Suelo rústico

El suelo rústico, rural o no urbanizable, es una de las categorías de uso del suelo recogidas por la legislación autonómica. Se trata de la parte del suelo excluida del proceso de urbanización.

La parte del suelo excluida del proceso de urbanización se denomina suelo rústico o rural.

En realidad, el concepto ha ido variando con el tiempo a medida que se requiere más suelo para la urbanización. De tal manera, en la actualidad se rige por lo establecido en el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y lo que determine la legislación autonómica.

Con ello, según las comunidades, se denomina suelo rústico, rural o no urbanizable, tratándose siempre del mismo tipo de suelo.

Suelo rústico: definición y características

Según el Real Decreto Legislativo 7/2015 que aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, todo suelo se encuentra en dos situaciones básicas: rural o urbanizado. Así, la distinción entre un suelo rural y urbanizado es un dato fáctico o real, que es su transformación por la urbanización.

Por lo tanto, se encuentra en situación de suelo rural:

1. El suelo preservado por la ordenación territorial y urbanística para su transformación en suelo urbano.
2. Cualquier suelo que no cumpla con las características de suelo urbanizado o, según la ley catastral, que no esté destinado a usos especiales. Por ejemplo, plantas generadoras de energía, aeropuertos y puertos entre otros usos.

Es importante realizar este tipo de distinciones, ya que el suelo de los núcleos rurales tradicionales también puede ser calificado como suelo urbanizado, excepto que la legislación territorial y urbanística les atribuya otra condición.

De acuerdo a la zonificación, el suelo rústico se clasifica en:

1. Suelo rústico común. Es el que se destina a producción agropecuaria, explotaciones forestales o uso ganadero.
2. Suelo rústico protegido. Espacios que la Administración quiera proteger conservando su estado natural y preservando los recursos naturales existentes.
3. Suelo de núcleo rural. Existe en algunas Comunidades Autónomas. Se asimila al suelo urbano, pero con ciertas características. En definitiva, es suelo urbano en un entorno rústico.
4. Suelo rústico de protección especial. Dependiendo de lo establecido por cada Comunidad Autónoma, puede permitir o no determinadas actividades, como por ejemplo solo uso forestal o agropecuario.

Valoración de inmuebles en suelo rural

Para comenzar, se debe establecer la distinción entre la valoración catastral y la de mercado. El procedimiento para la valoración catastral consta en el Texto Refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario.

A diferencia del suelo urbano, en el que las edificaciones, construcciones e instalaciones se tasan conjuntamente con el suelo, en el caso del suelo rústico estos elementos se tasan con independencia de los terrenos.

Así, la tasación de un terreno rústico se realizará independientemente de las edificaciones, construcciones, instalaciones, sembrados y plantaciones que contengan.

Se deben cumplir los siguientes requisitos:

• Que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración.
• Sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo.
• No hayan sido considerados como mejoras permanentes.

Por su parte, la valoración se basará en los siguientes criterios: 

1. Terrenos. Valor de la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea mayor. Se calcula en función del rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sea susceptible. Se deben sumar los ingresos por subvenciones y descontar los costes de explotación. Este valor podrá ser aumentado por factores objetivos como localización, accesibilidad, entorno de valor ambiental o paisajístico.
2. Edificaciones, construcciones e instalaciones. Independientemente del valor del suelo, por el método de coste de reposición y antigüedad.
3. Plantaciones y sembrados. De acuerdo a criterios de leyes de expropiación forzosa y de arrendamientos rústicos.

Usos del suelo rústico

Más allá de las particularidades de las Comunidades Autónomas, el suelo rústico está destinado básicamente a actividades agropecuarias. De hecho, según la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario, el suelo rústico deberá ser utilizado en la forma que mejor corresponda a su naturaleza.

Además, en cumplimiento de la función social de la propiedad de fincas rústicas, el titular está obligado a:

• Explotar la finca con los criterios técnicos y económicos más apropiados a su destino, atendiendo en todo caso al interés general.
• Efectuar en su aprovechamiento las transformaciones y mejoras necesarias, siempre que las inversiones sean rentables tanto desde el punto de vista económico como social.
• Garantizar condiciones de trabajo adecuadas y dignas, efectuando las inversiones necesarias de carácter social.

Dentro de las actividades posibles se encuentran:

• Cultivos. Plantación de todo tipo de cultivos. Además, puede explotarse la agricultura extensiva en secano o regadío, horticultura, cultivos especiales bajo invernadero, floricultura.
• Uso forestal. Plantación de árboles para producción de madera.
• Uso ganadero. Cría de animales de granja, cerdos, aves, ovinos, caprinos, bovinos.
• Construcciones permitidas. Son las vinculadas a la explotación agrícola o ganadera. Deben cumplir con lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana en lo que hace a la adaptación al paisaje.

Más allá de esto habrá que consultar la legislación autonómica, ya que pueden estar permitidos usos como turismo, agroturismo o recreación entre otros.

Fiscalidad del suelo rústico

La principal característica del suelo rústico es que no está sujeto a plusvalía. Sí debe abonarse el IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles. La base imponible está conformada por el valor catastral, sin embargo, el gravamen es distinto al de los bienes inmuebles urbanos.

En la determinación de la cuantía, la parte alícuota será diferente según el tipo de municipio, por ejemplo, si es una capital de provincia o Comunidad Autónoma o mayoritariamente su superficie es de naturaleza rústica.

En la compraventa de una finca no urbanizable se deben abonar los siguientes impuestos:

• Por la venta: Impuesto a la Renta de las Personas Físicas, a través de la declaración anual, o en todo caso informando la reducción del patrimonio. Además, el IBI del año en que se realiza la operación.
• Por la compra: gastos de escrituración. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, dentro de los treinta días hábiles de la firma del contrato.

Es decir, que el suelo rústico está exento de los siguientes impuestos:

• Impuesto al Valor Añadido, siempre que la venta se haya producido bajo la calificación de suelo no urbanizable.
• Plusvalía o Impuesto sobre el Incremento de los Terrenos de Naturaleza Urbana, al no pertenecer a esta categoría.