Arrendamiento de vivienda para uso turístico

¿Qué es el arrendamiento de vivienda para uso turístico?

El arrendamiento de vivienda para uso turístico es un tipo de arrendamiento de corta duración excluido expresamente del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sometido a un régimen específico derivado de su normativa sectorial turística.

Consiste en la cesión temporal de uso de una vivienda completa ya amueblada y equipada para su uso inmediato, comercializada o promocionada en canales turísticos o por cualquier otro medio, y realizada con fines lucrativos. 

¿Dónde se regula el arrendamiento de vivienda para uso turístico?

El arrendamiento de vivienda para uso turístico se rige por la regulación autonómica correspondiente, en virtud de las competencias reconocidas por el artículo 148.1.18.ª de la Constitución Española en materia de turismo, y por la voluntad de las partes. 

El legislador considera que, al no tener finalidad residencial, el arrendamiento de vivienda para uso turístico no precisa de una especial protección del arrendatario, y por eso excluye su regulación de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

¿Cuáles son las características del arrendamiento de vivienda para uso turístico?

De acuerdo con la definición dada por el artículo 5.e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se puede deducir que, para que el arrendamiento de vivienda se puede considerar de uso turístico, se deben dar las siguientes condiciones:

• Que se alquile la vivienda completa, por lo que el alquiler de habitaciones o zonas de la vivienda no constituye esta modalidad de arrendamiento.
• Que la vivienda esté amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato. El alcance de este requisito puede variar de una comunidad autónoma a otra.
• Que se comercialice o promocione en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción.
• Que tenga finalidad lucrativa. 
• Que exista un régimen normativo específico que lo regule. Esto implica que si el arrendamiento del que se trate no tiene cabida en ningún régimen de estas características, entrará dentro del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos como arrendamiento de vivienda.

Además, aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos únicamente menciona que se trata de una cesión temporal, debe consistir en un arrendamiento de corta duración.

¿Vivienda de uso turístico es lo mismo que apartamento turístico o alojamiento turístico?

Según algunos autores, existe una diferencia clara entre ambos conceptos, de modo que el apartamento turístico o alojamiento turístico es una unidad de alojamiento creada desde el inicio con fines turísticos, y ofrecida de forma empresarial, mientras que la vivienda de uso turístico es una unidad que nace con finalidad residencial pero pasa a tener uso turístico por voluntad de su titular.

Por otro lado, el apartamento o alojamiento turístico suele formar parte de un complejo de apartamentos, ubicado en un mismo bloque o edificio, donde normalmente se ofrecen otros servicios turísticos comunes a todas las unidades, mientras que la vivienda de uso turístico es una unidad aislada que se encuentra integrada entre otras viviendas de uso residencial.

Finalmente, la explotación del alojamiento turístico se realiza por un profesional o empresa, mientras que la de la vivienda de uso turístico se lleva a cabo por un particular, que es quien ostenta la propiedad de la misma.

¿En qué se diferencia el arrendamiento de vivienda de uso turístico del arrendamiento de temporada?

Una de las notas definitorias del arrendamiento de vivienda de uso turístico es que se trate de un alquiler de corta duración, lo que puede dificultar su diferenciación del arrendamiento de temporada.

No obstante, el arrendamiento de temporada, sí incluido en la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, tiene como finalidad satisfacer las necesidades de vivienda temporal del arrendatario, mientras que el arrendamiento de vivienda para uso turístico pretende precisamente dar servicio a quien busca un alojamiento mientras realiza una actividad turística.

Además, la duración de la estancia es considerablemente más breve en el segundo caso.

Por otro lado, hay que tener en cuenta que el arrendamiento de temporada no persigue satisfacer una necesidad de vivienda habitual, puesto que que el arrendatario ya dispone de otra vivienda que cumple esos fines.

¿Se pueden prohibir las viviendas de uso turístico por las comunidades de propietarios?

Siempre que se respete el régimen de usos permitidos en el edificio, el propietario puede dedicar su vivienda a uso turístico. 

No obstante, debido a la habitual integración de las viviendas de uso turístico en edificios de uso residencial, la actividad turística puede generar molestias a los vecinos que tienen en el edificio su residencia habitual.

En este sentido, el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) prohíbe al propietario desarrollar en su vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, además de aquellas prohibidas en los estatutos, por lo que, si las molestias provocadas por la actividad turística son excesivas, el propietario podrá ser obligado a cesar en dicha actividad.

Asimismo, el nuevo apartado 3 del artículo 7 (añadido con la reforma que entró en vigor el 3 de abril de 2025), establece lo siguiente:

3. El propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo diecisiete de esta Ley.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice la actividad del apartado anterior, sin que haya sido aprobada expresamente, la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, siendo de aplicación lo dispuesto en el apartado anterior.

Artículo 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal

Además, el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal otorga a las comunidades de propietarios la facultad de aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad turística, tanto mediante una modificación de los estatutos como mediante un acuerdo expreso de la junta de propietarios.

Para la adopción del acuerdo expreso, será necesario el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.