Clasificación del suelo

La clasificación del suelo es un concepto básico y elemental para definir la ordenación urbanística de los terrenos. El mismo hace referencia al régimen urbanístico en el que se divide un suelo, es decir, a la clase de suelo.

De acuerdo al ordenamiento urbanístico de cada Ayuntamiento o la legislación autonómica, el suelo se clasifica según la situación básica en que se encuentre y las posibilidades de transformación urbanística.

¿En qué consiste la clasificación del suelo?

La clasificación del suelo es uno de los instrumentos más importantes que dispone el planeamiento y la legislación urbanística para determinar el suelo.

Son tres las clases de suelo tasadas por la Ley: el urbano, el urbanizable y el no urbanizable. Esto significa que no cabe incluirlo en otras clases o categorías distintas de las establecidas por Ley.

Suelo urbano

Un terreno es clasificado suelo urbano cuando, además de formar parte de un núcleo poblacional de manera legal, cumple con determinados requisitos establecidos en la Ley. Entre ellos:

• Criterio de transformación del suelo. Este criterio consiste en que, partiendo del estado inicial, el terreno en cuestión es o se convierte en un espacio apto para la urbanización. De acuerdo a este criterio, los suelos urbanos son:
  • Los terrenos que, en el momento de aprobarse el planeamiento municipal, ya han sido transformados por contar con los siguientes servicios básicos: suministro de energía eléctrica, abastecimiento de agua, acceso rodado y alcantarillado.
  • Los terrenos que, pese a no contar con los servicios básicos, lleguen a poseer los mismos tras haber sido urbanizados durante la ejecución del planeamiento. Es decir, que se transformen en ejecución del mismo.
• El criterio de la ubicación en la clasificación del suelo es el que otorga la condición urbana al suelo, debido a la consolidación de la zona en donde se integra. En aplicación de este criterio, son suelos urbanos los terrenos que, sin importar su estado de transformación, se ubican en áreas consolidadas por la edificación, según lo establecido por la legislación urbanística. Bien sea en los dos tercios del total de su superficie o en su mitad, dependiendo de cada caso.

Tipos de suelo urbano

Se distinguen varios tipos de suelo urbano:

1. Suelo urbano consolidado

Son todos aquellos que han sido transformados por la urbanización y que disponen de todos los servicios propios de este tipo de suelo. Bien sea porque fueron adquiridos con el devenir del tiempo o durante la ejecución del planeamiento.

Un buen ejemplo de suelo urbano consolidado son la mayoría de los cascos antiguos de las ciudades actuales.

2. Suelo urbano no consolidado

Son los suelos que, pese a formar parte de la ciudad, no cuentan con la urbanización completa; es decir, que carecen de todos los servicios urbanos. Por ejemplo, los espacios de suelo dentro de las ciudades más o menos edificadas, pero que no están urbanizadas por completo.

Los terrenos de suelo urbano no consolidado requieren de obras de urbanización que estén sometidas bajo el régimen de actuaciones del planeamiento. Algunas de ellas son, las obras de mejora urbana, obras de renovación y obras de reforma interior y de obtención de dotaciones urbanísticas.

Suelo no urbanizable

Los suelos no urbanizables adquieren esta clasificación debido a que poseen algún tipo de protección específica por diversos motivos. Por un lado, se encuentran los suelos no urbanizables que son objeto de una especial protección por parte del plan general y, por el otro, los suelos que están preservados del desarrollo urbano.

También son suelos no urbanizables, los que están incluidos el planeamiento general por:

• Su valor agrícola, forestal, ganadero o por sus riquezas naturales.
• Se considera necesario preservar los valores previamente descritos.

Suelo no urbanizable especialmente protegidos

Son los terrenos que están sometidos a un tipo de protección especial incompatible con su transformación, en función de los planes de ordenación territorial o de la legislación sectorial, debido a:

• Sus valores históricos, arqueológicos, científicos, paisajísticos, ambientales o culturales.
• Los riesgos naturales acreditados en el planeamiento sectorial.
• Su sujeción a limitaciones o servidumbres para la protección del dominio público.

En este tipo de suelos, el plan general ha de implantar las medidas y condiciones necesarias para la conservación y protección de todos los elementos naturales que lo conforman, incluyendo la prohibición de construir.

Bajo ninguna circunstancia, los suelos que son especialmente protegidos pueden emplearse para la transformación de su naturaleza o destino. Esta prohibición tiene el objetivo de impedir que se lesione el valor específico que se desea proteger.

Suelo no urbanizable simple o común

En esta clasificación están los suelos que, aunque se encuentran resguardados del desarrollo urbano, no requieren de una protección especial.

En los suelos clasificados como no urbanizables simples, se permiten determinadas instalaciones o edificaciones.

Suelo urbanizable

El suelo urbanizable está integrado por todos aquellos terrenos que no forman parte de los suelos no urbanizables ni de los suelos urbanos. Su principal diferencia con el resto de las categorías es que, siempre que se prevea por el planeamiento urbano, pueden ser objeto de transformación y urbanización.

Se pueden distinguir dos tipos de suelos urbanizables:

1. Suelo urbanizable programado o sectorizado. En esta clasificación se encuentran todos los terrenos que el planeamiento municipal prevé y que cuentan ya con la capacidad para transformarse y ser urbanizados a corto o medio plazo. Dichos terrenos poseen suministros esenciales de agua, alcantarillado y electricidad, así como una vía de acceso con rodado.
2. Suelo urbanizable sin programar o no sectorizado. Los suelos urbanizables no sectorizados son todos aquellos terrenos que se encuentran integrados por los restantes terrenos adscritos a la clase de suelo urbanizable. Los terrenos que pertenecen a esta clasificación, podrán ser urbanizados y transformados a largo plazo porque no están programados por el planeamiento y requieren de ordenación pormenorizada.

¿Cuáles son las principales diferencias entre clasificación y calificación del suelo?

A la hora de construir, conocer y diferenciar los conceptos clasificación y calificación del suelo es fundamental, sobre todo porque con frecuencia son objeto de confusión.

Pese a que ambos son conceptos básicos del Derecho Urbanístico, poseen diferencias sustanciales y de gran importancia. La clasificación del suelo, por ejemplo, hace referencia a los distintos tipos de suelo (urbano, urbanizable o el no urbanizable), mientras que la calificación tiene en cuenta el uso y sus posibilidades de edificación.