Contrato de compraventa

El contrato de compraventa es un documento por el cual una persona se obliga a entregar una cosa a otra, que a su vez se obliga a pagar un precio.

En un contrato de compraventa el vendedor se compromete a entregar una cosa al comprador a cambio de una cantidad de dinero.

Aunque es más conocido por su aplicación a los bienes inmuebles, se refiere a cualquier cosa de comercio lícito. Debe diferenciarse de otros documentos como la reserva o el precontrato.

Hay varios tipos de contratos de compraventa, sin embargo la principal clasificación los divide en mercantiles y civiles. Por otra parte, el destino de lo comprado y el ánimo de lucro del comprador son elementos decisivos.

Marco legal del contrato de compraventa

El contrato de compraventa está regulado por el Código Civil y el Código de Comercio, para los contratos de compraventa civiles y comerciales respectivamente.

• En el Código Civil, el Título IV está dedicado al contrato de compra y venta. Los artículos 1445 a 1450 se refieren a la naturaleza y forma de este contrato, mientras que el artículo 1500 establece las obligaciones del comprador.
• Para el Código de Comercio, el contrato de compraventa es considerado uno de los contratos especiales mencionados en el Libro II, en su artículo 325.

¿Qué es un contrato de compraventa?

El contrato de compraventa establece el compromiso entre dos personas, una de entregar una cosa, y la obra a pagar un precio por ésta.

Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.

Artículo 1445 del Código Civil

Intervienen dos partes: el comprador y el vendedor. Pueden ser personas físicas o jurídicas. Son obligaciones de las partes:

El comprador se obliga a pagar un precio, que puede ser en dinero o en especies.

El comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijado por el contrato.

Si no se hubieren fijado, deberá hacerse el pago en el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa vendida.

Artículo 1500 del Código Civil

Por otra parte, el vendedor se obliga a entregar un objeto determinado en propiedad al comprador, en las condiciones en que estaba cuando se perfeccionó el contrato de compraventa. Es decir, cuando se identificó la cosa y se estableció el precio.

El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta.

Artículo 1461 del Código Civil

Se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador.

Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.

Artículo 1462 del Código Civil

Características del contrato de compraventa

Las principales características del contrato son:

• Principal. Existe por sí mismo, sin necesitar otro contrato.
• Bilateral. Establece obligaciones recíprocas entre las partes.
• Oneroso. Hay un precio y ventajas económicas para ambas partes.
• Traslativo de dominio. Junto con la entrega de la cosa se produce la transmisión de la propiedad.
• Consensual: Requiere el acuerdo explícito. Refleja el acuerdo entre las partes, sin necesidad de la entrega de la cosa y el pago del precio. La firma del contrato de compraventa expresa el acuerdo de la entrega y el precio. La falta del precio puede causar la nulidad del contrato de compraventa.

La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado.

Artículo 1450 del Código Civil

Para que el precio se tenga por cierto bastará que lo sea con referencia a otra cosa cierta, o que se deje su señalamiento al arbitrio de persona determinada.

Si ésta no pudiere o no quisiere señalarlo, quedará ineficaz el contrato.

Artículo 1447 del Código Civil

Otras cualidades propias del contrato de compraventa son las siguientes:

• Permite la libertad de forma, es decir que la ley no exige una forma determinada. Sin embargo, es obligatorio para las partes mientras existan las condiciones esenciales para su validez.
• La cosa puede ser un bien mueble o inmueble. No se pueden constituir contratos de compraventa sobre dinero o servicios. Además, el Código Civil establece por una parte prohibiciones de venta, y también de contratos de compraventa entre determinadas personas. Estas figuran en el artículo 1459 y entre ellas se incluyen tutores sobre los bienes de sus tutelados, mandatarios y albaceas sobre los bienes que se les confiaron, y los empleados públicos sobre los bienes públicos que administran.
• La entrega de la cosa es pacífica, porque el comprador se convierte en propietario cuando la recibe.

Contratos de compraventa civiles y comerciales

Los contratos de compraventa se agrupan en dos grandes categorías: civiles y comerciales.

1. Contratos de compraventa comerciales

Según el Código de Comercio, los contratos de compraventa comerciales abarcan cosas muebles adquiridas para revenderlas en la misma forma en que se compraron o en una diferente, con ánimo de lucro. 

El ánimo de lucro y el destino de lo comprado son las determinantes que diferencian un contrato civil de uno comercial.

Las excepciones son:

• Productos adquiridos para el consumo personal.
• La venta de especies producto de una renta.
• La venta de objetos artesanales realizados en talleres dedicados a otras actividades.
• La reventa de productos adquiridos para su propio consumo.

La evolución del comercio ha creado múltiples variantes del contrato de compraventa comercial con cláusulas relativas a comercio exterior, ventas a plazos, operaciones bursátiles, compras a ensayo entre muchas otras.

La diferencia entre la compraventa mercantil y la civil radica en el destino de lo comprado y el ánimo de lucro es lo decisivo a la hora de determinar su naturaleza (STS (Sala Primera, de lo Civil) de 10 noviembre 1999 Nº rec. 823/1995).

2. Contratos de compraventa civiles

El contrato de compraventa civil está regulado por el artículo 1445 del Código Civil. Puede abarcar cosas muebles o inmuebles y se realiza sin ánimo de lucro.  Además, incluye las excepciones a la compraventa comercial mencionadas en el apartado anterior.

Es cada vez más utilizado ante el auge de las ventas de segunda mano y entre particulares.

A su vez, los contratos civiles, según su origen pueden ser voluntarios o necesarios. Por ejemplo, en el caso de una expropiación forzosa o una causa de utilidad pública.

La enajenación forzosa por causa de utilidad pública se regirá por lo que establezcan las leyes especiales.

Artículo 1456 del Código Civil

Finalmente, de acuerdo a la forma en que se entrega la cosa, puede ser una compraventa ordinaria si la entrega es de una sola vez, o de suministro, si el objeto se entrega en forma periódica y sucesiva.

Tipos de contratos de compraventa

Hay varios tipos comunes de contratos de compraventa.

Compraventa con reserva de dominio

La compraventa con reserva de dominio incorpora una garantía para que el comprador pueda pagar en forma aplazada, dejando en claro que, aunque se entrega el dominio, la transmisión de la propiedad queda sujeta al pago total.

Si el comprador no paga, el propietario puede recuperar la titularidad del bien. Es un tipo de contrato poco frecuente y se utiliza para compras financiadas.

Compraventa con pacto de retracto

Incluye una cláusula que concede al vendedor la posibilidad de retractarse de la venta y recuperar la cosa mediante la devolución del dinero. El retracto tiene una duración de cuatro años.

Tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1.518 y lo demás que se hubiese pactado.

Artículo 1507 del Código Civil

El derecho de que trata el artículo anterior durará, a falta de pacto expreso, cuatro años contados desde la fecha del contrato.

En caso de estipulación, el plazo no podrá exceder de diez años.

Artículo 1508 del Código Civil

Compraventa “pro amico eligendo”

Equivale a otorgar al vendedor la facultad de elegir el comprador.

Compraventa a plazos

Se realiza acordando plazos de crédito al comprador. El plazo debe estar explícito en el contrato. El vendedor no puede exigir el pago antes de la fecha pactada.

Es cada vez más común, ya que las ventas a plazos actualmente abarcan todos los sectores económicos.

El pago se realiza en cuotas, pero no se debe confundir con la financiación, en la que interviene un tercero que es la entidad financiera o bancaria.

Modelo de contrato de compraventa

Si estás buscando un modelo para descargar (ya sea de una vivienda, de productos de segunda mano o cualquier otro tipo) puedes encontrarlo en el siguiente enlace: modelo de contrato de compraventa.