Plusvalía municipal

Jurídicamente revisado por: Jessica García Gutiérrez
La plusvalía municipal es el nombre con el que se conoce al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Este impuesto es de competencia municipal y grava el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana al momento de su transmisión.
Ideas clave
  • La plusvalía municipal grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana en el momento de su adquisición por compraventa, donación, legado o herencia.
  • La plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo gestionado por los ayuntamientos.
  • Para la plusvalía municipal es indiferente si existe o no edificación construida, ya que no grava el incremento del valor de la edificación, sólo el incremento de valor del terreno en el que se ubica.
  • En función del tipo de transmisión deben hacer frente al pago de la plusvalía municipal: el vendedor (en una compraventa), el donatario (en una donación) o los herederos (en un legado o herencia).
  • El cálculo de la plusvalía municipal ha sido un asunto jurídicamente controvertido, habiendo sido declarada inconstitucional en 2021 la fórmula entonces vigente para su estimación.
  • A raíz de la sentencia del Tribunal Constitucional la plusvalía municipal fue modificada para que no se pague este impuesto si no se obtiene una ganancia por incremento de valor.

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¿Qué es la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal es un impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana en el momento en que se transmiten. Se lo reconoce con las siglas IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana).

Este impuesto se genera por la transmisión de los terrenos. No se tiene en cuenta si existe o no edificación en ellos. Es decir, que cuando se compra, vende o transmite una vivienda, lo que se paga es debido a la transmisión del terreno sobre el que el edificio está construido. El gravamen no deviene de la edificación.

1. El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos.

Artículo 104.1 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales

Inconstitucionalidad de la plusvalía municipal y reforma

En octubre de 2021, el Tribunal Constitucional declaró la inconstitucionalidad de la fórmula que estaba vigente para la estimación de la plusvalía municipal. En consecuencia, se declaró la inconstitucionalidad y nulidad de algunos artículos de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

Las liquidaciones de las plusvalías municipales se habían vuelto complejas y polémicas ante las diversas sentencias que impugnan las fórmulas empleadas por las administraciones públicas tanto para su cálculo como el objeto impositivo de este impuesto. Las administraciones públicas pretendían recaudar este impuesto en una operación incluso dónde no ha habido aumento económico del precio del bien vendido o heredado cuando precisamente esa es la razón de existir de dicho impuesto, ya que se trataría de una minusvalía y no una plusvalía.

José Manuel Sierra, socio fundador de Sierra Abogados & Inversiones

Y, finalmente, el Real Decreto-ley 26/2021 del 8 de noviembre estableció la nueva normativa en el sistema de este impuesto. De esta manera se pretende adaptar el tributo a las fluctuaciones del precio de la propiedad para reconocer la ganancia real.

¿Cuándo se paga la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal es una figura fiscal que grava la revalorización de los terrenos urbanos desde el momento de la adquisición hasta que se transmiten.

Existen plazos para cumplir con el pago, que se cuentan a partir de la fecha en la que se realizó la transmisión.

  • Compraventa o donación de un inmueble: plazo de 30 días. Paga la plusvalía el vendedor en caso de tratarse de una compraventa, o la persona que recibe la donación (donatario) en caso de una transmisión vía donación en vida.
  • Herencia: plazo de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable por otros seis meses hasta un año (este aplazamiento deberá solicitarse como mínimo un mes antes del vencimiento de los primeros seis meses). Los herederos son quienes deben hacerse cargo del impuesto.

¿Cómo es el nuevo sistema de cálculo de la plusvalía municipal?

El Real Decreto-ley 26/2021 establece un doble sistema para la determinación de la base sobre la cual se calcula la plusvalía municipal. Los contribuyentes podrán elegir la fórmula que les resulte más beneficiosa.

1. Estimación objetiva de la plusvalía municipal

Para la estimación objetiva, el ayuntamiento dispone de coeficientes que se establecen en función del plazo transcurrido desde la adquisición del terreno hasta su transmisión.

Los coeficientes tienen en cuenta plazos de tenencia del inmueble que van desde menos de un año a 20 o más años. Los coeficientes se incrementan cuanto mayor es el tiempo transcurrido. Por ejemplo, a un período inferior a un año, corresponde un coeficiente de 0,14. Si es de 20 o más años, el coeficiente es de 0,45.

¿Cómo se usa este coeficiente?

Se multiplica el valor catastral del terreno en el momento de la transferencia por el coeficiente correspondiente. Los coeficientes serán actualizados anualmente, en función de la evolución del mercado inmobiliario.

2. Estimación directa de la plusvalía municipal

Esta forma de calcular el valor imponible consiste en comparar el valor de compra y el valor de adquisición del inmueble. La ley entiende que de esta forma se puede estimar la ganancia real.

Si el valor que se obtiene por este método es menor que el que resulta de la estimación objetiva, se puede tomar como base este cálculo. Es decir, que es válida la opción de la estimación que más convenga al contribuyente.

En el cómputo de años transcurridos entre la adquisición y la transmisión, se considerarán años completos, sin tener en cuenta las fracciones. En caso de que sea menor a un año, se calculará proporcionalmente al número de meses completos.

La ley otorga a los ayuntamientos la potestad de aplicar un coeficiente reductor sobre el valor estimado que refleje su actualización con un máximo de 15%.

¿Cómo se efectúa el cálculo en caso de que haya una construcción en el terreno?

La plusvalía municipal es, por definición, un impuesto que grava el terreno, no la edificación. Por lo tanto, cuando se transmite una propiedad en la que existe una edificación, será necesario estimar el valor del suelo.

Esta estimación se obtendrá tomando en cuenta la proporción del valor catastral del suelo sobre el valor catastral total.

¿Corresponde pagar plusvalía municipal en caso de que no haya ganancia en la transferencia?

El artículo 104 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales cuenta a partir de la nueva legislación con un apartado 5 que establece que no se pagará plusvalía municipal en caso de no haber ganancia.

5. No se producirá la sujeción al impuesto en las transmisiones de terrenos respecto de los cuales se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición.

(...)

Artículo 104.5 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales

Esto implica que si una persona transfiere una propiedad que no ha incrementado su valor, no deberá pagar la plusvalía municipal. Será el interesado quien deba aportar los títulos que documenten la adquisición y la transmisión y declarar que no existe ganancia.

¿Esta ley tiene efectos retroactivos?

La nueva normativa no tiene efectos retroactivos. No se aplica a transmisiones realizadas antes de la publicación del Real Decreto-ley 26/2021, es decir, anteriores al 10 de noviembre de 2021.

En esta fecha entró en vigor y desde ese día se aplica el nuevo sistema de la plusvalía municipal.

Algunos casos especiales

Existen situaciones en las que los contribuyentes pueden tener dudas sobre si tienen que pagar la plusvalía municipal.

Un caso especial es el de los contribuyentes que han declarado una transmisión realizada antes del 10 de noviembre de 2021 y están a la espera de que el Ayuntamiento les notifique de la liquidación de lo que deben pagar.

Similar a esta situación es la de los contribuyentes que estén en plazo de declarar una transmisión realizada antes del 10 de noviembre.

¿Cómo se resuelven estos casos?

Como la ley no es retroactiva, no se aplica en ninguna de estas situaciones.

Sin embargo, la situación no es sencilla, ya que, según opinión de algunos juristas, tampoco corresponde aplicar la normativa anterior, que el 26 de octubre fue declarada inconstitucional por el Tribunal Constitucional.

Por lo tanto, existe una franja de tiempo entre el 26 de octubre y el 9 de noviembre en la que no se podría exigir la liquidación del impuesto.

El contribuyente tiene derecho a manifestar que no procede pagar el impuesto, ya que no existe ley vigente que lo regule, la anterior por inconstitucional y la nueva porque no es retroactiva.

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Jessica García Gutiérrez, abogada especialista en derecho inmobiliario en Madrid
Jessica García Gutiérrez
Abogada especialista en derecho inmobiliario
5 años colegiada
Colegio de Abogados de Madrid (nº 126.953)

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