Suelo urbano consolidado

El suelo urbano consolidado es el tipo de suelo que se encuentra dentro de la ciudad, incorporado a una zona urbana, y que no precisa de transformación urbanística.

En otras palabras, es un suelo apto para la edificación, originando el otorgamiento inmediato de la licencia de construcción.

¿Qué es el suelo urbano consolidado?

Para darle contexto al concepto de suelo consolidado, lo primero será definir suelo urbano. Este tipo de suelo es el que se encuentra dentro de la ciudad, incorporado a una zona urbana y que cumple con alguno de estos tres requisitos:

• Está dotado con los servicios urbanísticos básicos.
• Se encuentra completamente urbanizado.
• Está catalogado como urbano de conformidad con la ordenación respectiva.

En caso de que el suelo observe alguna de las condiciones antes mencionadas y se determine que no precisa de transformación urbanística, se le denomina suelo urbano consolidado.

Además de ser un suelo susceptible de ser edificado, deberá ostentar la condición de solar. Dicha condición se adquiere toda vez que la urbanización de los límites del terreno se ajuste a los estatutos del Ayuntamiento. En el supuesto de que no se cumpla con este requisito, las obras tendientes a su obtención deberán ser mínimas.

De lo anterior, se deduce que el propietario del suelo urbano consolidado tiene dos obligaciones fundamentales con respecto a su terreno.

1. La primera, la de ejecutar las acciones necesarias para que los linderos de la propiedad se consideren solar.
2. Y la segunda, ceder la parte del suelo necesaria para la ampliación de la vía, cuando así se requiera.

El suelo urbano consolidado y la legislación española

El Real Decreto Legislativo 7/2015 por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana es el marco legal encargado de regular el suelo urbano consolidado. En su artículo 21, esta norma establece los criterios que permiten determinar las tres condiciones que le dan el sentido de urbano al suelo, las cuales no son otras que las ya mencionadas en el primer párrafo.

Asimismo, se definen las cargas que devienen del derecho de propiedad del suelo urbano consolidado, estipulando para los propietarios los siguientes deberes:

• Completar la urbanización del suelo, observando de forma rigurosa las condiciones fijadas para su edificación.
• Ejecutar modificaciones, conservación o restauración de la urbanización cuando así lo requiera la Administración.
• Cumplir con los requisitos mínimos para el buen funcionamiento de la edificación.
• Adecuar la infraestructura de acuerdo con lo que defina la normatividad al respecto vigente.

Características del suelo urbano consolidado

Considerando la definición de suelo urbano consolidado, las siguientes son sus características más representativas:

• Infraestructuras completas: este tipo de suelo cuenta con suministros básicos, necesarios para que lo que en él se edifique pueda funcionar de manera idónea. Estos se refieren a vías de acceso, carreteras pavimentadas, alumbrado público, provisión de agua potable, servicio de alcantarillado y desagüe y suministro eléctrico, entre otros.
• Destinación para la construcción: esto significa que el suelo ha sido planificado y está acondicionado para el uso definido que se le adjudique.
• Uso definido del suelo: el suelo urbano consolidado está destinado a cumplir con un propósito o actividad particular, ya sea residencial, industrial o comercial. Corresponde a las normas locales y a los planes de ordenación urbana, reglamentar y controlar el uso del suelo, y de establecer las condiciones y limitaciones para el desarrollo de proyectos en el mismo.
• Edificaciones: el terreno debe contar con construcciones tales como viviendas, empresas, oficinas y comercios.
• Apto para el otorgamiento de licencias: para obtener licencias de construcción y permisos municipales, los proyectos deben acatar las leyes al respecto vigentes.

Suelo urbano consolidado frente al suelo urbano no consolidado

La necesidad de conceptualizar el suelo urbano consolidado surge precisamente de la existencia del suelo urbano que no lo está. Por lo cual, y para efectos de entender a qué se le denomina consolidado, se hace fundamental definir el suelo urbano no consolidado en función de lo que los diferencia.

Así las cosas, en comparación con el suelo consolidado, el suelo urbano no consolidado es aquel que sí requiere de transformación urbanística. Las actuaciones dirigidas a dicha transformación comprenden el cambio de suelo rural ha urbanizado, la reforma de la urbanización, su dotación y reajustes.

También incluyen las actuaciones destinadas a la edificación que hacen referencia a una nueva construcción, a la sustitución de la que ya existe o a aquellas obras tendientes a la restauración.

De esta manera, se concluye que la diferencia sustancial entre estos tipos de suelo reside en la facultad que recae en el propietario del suelo urbano consolidado. Ya que esta le permite edificar directamente, al obtener la licencia de construcción.

Por su parte, al dueño del suelo urbano no consolidado le corresponderá ejecutar el planeamiento y los proyectos necesarios que le concedan el estatus de consolidado a su terreno. De esta forma, al cumplir con lo estipulado por las normas, podrá edificar en su propiedad.

Cabe aclarar que mientras el suelo urbano no consolidado es susceptible de convertirse en consolidado, lo contrario está prohibido. Entre otras razones, ya que el propietario ya ha cumplido con los requisitos de ley que le confieren la categoría de consolidado a su predio. Es decir, que ya cuenta con lo que urbanísticamente se requiere, pues el dueño cumplió con las cargas correspondientes.

Conclusión

Dado lo anterior, el suelo urbano consolidado ha pasado por un proceso íntegro de urbanización. Gracias al cual dispone de la infraestructura y de los servicios indispensables para el desarrollo de actividades urbanas. De lo que se deduce que este tipo de suelo no está destinado a grandes transformaciones urbanísticas, ya que su desarrollo está completo.

Es importante tener en cuenta que el ordenamiento y la normatividad urbanística son descentralizados y que, por ello, difieren de una Comunidad Autónoma a otra. Resulta entonces indispensable consultar las directrices consignadas en el Plan General de Ordenación Urbanística del municipio donde se ubique el terreno.

Al fijar las directrices y los requisitos que rigen la transformación del suelo, este plan se constituye en la guía que define y encamina todo lo relacionado con el suelo urbano consolidado en cada localidad.