Suelo urbanizable

El suelo urbanizable es el que se considera apto para ser urbano, es decir, que puede ser parte de una transformación urbanística.

Es posible incorporarlos a un plan de urbanización, pero aún no son parte de este. Asimismo, hay que diferenciar terrenos urbanizables proyectados, sectorizados y especiales.

En la actualidad, la normativa vigente se deriva de la Ley 2007/2008 recogida en el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y la clasificación está regulada en el Derecho Autonómico.

Suelo urbanizable para la normativa estatal y el Derecho Autonómico

En la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana no se establece el concepto de urbanizable como este suelo intermedio. Solo se habla de terreno urbano y rural. Este último una vez finalizadas todas las actuaciones de transformación urbanística se convierte en urbano.

Esta transición requiere de:

• Desarrollo o planeamiento general que actúa como ordenación de la misma.
• Ejecución física, un plan de urbanización aprobado.
• La ejecución jurídica, que incluye la reparcelación y demás técnicas que se utilizan para la distribución de cargas y beneficios.
• Ejecución material, todas las obras para ofrecer a las parcelas los servicios y recursos necesarios para cumplir con los requisitos de establecimiento de solares.

Para el Derecho Autonómico, a partir de suelo rural básico se puede realizar otras clasificaciones:

1. Suelo urbanizable, apto para ser adaptado para el uso urbano.
2. Suelo no urbanizable, no está transformado urbanísticamente y posee una protección específica que no le permite su traspaso a la urbanización. Entre las más frecuentes se encuentran las protecciones de explotación culturales, ganaderas, agrícolas, forestales, paisajísticas, etc.

Por otra parte, y si se hace la clasificación en función del planeamiento municipal, es posible diferenciar entre:

• Suelo urbanizable ordenado o consolidado: la edificación se puede iniciar inmediatamente, es lo que se conoce por solares.
• Urbanizable sectorizado: se trata de aquellos terrenos que se consideran idóneos para su utilización en el crecimiento urbanístico.
• Suelo urbanizable no sectorizado: los que son aptos de urbanización con las acciones de transformación, pero no se engloban en los dos tipos anteriores.

Facultades de la propiedad de suelos urbanizables

El derecho de propiedad del suelo incluye diferentes facultades sobre el mismo, como lo son el uso, la explotación y el disfrute. Siempre basándose en las características objetivas y el destino según las normativas vigentes aplicables en el lugar.

Asimismo, la propiedad faculta a disponer del suelo cuando no se infringe el régimen establecido para la formación de fincas y parcelas.

Serán los instrumentos de ordenación los que prevean la posibilidad de transición entre suelo urbanizable y urbanizado. En estos casos, las facultades del derecho de propiedad incorporan:

• Consultas a la Administración sobre las ordenanzas autonómicas, planes y proyectos creados para los sectores correspondientes y de las obras que se deben incluir para la conexión de los diferentes servicios de la urbanización como la ampliación de actuaciones no establecidas.
• Si la Administración no ha fijado la reserva para de ordenación y ejecución, el derecho a elaborar y presentar el instrumento que corresponda.
• Ser partícipe en las actuaciones de ejecución contempladas en un régimen que garantice la equidad de distribución de cargas y beneficios entre todos los afectados de manera proporcional a sus aportaciones.
• Hacer uso y realizar obras que sean en condición de provisional, cuando no estén expresamente prohibidas con las normativas y a sabiendas que deberá eliminarlas si la Administración urbanística lo solicita.
• El derecho al uso, disfrute y disposición de los suelos mientras sea compatible con la previsión sobre el suelo en transición a terreno urbanizado.

Cargas y deberes para el propietario de un suelo urbanizable

El propietario de suelo urbanizable tiene la carga de los deberes legales propios de la promoción de la actuación de transformación urbanística.

Tal como se realiza en un régimen de distribución equitativa de bienes y cargas entre las partes intervinientes. Por otro lado, debe asegurar la posibilidad de ocupación de los bienes para la realización de las obras pertinentes a las personas responsables de tal tarea.

Entre los deberes se incluyen:

1. Realizar un uso compatible con las ordenaciones territoriales y urbanísticas.
2. Realizar obras que tiendan a la mejora de la sostenibilidad y calidad del medio urbano.
3. La realización de otras obras que sirvan al turismo o la promoción cultural.
4. Conservación del suelo urbanizable en condiciones de seguridad, accesibilidad universal, salubridad y las exigidas por las normativas.

Diferencia con suelo urbano

El suelo urbano es aquel que ya cumple con los requisitos básicos como:

• Consolidación edificatoria, se puede garantizar que es un terreno firme para la edificación.
• Acceso a los servicios básicos como lo son los suministros de agua, energía eléctrica, rodado, etc.
• Conformidad con el planeamiento, es decir, que todo el proceso de desarrollo del suelo se realizó conforme a las especificaciones que se presentan en planeamiento urbanístico.
• Los suelos urbanizados, como también se los llama, pueden obtener las licencias necesarias para la edificación.

Por su parte, el suelo urbanizable es aquel que luego de determinadas actuaciones de urbanización podría transformarse en suelo urbanizado.

Como resultado, podría formar parte de una población con las modificaciones pertinentes. De todos modos, no siempre es garantía que esto suceda.

Conclusión

Si bien para la normativa estatal se distinguen en la actualidad dos tipos de suelos (urbanos y rurales), son las propias leyes autonómicas las que mantienen el concepto de suelo urbanizable.

Dentro de la categoría de rural se encuentran los terrenos que son susceptibles de actuaciones de transformación urbanística y, por ende, podrían incorporarse a un régimen de planeamiento e integrarse a una población.

Por otro lado, están aquellos que no son urbanizables y su protección impide la licencia para la edificación.

La posesión de un suelo urbanizable otorga al propietario facultades, deberes y cargas basadas en las leyes urbanísticas. El cumplimiento de las mismas previene de sanciones, multas y facilita el camino para ser partícipe en un nuevo plan de urbanización.

En todo caso, siempre es recomendable consultar con la Administración las ordenaciones territoriales.