de las ciudades, ya sea con poca o mediana edificación, pero que todavía carecen de la urbanización completa.

Suelo urbanizable

Está formado por los terrenos que no pertenecen al suelo urbano, ni al suelo no urbanizable de protección. Dichos terrenos pueden ser objeto de transformación, mediante su urbanización o cualquiera de las otras formas previstas en la normativa aplicable.

• Suelo urbanizable sectorizado: Se encuentra integrado por los terrenos que el planeamiento general disponga, de forma expresa, que deben transformarse en suelo urbano y que, a dichos efectos, se dividen en recintos denominados sectores.
• Suelo urbanizable no sectorizado: Está integrado por los restantes terrenos adscritos a la clase de suelo urbanizable. Los suelos que se encuentran en esta categorización podrían ser transformados y urbanizados a largo plazo.

Suelo no urbanizable

Son considerados suelos no urbanizables, todos los terrenos que poseen algún tipo de protección específica incompatible con su transformación, según los planes de ordenación territorial o con la legislación sectorial, debido a:

• Sus valores paisajísticos, históricos, arqueológicos, científicos, ambientales o culturales.
• Los riesgos naturales acreditados en el planeamiento sectorial.
• Su sujeción a limitaciones o servidumbres para la protección del dominio público.

Asimismo, todos aquellos terrenos que el planeamiento urbanístico considere como requisito preservar por los valores previamente referidos. Sin embargo, no es necesario que posea ningún tipo de protección específica, ya que puede tratarse de un suelo reservado en el que no se prevé ningún tipo de desarrollo urbanístico.