Suelo urbano

El suelo urbano es aquél que cuenta con servicios de infraestructura urbana, llamados servicios urbanísticos, o esté consolidado por la edificación de la manera que determine la legislación urbanística, o esté ubicado en un núcleo poblacional.

La anterior definición responde a las dos situaciones básicas en las que se puede encontrar el suelo: urbano o rural.

Sin embargo, la clasificación de cada inmueble como suelo urbano o sus variantes urbanizable o no urbanizable, depende de cada Comunidad Autónoma.

Por otra parte, desde el punto de vista fiscal existe una controversia, ya que la clasificación de un inmueble en esta categoría da lugar a la liquidación del IBI y Plusvalía cuando en los hechos puede estar lejos de ser urbanizado.

Suelo urbano, definición y categorías

Teniendo en cuenta la situación básica del suelo, este puede ser urbano o rural. Está definido por el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana 7/2015.

Según esta ley, suelo urbano es aquel que cumple las siguientes condiciones:

• Está legalmente integrado a una malla urbana formada por viales, dotaciones y parcelas propias del núcleo poblacional.
• Ha sido declarado urbanizado mediante los instrumentos de ordenación correspondientes.
• Tiene instaladas y operativas, las infraestructuras y servicios necesarios para satisfacer los usos previstos por la ordenación urbanística.
• Está ocupado por edificación en el porcentaje que determine la ordenación territorial.

De acuerdo a estas características, puede ser considerado suelo urbano un núcleo poblacional asentado en el medio rural, siempre que la ordenación territorial le asigne tal condición.

Por lo mismo, ser colindante de una carretera o vías de comunicación no comporta obligatoriamente la consideración como suelo urbano.

La clasificación de suelo urbano

Por otra parte, de acuerdo al ordenamiento urbanístico de cada Ayuntamiento o Autonomía, el suelo se clasifica según su situación y posibilidades de transformación urbanística.

1. Urbano o urbanizado

Inmueble ya transformado urbanísticamente, integrado de manera legal y efectiva a la red de servicios y dotaciones de la población. Estos servicios son básicamente agua, saneamiento, acceso vial y energía eléctrica.

A su vez, puede ser

• Consolidado, si ya no puede ser transformado o requiere pequeñas obras para acceder a un servicio urbanístico, como conexiones a las redes.
• No consolidado si requiere obras de urbanización.

También se refiere con esta denominación a vacíos urbanos y áreas periféricas, como antiguas industrias o espacios ferroviarios en desuso que requieren un nuevo proceso de urbanización.

2. Urbanizable

Inmueble no urbanizado pero que puede convertirse en urbano. Hay dos tipos de suelo urbanizable: delimitado y no delimitado o sectorizado. Depende del plan general y de la transformación urbanística del municipio.

El sectorizado puede ser urbanizado en el corto plazo mientras que el no sectorizado puede tener una transformación a largo plazo.

3. No urbanizable

Suelo no urbanizable y al que no se le permite ser transformado. Dentro de esta categoría también hay subdivisiones:

• Suelo no urbanizable protegido.
• Por razones ambientales o paisajísticas.
• Suelo no urbanizable inadecuado para desarrollo urbano, por ejemplo, terrenos inundables.

Suelo urbano y calificación o zonificación urbanística

La calificación urbanística es una asignación de usos, tipologías y densidad de edificación. Esta categorización es definida por el Ayuntamiento, lo que permite mayor precisión en cuanto a su destino final.

En el suelo urbano, la calificación debe establecer los usos, edificabilidad y tipología edificatoria entre otras características.

La calificación condiciona directamente el aprovechamiento urbanístico que podrá realizar el propietario del inmueble y, claramente, el valor económico.

Por ejemplo, una parcela en la que puede construirse un edificio en altura tendrá mucho más valor de mercado que aquélla en la que solo se permite vivienda unifamiliar.

Comprobación de información

Para conocer las características de un inmueble, se puede verificar la información de tipos de suelo en la Sede Electrónica del Catastro. Esta es una plataforma que permite visualizar toda la información catastral de un inmueble, incluida su clasificación en alguna de las dos categorías básicas (urbano o rural) y su uso principal.

Sin embargo, lo más aconsejable es dirigirse al Ayuntamiento, ya que los planes de urbanización son potestad de este gobierno a través del Plan General Municipal.

Por otro lado, hay que recordar que algunos municipios carecen de este instrumento. En ese caso, solamente puede aplicarse la clasificación de suelo urbano o no urbanizable.

Según el detalle de aplicación, los usos del suelo urbano pueden ser:

• Globales. Son los que pueden ser desarrollados según la planificación local.
• Pormenorizados. Los que el Plan General determina a través de su localización, y no pueden ser alterados.
• Básicos. Están determinados por las actividades y ubicación en la edificación.

Según su relación con otros usos en la misma área encontramos:

• Usos característicos. Los que tienen mayor área asignada.
• Compatibles. Usos que pueden coexistir con otros ya implantados.
• Prohibidos. Los que se impiden en determinada área o zona para hacer posibles los objetivos de ordenación territorial.

Otra característica es el uso dotacional, que puede ser público o privado, y corresponde a reservas de espacio para usos colectivos y servicios públicos. Su finalidad es mejorar la calidad de vida en los núcleos urbanos.

Los usos asignados pueden ser equipamiento, espacios libres, comunicaciones, instalaciones y redes de servicios. Por ejemplo, dentro del equipamiento comunitario se incluyen actividades relacionadas con la educación, enriquecimiento cultural, salud y bienestar. Aquí encontramos escuelas, centros comunitarios y deportivos, hospitales y otros servicios de interés social.

Suelo urbano y uso residencial y económico

Lo que más interesa respecto del uso residencial y económico son las posibilidades de edificación o desarrollo de una actividad.

Desde el punto de vista residencial, el suelo urbano puede estar destinado a:

1. Vivienda, ya sea unifamiliar o colectiva.
2. Alojamiento, que incluye residencias comunitarias y alojamientos turísticos.

En cuanto a la actividad económica, se incluyen todos los usos no comprendidos en el destino de vivienda:

1. Industrias y almacenes. Según el ordenamiento municipal, en algunas áreas puede estar prohibido este uso por ser incompatible con zonas residenciales o actividades.
2. Comercio. Se pueden establecer zonas, áreas de exclusión o actividades comerciales permitidas y prohibidas. Por ejemplo, en áreas residenciales puede permitirse solamente comercio básico.
3. Usos terciarios. Se refiere a la prestación de servicios. Incluye oficinas, aparcamientos, actividades recreativas, entretenimiento, administración, seguros, actividades financieras intermedias, entre otras.