Plusvalía municipal

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, en su acrónimo IIVTNU, y comúnmente conocido como Plusvalía Municipal, es un impuesto que se encargan de recaudar los Ayuntamientos, gravando el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, y que se manifiesta por norma general en las compraventas, donaciones o herencias de estos terrenos.

Plusvalía

La plusvalía es un impuesto municipal que grava el aumento de valor y la transmisión de bienes.

La trasmisión de un terreno (en el que haya una edificación, o no) puede articularse de distintas maneras, por ejemplo: compraventa, donación o herencia. En cada una de estas formas, si ha existido algún incremento de valor del terreno transmitido, la plusvalía la asume:

  • En las compraventas, el vendedor.
  • En las donaciones, el donatario.
  • En las herencias o legados, evidentemente, el heredero o legatario.

En términos claros podemos afirmar que, si en el transcurso de tiempo que pasa entre la compra de una vivienda, y su posterior venta, se produce un aumento de valor del terreno donde está edificada la misma, este incremento de valor es percibido por las entidades locales como un beneficio para el vendedor, por lo que participan del mismo por considerar que son merecedores de tal plusvalía, de ahí su nombre.

Tomemos como ejemplo una vivienda que se ha comprado en enero del 2001 por un valor de 150.000 euros, y posteriormente, la vendemos en enero del año 2007 por 180.000 euros. Podemos observar claramente como la propiedad ha experimentado un incremento en su valor de 30.000 euros, produciéndose una ganancia para el vendedor y antiguo propietario.

Venta a pérdidas

Sin embargo, no siempre se encarece el valor del terreno transmitido, y esto supone que el patrimonio del vendedor, donatario o heredero no mejora, y como resultado el Impuesto no tendría que devengarse al no existir tal enriquecimiento.

En este sentido, tiendo en cuenta que el Tribunal Constitucional ha dictaminado que es inconstitucional el cobro de la plusvalía municipal en aquellos casos de venta a pérdidas (entendiendo como pérdidas el transmitir una propiedad a un valor inferior al de adquisición) comprenderemos la oleada de reclamaciones judiciales que han surgido en estos últimos tiempos en relación con la plusvalía.

Estas reclamaciones han surgido porque si no se da un incremento del valor de la transmisión que beneficia al vendedor, los Ayuntamientos no deberían exigir el pago de la plusvalía.

Para acreditar que ha existido pérdida, el contribuyente debe demostrar con escrituras o una prueba pericial que el valor del terreno no se ha incrementado en el momento de su transmisión.

En el ejemplo anterior, la vivienda se vendió antes del año 2008, fecha que marca una fase económica en España caracterizada por la expansión y un claro aumento de los precios. No obstante, tras este año, el ciclo económico fue el de recesión y los precios de los inmuebles descendieron bruscamente adaptándose a la nueva realidad económica.

Atendiendo a lo recién expuesto, si el inmueble de nuestro ejemplo en vez de en el año 2007 se hubiera vendido en el 2015 (año en el que los precios eran a la baja) siendo el valor de compra 150.000 euros y el de venta 130.000 euros (menor que el ejemplo anterior), comprobamos fácilmente como no existiría ningún aumento de precio, así que, tampoco beneficio para el vendedor.

Confusión generalizada

Por lo general, se tiende a considerar que el impuesto grava a la totalidad de los bienes transmitidos, pero no es así. La confusión queda solventada cuando acudimos a la regulación del impuesto de la Plusvalía Municipal y comprobamos que es una exigencia sine qua non (sin la cual) del impuesto que el incremento de valor que se experimente sea el de los terrenos y no el de la edificación u otros conceptos.

Por lo anterior, si se realiza una compraventa de una vivienda, lo que se emplea para calcular la plusvalía no es el valor del inmueble, edificación o construcción, sino el valor del terreno sobre el que se construyó.

A pesar de que es necesario un aumento en el precio de los terrenos, manifestado a la hora de la transmisión de los inmuebles, los ayuntamientos siguen girando el IIVTNU aunque la propiedad comprada, donada o heredada no lo haya sufrido. Esta es la clave por la que la Plusvalía Municipal está creando tanto conflicto en la actualidad.

Regulación

Su regulación la podemos encontrar en el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

En su artículo 104 podemos leer lo siguiente: "El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos”.

Impugnar la plusvalía cuando hay pérdidas en la transmisión

Como ya hemos apuntado anteriormente, conviene subrayar, que el precepto recién transcrito se refiere claramente al “valor que experimenten dichos terrenos”. Si analizamos detenidamente esta afirmación, comprobaremos, nuevamente,  que la experimentación referida es sobre “terrenos” y no sobre propiedades, viviendas, etc.

Así lo ha establecido el propio Tribunal Supremo, al dictar una sentencia en la que establece, claramente como las obras de construcción de una vivienda o de ampliación no son tenidas en cuenta a la hora de calcular el impuesto.

Literalmente dictamina el fallo: “procede recordar que el impuesto de plusvalía lo que grava son los incrementos de valor de los terrenos, y de la prueba practicada se desprende que tales obras de ampliación han afectado a la construcción, que no al suelo, de suerte que debemos entender que no se ha acreditado (…) que se haya producido una disminución del valor del terreno”.

En otras palabras, si la plusvalía supone el devengo y la posterior obligación de liquidación de esta porque nuestra propiedad se ha revalorizado (pagando la cantidad correspondiente a esa revalorización), la misma no puede calcularse sobre el valor de la construcción sino, tal y como dice el artículo 104 del Real Decreto Legislativo 2/2004, tan solo sobre el terreno.

La raíz de esta afirmación tiene como origen la intención de un contribuyente que pretendía evitar el pago del impuesto, alegando que había realizado una obra en su propiedad que había supuesto una venta a pérdidas de esta.

Es decir, que lo que había gastado en reformar su propiedad no pudo recuperarlo en la compraventa, vendiendo la misma por un valor inferior a lo gastado en la reforma, y suponiendo una venta a pérdidas. El Supremo responde, que estas obras no son relevantes a la hora de calcular el impuesto, insistiendo en la idea que hemos recalcado repetidamente, que lo que se tiene en cuenta a la hora de calcular el mismo es el valor del terreno, y no de la construcción.

El contribuyente reclamante, basa sus pretensiones en un pronunciamiento del Tribunal Constitucional que establece que es inconstitucional el cobro de la plusvalía municipal en aquellos casos de venta a pérdidas. Sin embargo, en esta ocasión y en otras similares, a efectos del impuesto, no existen pérdidas computable al mismo.

Por otro lado, el Tribunal Supremo aclara, que los gastos ocasionados como consecuencia de convertir un terreno de naturaleza rústica en urbano, tampoco son computables para incrementar el valor de este a la hora de su venta obteniendo una pérdida con respecto a cuando se adquirió, y evitando así tener que pagar la plusvalía municipal.

Tengamos en cuenta, que los costes a los que se refiere el párrafo anterior, si se pueden llegar a considerar como un incremento en el valor de los terrenos. Esto ha generado opiniones encontradas entre algunos tribunales. Así es el caso del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, que es el que dictó la sentencia que ha sido recurrida ante el Tribunal Supremo y el TSJ de Castilla y León.

El primero, el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana entendió que los gastos de urbanización no incrementan el valor de adquisición del terreno, ya que este aumento ya se contempla en el precio de transmisión. Y el segundo, TSJ de Castilla y León, consideró que al valor de adquisición se le puede añadir el valor de urbanización, por lo que se produce una venta a pérdidas y no tendría que liquidar la plusvalía.

El Tribunal Supremo, da la razón al Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, estableciendo que sí que existe plusvalía ya que los únicos precios para tener en cuenta son el de adquisición y el de transmisión de terreno, sin tener en cuenta otras cantidades.

En síntesis, para el Tribunal Supremo, no son computables a efectos del cálculo de la plusvalía municipal:

  • La inversión realizada para recalificar un terreno convirtiéndolo en urbano cuando era rústico.
  • El valor de las obras de una edificación fruto de una reforma.

Por lo anterior concluimos, que el alto tribunal tan solo da por válidos los valores de adquisición y transmisión para hallar el valor de la plusvalía.

Impugnar la plusvalía cuando hay ganancias en la transmisión

Los conflictos que circundan a la plusvalía municipal no se quedan en los apuntados en los párrafos anteriores, recordemos:

  1. Confusión entre valor del terreno y valor de la edificación.
  2. Empleo, en exclusiva, del precio de adquisición y el de transmisión para el cálculo del impuesto, obviando otras cantidades.

Sino que también, entre estos, se incluyen la fórmula aritmética empleada para el cálculo del impuesto.

Tal y como hemos comentado más arriba, el Tribunal Constitucional ha dictaminado que es inconstitucional el cobro de la plusvalía municipal en aquellos casos de venta a pérdidas. Es decir, que se haya transmitido la propiedad por un precio inferior al de adquisición.

Sin embargo, se ha pretendido impugnar la plusvalía municipal en el caso contrario al del párrafo anterior, cuando la transmisión haya sido beneficiosa para el transmitente. Y para esto, se ha intentado desacreditar la fórmula para su cálculo.

Básicamente, la estrategia para deslegitimar la fórmula actual recogida en el artículo 107 de la ley de Haciendas Locales, pasa por admitir que esta fórmula no contempla el valor que ha afectado al terreno desde su adquisición hasta su transmisión, sino más bien, es una aproximación de cual sería su valor en un momento posterior. En resumen, no se ajusta a la realidad pasada que es la que interesa conocer, sino a la futura, siendo esta naturalmente mayor, y sobre todo, sesgada.

Ante los tribunales se han planteado fórmulas alternativas, pero la respuesta de la administración ha sido, que tal manera de actuar vulnera el principio de Reserva de ley del artículo 8 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria. Como su propio nombre indica, tal principio establece que queda reservado para la ley todo lo que esta norma se atribuye a sí misma. Y entre otros aspectos, regula el método o fórmula de cálculo de la plusvalía municipal, por lo que no cabría otra forma de cálculo que la establecida en tal precepto.

La Administración también considera, que la base imponible de un tributo debe ser establecida por una norma con rango de ley, y no por una propuesta por el propio contribuyente. Por tanto, queda claro que proponer una fórmula alternativa por la ciudadanía que sustituya a la establecida por la Ley para el cálculo del impuesto, no es viable ni posible

El Tribunal Supremo se ha pronunciado al respecto, expresando que la fórmula usada debe ser la establecida por el artículo 107 de la ley de Haciendas Locales. Esta ecuación consiste, en multiplicar el valor del terreno en el momento del devengo, por el número de años de generación del incremento y por el porcentaje anual correspondiente.

A modo de resumen

La plusvalía municipal es un impuesto regulado en el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, en sus artículos 104 y siguientes.

La revalorización que produce la obligación de la liquidación del impuesto debe afectar al terreno, y no al valor de la construcción.

Según el Tribunal Constitucional, el impuesto solo debe devengarse y liquidarse si ha existido algún incremento en el valor del terreno en el periodo comprendido entre la adquisición y la transmisión. Sin excepción.

Y, por último, a pesar de haber existido un incremento del valor del terreno en el periodo comprendido entre la adquisición y la transmisión de este, la neutralización del impuesto por parte de los contribuyentes (sin éxito por el momento) se pretende mediante la desvirtuación de la fórmula para su cálculo, alegando que no se ajusta al momento temporal adecuado.