Suelo residencial

El término "suelo residencial" alude al tipo de uso que se le da al suelo. En ese sentido, designa las áreas asignadas para uso habitacional, destinadas específicamente a la construcción de viviendas.

Estas zonas se clasifican en dos tipos de suelo: suelo urbano y suelo urbanizable. Dicha categorización se establece de acuerdo con las características que presenta el suelo y a su capacidad para transformarse.

Tipos de suelos residenciales

1. El suelo residencial es urbano cuando se ubica dentro de un área que integra infraestructura vial. También cuando dispone de servicios básicos tales como agua, alcantarillado y electricidad. De esta manera, da cumplimiento a los parámetros establecidos por el planeamiento urbanístico que lo acreditan como suelo urbanizado. Con lo que garantiza que es una superficie cualificada para edificar.
2. El suelo urbanizable es aquel que, por el momento, no cuenta con los servicios e infraestructura que se requieren para la construcción de viviendas. Sin embargo, su desarrollo en un futuro cercano sí está previsto. Es decir, que después de realizar las intervenciones urbanísticas necesarias podrá constituirse en suelo urbanizado.

Suelo urbano residencial

El suelo urbano se encuentra regulado por la legislación urbanística de cada comunidad autónoma. Igualmente, por los planes de ordenación urbana establecidos por los municipios. Estas normativas definen los usos permitidos, las densidades de construcción, las alturas de los edificios y otros parámetros urbanísticos, que debe observar este tipo de suelo.

Existen dos tipos de suelo urbano: consolidado o no consolidado. El primero se refiere al terreno apto para la construcción de viviendas, de acuerdo con lo dispuesto por el Plan de Ordenación. Lo que le supone la concesión inmediata de la licencia de construcción. Se caracteriza por:

• Está totalmente urbanizado.
• Contar con la infraestructura necesaria para la construcción de viviendas.
• Posibilidad de construir inmediatamente, sin necesidad de ejecutar obras de urbanización adicionales.

A diferencia del anterior, el suelo urbano no consolidado precisa de un proceso de transformación urbanística. Por lo general, está ubicado en áreas periféricas o apartadas que requieren de acciones de urbanización, antes de poder construir en ellas. Como por ejemplo, la apertura de calles o la instalación de servicios básicos.

Suelo urbanizable residencial

Como su nombre lo indica, es un suelo que aún no está urbanizado, pero que es susceptible de serlo. Se trata de áreas que, por el momento, no cuentan con la infraestructura urbanística completa. No obstante, su desarrollo e implementación están proyectados a futuro.

Para ello, se incluyen en planes de ordenación urbanísticos, en los que se establecen las condiciones y plazos para dar inicio a las obras.

El suelo urbanizable se clasifica en sectorizado y no sectorizado. Esta clasificación se efectúa en virtud del planeamiento municipal. El suelo urbanizable sectorizado hace referencia a las áreas que han sido divididas, por el ayuntamiento, en sectores de desarrollo específico.

Lo anterior se debe a que este tipo de suelo se considera óptimo para el crecimiento urbanístico del municipio. Así que, dada su importancia, el ayuntamiento cuenta con un tiempo determinado para llevar a cabo el proceso de transformación requerido.

En contraste, para el suelo urbanizable no sectorizado no hay una planificación específica. De acuerdo con el Plan de Ordenación, aunque este tipo de suelo puede ser urbanizado, depende de circunstancias muy particulares para que el proceso se dé.

Tipos de viviendas en el suelo residencial urbano

La mayoría de edificaciones que se construyen en suelo urbano están destinadas al ámbito residencial. La siguiente lista recopila los tipos de vivienda que comúnmente se erigen en esta clase de suelo.

• Vivienda unifamiliar: construida en parcela independiente o en un grupo de viviendas horizontales. En el caso de las últimas, estas son autónomas y aisladas, ya que no comparten paredes ni servicios con otras.
• Vivienda plurifamiliar: ubicada en edificio conformado por varias viviendas o conjuntos residenciales. Comparten servicios e infraestructuras comunes.
• Urbanizaciones: son conjuntos residenciales que agrupan varias viviendas en una misma área. Suelen contar con servicios e infraestructuras comunes, como calles internas, zonas ajardinadas y áreas de recreación.
• Comunidades de propietarios: son agrupaciones de propietarios de viviendas en un edificio o conjunto residencial. Comparten la propiedad y la gestión de las áreas y servicios comunes.

Plan General de Ordenación Urbanística y calificación urbanística del suelo

Tanto el PGOU como la calificación urbanística, son términos inherentes al concepto de suelo residencial, dado que involucran, directamente, la normatividad que gestiona el suelo y su utilización.

¿Qué es el Plan General de Ordenación Urbanística?

Es un instrumento de planificación municipal, cuya elaboración recae en cabeza del ayuntamiento. Se encarga de estipular las directrices, normas y condiciones para el desarrollo, ordenamiento y transformación del territorio. Para lo cual se fundamenta en los principios y lineamientos instituidos en la legislación urbanística aplicable.

Su finalidad es la de reglamentar y controlar el uso del suelo. Al igual que la distribución y organización de las infraestructuras, equipamientos y espacios públicos en un determinado sector territorial.

¿Para qué sirve la calificación urbanística del suelo?

El objetivo principal de esta calificación es regular y ordenar todo lo concerniente al desarrollo urbano. Lo anterior, siempre de conformidad con los estatutos urbanísticos vigentes.

Dictaminada por el ayuntamiento, la calificación urbanística es la que se ocupa de determinar y designar el destino que se le dará al suelo. También de categorizar, legalmente, los tipos de construcción y de definir los parámetros que deben observar las edificaciones. Asimismo, establece las limitaciones urbanísticas que debe considerar el propietario.