Suelo dotacional

El suelo dotacional es una parcela reservada para usos y servicios públicos. Las entidades de organización del territorio y planeamiento urbanístico definen su destino en función de proyectos de bien común. Pueden ser destinados a calles, espacios verdes, centros escolares, centros sanitarios, instalaciones deportivas, centros culturales, edificios administrativos, entre otros usos.

Cuando una comunidad crece, requiere de espacios organizados que le aseguren el curso de la vida de acuerdo con las normas sociales. Y esto supone nuevas estructuras que necesitan de terrenos estratégicamente situados. El suelo dotacional permite que  esas necesidades sean satisfechas.

Es labor de las autoridades proyectar hacia el futuro y anticipar el posible crecimiento de una comunidad y sus necesidades consecuentes. En este contexto, la previsión de suelos dotacionales es fundamental para asegurar una adecuada urbanización y gestión del territorio.

¿Quién se ocupa de la ordenación territorial y de los suelos dotacionales en España?

Desde el año 1978, las competencias en materia de ordenación territorial corresponden a las Comunidades Autónomas. Cada Comunidad ha desarrollado su propia normativa de ordenación territorial.

No existe una única ley que se aplica a todo el territorio español en lo que a suelos dotacionales se refiere, sino que cada Comunidad Autónoma legisla de acuerdo a sus necesidades y recursos disponibles.

Sin embargo, pese a algunas diferencias, estas normativas tienen conceptos generales e ideas que son comunes a todas o a la mayoría.

¿Qué condiciones deben cumplir los suelos dotacionales?

La obtención y administración de los suelos dotacionales corresponde a las Administraciones de las Comunidades Autónomas.

Aunque cambia la forma en que se los designa –dotaciones, dotaciones públicas, dotaciones urbanísticas, sistemas urbanísticos públicos, redes públicas, sistemas generales de dotaciones locales–, todas las Comunidades Autónomas han incluido en su legislación referencias a estos suelos dotacionales. Algunas opiniones los definen como “los esqueletos de las comunidades”.

Los suelos dotacionales de una localidad dependen de dos factores:

1. Las autoridades competentes deben haber calificado esos suelos como dotacionales a efectos del proyecto urbanístico.
2. Esos suelos tienen que ser de propiedad pública.

Cuando un suelo se considera suelo dotacional y no es propiedad pública, la administración deberá adquirirlo.

¿Qué pasa cuando un suelo calificado como dotacional pertenece a un privado?

Suele ocurrir que a medida que una comunidad social progresa, surjan proyectos de beneficio público que requieran de suelos que son de propiedad privada. Estos suelos calificados como dotacionales permanecen en estado natural. Sus propietarios no podrán edificar en ellos ni utilizarlos porque están destinados a uso público.

¿Quién paga los impuestos de estos suelos considerados dotacionales de propiedad privada? Los pagan los propietarios. Deben seguir pagando el IBI y todos los otros gastos que genere el suelo hasta que el Ayuntamiento los expropie, en su caso.

¿Quién decide la expropiación de un suelo dotacional?

Corresponde al Ayuntamiento tomar la iniciativa de adquirir un terreno dotacional que es propiedad privada. Sin embargo, cuando estos terrenos están ubicados en el medio de la ciudad, puede ocurrir que el Ayuntamiento no tenga interés real en expropiar. Esto pasa especialmente si se trata de parcelas que tienen un alto valor real.

El Ayuntamiento retrasa la expropiación indefinidamente, porque expropiar implicaría un gran desembolso. La parcela queda “congelada”. No se expropia ni se usa para nada a nivel público, pero tampoco el propietario puede usarlo.

En estos casos, el propietario de la parcela que ha sido calificada como suelo dotacional puede gestionar la expropiación por ministerio de la ley, también llamada “expropiación rogada”.

¿Qué es la expropiación por ministerio de la ley?

Solicitando la expropiación por ministerio de la ley el propietario de un suelo dotacional obliga al Ayuntamiento a expropiar una parcela no adscrita a unidades de ejecución. La razón de ser de la existencia de la expropiación rogada está en compensar a los propietarios de suelos dotacionales que se ven perjudicados por la falta de acción del Ayuntamiento.

No se trata de un proceso judicial ni de tribunales. Se trata de un requerimiento forzoso al Ayuntamiento que lo obliga a contestar y a pagar. Los trámites pueden diferir en las diferentes Comunidades, pero el procedimiento genérico es similar.

Para ejecutar la expropiación rogada, el propietario presentará su demanda ante el Ayuntamiento, que deberá pagar el valor estimado de la propiedad. Si el dueño no está de acuerdo con el precio, lo puede recurrir en los Tribunales.

Es importante tener en cuenta que el hecho de presentarse a Tribunales por el justiprecio de la parcela no impide que se cobre el valor otorgado por la Administración. Es decir, que el dueño del suelo dotacional que reclama la expropiación por ministerio de la ley cobrará lo que la administración le ofrece y si no está de acuerdo con el precio, interpondrá su demanda ante el Juzgado.

Ejemplo: La nueva Ley de Suelos de Madrid

La Comunidad de Madrid ha puesto en vigor una modificación a la vieja ley de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo que incluye modificaciones del uso de los suelos dotacionales.

¿Cuáles son las novedades de la nueva ley aprobada el 16 de febrero de 2022? La ley se sustenta en argumentos que mencionan la necesidad de actualización de los recursos para lograr dinamizar el sector económico de las zonas urbanas.

Una de las novedades con respecto a los suelos dotacionales es la posibilidad de construir viviendas públicas sujetas a régimen de protección en suelos dotacionales. Esta medida intenta revertir el problema de la disponibilidad de viviendas.

Con esta medida, los suelos dotacionales que permanecen vacantes pueden destinarse a incrementar la oferta de viviendas públicas en régimen de alquiler.

En esta nueva ley, la Comunidad Autónoma de Madrid flexibiliza y agiliza la organización territorial y el urbanismo y la subordina a las necesidades de la población. La agilidad en la tramitación y las rápidas respuestas a las necesidades de la comunidad son finalidades de esta Ley.

Conclusión

Las personas que tienen titularidad de suelos dotacionales, deben consultar en la Comunidad Autónoma a la que pertenezca la parcela para conocer en detalle el carácter de la misma. El asesoramiento de un abogado especialista será de gran valor para analizar la normativa que rige cada situación y responder con solvencia a la inquietud de qué hacer con ese suelo dotacional.

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