Arrendamiento rústico

El arrendamiento rústico es un contrato por el cual se cede tierra para el uso agrícola, forestal o ganadero. Este acuerdo se realiza por un periodo de tiempo determinado y puede arrendarse la finca completa o parte de ella. A cambio, el inquilino debe pagar una renta o precio acordado en el contrato.

Las condiciones son prefijadas por las partes, siempre que no sean contrarias a las leyes vigentes en el momento de su celebración.

Característica de los arrendamientos rústicos

Los contratos de arrendamientos rústicos son acordados entre las partes intervinientes. Si bien cada uno puede tener alguna particularidad, hay características generales que son propias a todos.

• Contratos dispositivos: los que acuerdan son quienes disponen las cláusulas, pero no pueden ir contra lo establecido en las normativas vigentes.
• Los firmantes pueden ser personas físicas o jurídicas en cumplimiento con los requisitos de la Ley de Arrendamientos Rústicos.
• Formalización: el acuerdo se formaliza por escrito, aunque hay casos en que los pactos verbales no se consideran nulos.
• El objeto del contrato es la explotación agraria, forestal o agrícola.
• La renta, forma y lugar de pago se fija entre las partes que celebran el contrato.

Sujetos

Tanto las personas físicas como jurídicas tienen facultades para celebrar un contrato de arrendamiento rústico, en cumplimiento con lo requerido por la ley. Cada uno toma el lugar de arrendador y arrendatario.

¿Quién puede ser arrendador?

La competencia para arrendar una finca es de los propietarios, superficiarios, censualistas o usufructuario.

En los casos en que se haya arrendado en representación de un menor de edad, cuando este alcance la mayoría puede desistir del contrato, dando aviso al arrendatario con los plazos legales.

¿Quién puede ser arrendatario?

Un arrendatario debe ser considerado, según la ley, un agricultor profesional. Este cargo se determina según los ingresos brutos mínimos establecidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 9. Así también es requisito que el 25% de su tiempo lo dedique a la actividad.

Dentro de la regulación agraria se permiten como arrendatarios a:

• Cooperativas agrarias o de explotación comunitaria.
• Comunidades de bienes.
• Sociedades agrarias de transformación.
• Otras personas jurídicas que en su objeto social tengan incluidas la actividad agrícola u otras complementarias en el ámbito rural.
• Organismos públicos que se encuentren en facultad de realizar explotación de fincas rústicas.
• Personas jurídicas extranjeras cuando en sus estados de origen se aplica el principio de reciprocidad con los españoles, existan convenios internacionales en este aspecto o pertenezcan a la Unión Europea.

No podrán ser arrendatarios las personas físicas titulares de otras explotaciones agrarias ni los extranjeros que se encuentren fuera las excepciones mencionadas.

¿Cómo se fija la renta de arrendamiento rústico?

En los acuerdos de arrendamiento rústico, el arrendatario y el arrendador tienen libertad para establecer el precio de renta. Este precio deberá ser abonado en dinero, o en el caso de un pago en especies es requisito su reconversión dineraria.

La forma y lugar de pago también quedarán establecidas en el contrato. Si esta cláusula no existe, se pagará en domicilio del arrendador a cambio de recibo.

Otra variable muy importante vinculada a la renta es la actualización en plazos y modos acordados. Las partes tienen la competencia para fijar un periodo de tiempo para actualizar el importe de la renta.

Por lo general, se utiliza como índice para su base el de Garantía de Competitividad. Si no queda preestablecido, la ley interpreta que no habrá revisión de la renta hasta la finalización del contrato.

Plazo del arrendamiento rústico

Las partes tienen la facultad para acordar entre sí cuál será la duración del contrato. Pero en ningún caso puede ser inferior a los 5 años que como mínimo establece la ley. Si es por menos, será nulo.

¿Cuáles no son arrendamientos rústicos?

No podrá ser considerado un arrendamiento rústico las relaciones contractuales en que:

1. La finca no es rústica.
2. La finalidad no es la explotación agrícola, ganadera o forestal.
3. No existe una renta pactada.

La ley establece que tampoco se regirán por la normativa relativa a arrendamientos rústicos cuando:

• El contrato solo abarca un plazo determinado e inferior a un año agrícola.
• Las fincas pertenecen a corporaciones locales o montes vecinales.
• La finalidad del alquiler es la caza de animales.
• El objetivo del contrato es la explotación agrícola industrial u otras que no puedan clasificarse como ganaderas, agrarias o forestales.
• Se busca la utilización de pastos secundarios, praderas roturadas, barbechos o semillas, etc.

Obras en fincas rústicas arrendadas

Una finca objeto de arrendamiento rústico puede necesitar obras durante el plazo que dure el contrato. Para estos supuestos la normativa determina que las obras son responsabilidad del arrendador. Es el propietario quien debe afrontar la inversión siempre que sea necesaria para la actividad por la cual se arrenda.

Incumplimiento en realización de obras

En muchos casos, los conflictos entre las partes surgen por la negativa de los arrendadores de realizar las obras necesarias en la finca o por el retraso excesivo en las mismas.

Cuando esto sucede los arrendatarios tienen derecho a:

• Decidir la extinción del contrato unilateralmente sin obligación de pagar la indemnización al arrendador.
• Acudir a la vía judicial para exigir la ejecución de las obras.
• Pagar por sus medios los costos de las obras y llevar adelante su ejecución solicitando su compensación posterior al arrendador sea en efectivo o con deducciones en el pago de la renta.

Conclusión

El arrendamiento rústico tiene sus propias características y exigencias legales. Es un contrato que exige la presencia de una finca rústica, con objetivos de explotación agrícola, ganadera o forestal y el pago de una renta. Si uno de estos elementos falta, no se interpretará como arrendamiento rústico.

Las partes, arrendador y arrendatario, son quienes disponen las condiciones de los contratos, pero no deben contradecir a la normativa vigente, por ejemplo, en lo que se refiere al plazo mínimo de 5 años.

Cuando se desea firmar un contrato de arrendamiento rústico es recomendable la consulta con un abogado especializado en la materia. Este profesional es la mejor garantía, tanto en la negociación como en la elaboración de un contrato.