Propiedad horizontal

¿Qué es la propiedad horizontal?

La propiedad horizontal es una forma especial de dominio que supone la coexistencia de un derecho exclusivo sobre un piso o local suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, junto con la copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble, como escaleras, portales o cubiertas.

A cada unidad privativa se le asigna una cuota de participación, que se determina en función del valor total del inmueble y se expresa en centésimas. Esta cuota sirve de base para repartir gastos, beneficios y cargas comunes, y no puede modificarse salvo acuerdo unánime de los propietarios.

Los titulares pueden disponer libremente de su derecho, pero no pueden separarse los elementos que lo integran. Además, la transmisión de uso no exime de las obligaciones frente a la comunidad.

Ver esta publicación en Instagram

Una publicación compartida de conceptosjuridicos.com (@conceptosjuridicos_com)

¿Dónde se regula la propiedad horizontal?

El régimen de propiedad horizontal se regula en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, que ha sido objeto de sucesivas reformas.

La presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal.

A efectos de esta Ley tendrán también la consideración de locales aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública.

Artículo 1 de la Ley de Propiedad Horizontal

Asimismo, el artículo 396 del Código Civil contiene una definición general que la ley desarrolla en detalle.

Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, (...).

(...)

Artículo 396 del Código Civil

¿En qué consiste el derecho de propiedad de cada copropietario?

Cada propietario disfruta de un derecho privativo sobre su piso o local, que incluye los elementos arquitectónicos e instalaciones ubicados dentro de sus límites y que sirven exclusivamente a su unidad. También puede comprender anejos, como garajes o trasteros, si así consta en el título constitutivo.

Al mismo tiempo, participa en la copropiedad de los elementos comunes junto con los demás titulares, en proporción a su cuota de propiedad, que se traduce a su vez en un coeficiente de participación, en virtud del cual se define la contribución a los gastos comunes de ese concreto piso o local y la participación en los beneficios derivados de la comunidad.

¿Qué es el título constitutivo de propiedad horizontal y qué información contiene?

El título constitutivo es el instrumento que da origen al régimen de propiedad horizontal. Debe contener la descripción del inmueble en su conjunto, así como la de cada piso o local con datos como extensión, linderos, planta, y anejos.

En él se fija la cuota de propiedad y el coeficiente de participación de cada unidad y pueden incluirse disposiciones sobre uso, destino de los locales, conservación, reparaciones, seguros, gastos, administración o gobierno de la comunidad.

En la práctica, este título constituye la base de organización jurídica y económica del inmueble.

¿Dónde se recogen las normas que ordenan el funcionamiento de la comunidad?

Las normas que regulan la convivencia y organización interna se encuentran en los estatutos de la comunidad, que pueden incluir reglas relativas al uso del edificio, destino de los locales, reparto de gastos, funcionamiento de los órganos de gobierno o seguros.

Además, los propietarios pueden aprobar normas de régimen interior, de carácter más práctico, destinadas a concretar aspectos de convivencia cotidiana, como horarios de uso de instalaciones o limitaciones de actividades.

¿Qué derechos y obligaciones tienen los copropietarios en la propiedad horizontal?

Derechos de los copropietarios

Son los siguientes:

• Derecho al uso exclusivo de su piso o local y a beneficiarse de los elementos comunes en igualdad de condiciones con los demás titulares.
• Derecho a modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso o local cuando no menoscabe o altere la seguridad, estructura, configuración o estado exterior del edificio ni perjudique los derechos de otro propietario.
• Derecho a transmitir, arrendar o gravar su propiedad.
• Derecho de participación en las decisiones de la comunidad, lo que se traduce en asistir y votar en las juntas de propietarios, impugnar los acuerdos que sean contrarios a la ley o estatutos, y exigir el cumplimiento de las obligaciones comunes.
• Derecho a participar en la gestión de la comunidad conforme a su cuota.

Obligaciones de los copropietarios

Abarcan tanto aspectos de uso como de contribución económica. Se incluyen las siguientes:

• Respetar y mantener los elementos comunes, sean de uso general o privativo y estén o no incluidos en su piso o local.
• Conservar en buen estado la vivienda o local de su propiedad.
• Consentir reparaciones necesarias y permitir las servidumbre imprescindibles para realizar obras, actuaciones o la creación de servicios comunes. Así mismo, permitir la entrada a su piso o local a los efectos mencionados.
• Contribuir a los gastos generales y al fondo de reserva, conforme a su cuota de participación.
• Comunicar cambios de titularidad y demás información relevante al secretario de la comunidad o persona equivalente, y actuar con la diligencia debida en las relaciones vecinales.

El incumplimiento de estas obligaciones puede dar lugar a sanciones o incluso a la privación temporal del derecho de uso en casos de infracciones graves.

¿Cómo se administra y gobierna la comunidad de propietarios?

La administración recae en los órganos de gobierno previstos por la Ley de propiedad horizontal, que son:

• La junta de propietarios, que es el órgano supremo de decisión y se reúne al menos una vez al año. La junta tiene las funciones de: nombramiento de los demás cargos; resolución de reclamaciones contra aquellos; aprobación de gastos, ingresos y cuentas; aprobación de presupuestos y de ejecución de obras; aprobación y reforma de los estatutos y de las normas de régimen interior; y conocimiento y decisión en los demás asuntos de interés para la comunidad.
• El presidente, que representa legalmente a la comunidad y es elegido entre los propietarios. Su designación es obligatoria, salvo excusa justificada. Puede actuar como secretario o administrador.
• El vicepresidente, si se nombra, quien deberá sustituir al presidente en casos de ausencia, vacante o imposibilidad de asistir o de cumplir sus funciones.
• El secretario, que levanta actas, emite certificaciones y custodia la documentación. Puede ser propietario o una persona externa.
• El administrador, que vela por el buen funcionamiento del edificio, elabora presupuestos, gestiona cobros y pagos, y ejecuta los acuerdos adoptados. Puede coincidir con el secretario o ser un profesional externo designado por la junta.

El nombramiento de los órganos de gobierno se hará por un plazo de un año, salvo que los estatutos de la comunidad dispongan otra cosa.

¿Cómo se adoptan los acuerdos en régimen de propiedad horizontal?

Los acuerdos se adoptan en junta, convocada con antelación y con un orden del día determinado. La mayoría exigida depende de la materia que se vaya a tratar:

• Se requiere unanimidad para modificar el título constitutivo o los estatutos.
• Se necesita mayoría cualificada de tres quintos de los propietarios, que además representen igual mayoría de cuotas de participación, para innovaciones o establecimiento  o supresión de nuevos servicios comunes.
• Es necesaria una mayoría de un tercio de propietarios y cuotas de participación para el establecimiento de infraestructuras de telecomunicaciones, energías renovables o nuevos suministros, sin repercutir costes a quien no vote a favor.
• Basta con mayoría simple si el acuerdo versa sobre el resto de asuntos ordinarios, como la aprobación de presupuestos, o si trata sobre la aprobación de obras de eficiencia energética con un coste limitado a 12 mensualidades de gastos comunes, o si tiene por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas y el servicio de ascensor (impliquen o no modificación del título constitutivo y los estatutos).
• Por último, basta con la comunicación previa para instalar un punto de recarga de vehículos eléctricos en un garaje individual y a cargo del interesado.

Así, por ejemplo, la instalación de un ascensor requiere mayoría simple, mientras que el cambio en las cuotas de participación exige unanimidad.

¿Cómo se financia la comunidad de propietarios?

La financiación se basa en las cuotas ordinarias que cada propietario abona según su cuota de participación y en las derramas extraordinarias aprobadas por la junta, cuando haya que hacer frente a gastos que excedan de lo habitual y que respondan a necesidades puntuales.

Por otro lado, la Ley de propiedad horizontal impone la obligación de constituir un fondo de reserva no inferior al 10 % del presupuesto anual, destinado a cubrir gastos de conservación, reparación, rehabilitación o accesibilidad. Además, pueden contratarse seguros o servicios de mantenimiento con cargo a dicho fondo.

¿Qué ocurre si un copropietario no paga las cuotas o derramas?

Si un propietario no paga lo que le corresponde por cuotas o derramas, el impago puede reclamarse mediante el proceso monitorio especial previsto para comunidades de propietarios, que permite obtener una resolución rápida y, en su caso, el embargo del inmueble.

La deuda queda garantizada por una afección real del piso o local, hasta el punto de que un nuevo propietario responderá con el propio inmueble de las deudas correspondientes al año en que se produzca la adquisición y a los 3 años naturales anteriores. Se trata de una responsabilidad propter rem (que recae sobre el inmueble) y que no afecta al patrimonio personal del nuevo propietario.

Adicionalmente a la reclamación judicial, la junta puede aprobar medidas disuasorias como imponer intereses de demora o limitar temporalmente el uso de determinados servicios no esenciales, sin que esta medida pueda resultar abusiva.

¿Cuándo se extingue la propiedad horizontal?

La propiedad horizontal se extingue por la destrucción del edificio, cuando el coste de la reconstrucción supere el 50 % de su valor y no exista cobertura suficiente por seguro, o por su conversión en régimen de propiedad ordinaria o copropiedad indivisa mediante acuerdo de los titulares.