Suelo urbano no consolidado

El suelo urbano no consolidado es el tipo de suelo urbano que precisa de actividades urbanísticas de transformación.

¿Qué es el suelo urbano no consolidado?

El suelo urbano es aquel que cuenta con la infraestructura necesaria para el desarrollo de actividades urbanas. Dicha infraestructura se refiere al conjunto de servicios urbanísticos que se requieren para satisfacer las necesidades del conglomerado social y que a su vez aseguran un entorno habitable y funcional.

Cuando este tipo de suelo no está consolidado, significa que precisa de actividades urbanísticas de transformación, dado que presenta cualquiera de las siguientes situaciones:

• Urbanización incompleta: esto implica que el predio no ha sido urbanizado implementando el Plan General de Ordenación Urbanística del municipio al que pertenece.
• Carencia de alguno de los servicios urbanísticos: como infraestructuras viales, energía eléctrica, red de agua potable, alcantarillado, recolección y manejo de basuras, por mencionar algunos.
• Calificación de no urbano: la legislación urbanística o el Plan de Ordenamiento Urbanístico del municipio no consideran que el terreno sea urbano.
• No está adecuado a la malla urbana de manera legítima: esta malla está conformada por las vías de acceso como carreteras, avenidas y calles.

Debido a esto, el suelo urbano no consolidado no está habilitado para ser edificado hasta que se subsanen las deficiencias mencionadas. Pues estas no permiten la integración de la infraestructura urbanística que exige el desarrollo y el correcto funcionamiento de una ciudad.

Lo anterior supone que, en caso de que el propietario quiera edificar, le corresponderá efectuar una serie de acciones encaminadas a posibilitar la consolidación de su terreno.

A continuación, una lista con los pasos que se deben seguir para poder consolidar un predio urbano no consolidado.

1. Tramitar el planeamiento de desarrollo.
2. Gestionar el proyecto de equidistribución.
3. Cubrir los gastos derivados de la urbanización del predio.
4. Ceder gratuitamente entre el 5 % y el 15 % del aprovechamiento urbanístico a la Administración.

Actuaciones de transformación urbanística

Para cambiar el estatus de suelo urbano no consolidado a consolidado, el Real Decreto Legislativo 7/2015, en su artículo 7 estipula una serie de actuaciones de urbanización que incluyen:

• Las relacionadas con las nuevas urbanizaciones. Estas se refieren al cambio de suelo rural a urbano, con el objetivo de crear un predio apto para la construcción de edificaciones.
• Las que tengan por finalidad transformar el suelo ya urbanizado o actualizar su urbanización.
• Las que busquen corregir e integrar en el terreno lo estipulado por la normatividad urbanística vigente.
• De igual manera, las actuaciones edificatorias que atañen al cambio de la construcción que ya está en el terreno, su restablecimiento o a una edificación nueva.

El suelo urbano no consolidado en la legislación urbanística española

Si bien la regulación del suelo varía dependiendo de las comunidades autónomas y los municipios donde se ubiquen los terrenos, existen disposiciones generales a nivel nacional. Estas abarcan los principios rectores aplicables a, prácticamente, todos los casos.

1. Real Decreto Legislativo 7/2015, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana: este decreto es la norma general que regula todo lo relacionado con el suelo en el país. Establece las bases que fundamentan la ordenación del territorio y el urbanismo.
2. Planes urbanísticos: cada municipio es responsable de elaborar su propio Plan General de Ordenación Urbanística. En él se definen los términos para el desarrollo urbano de la región. Contiene disposiciones que reglamentan la clasificación del suelo y, en la mayoría de los casos, las directrices relacionadas con la futura urbanización y consolidación del mismo.
3. Instrumentos de gestión urbanística: además de los PGOU, existen otros instrumentos de gestión urbanística, como los Programas de Actuación Urbanística (PAU) y los Planes Parciales. Todos ellos están encaminados a la regulación de la urbanización y al desarrollo de los territorios.

Características del suelo urbano no consolidado

Aunque los atributos de este suelo pueden variar de acuerdo con el ordenamiento y las peculiaridades de cada municipio, hay ciertas características que resultan comunes para estos predios. Aquí las más generales:

• Planificación urbana en curso: dada su falta de urbanización, que en últimas resulta siendo su rasgo más característico, el suelo no consolidado está sujeto a procesos de planificación urbana. Generalmente, las autoridades tienden a planificar la urbanización futura de los terrenos y su regulación, fijando las condiciones y los plazos para su ejecución.
• Potencial para desarrollo: a pesar de su estatus de no consolidado, estas propiedades gozan de potencial a futuro. Por lo que siempre están involucradas en proyectos tendientes a urbanizarse con el objetivo de facilitar el desarrollo de edificaciones.
• Diferentes usos: el suelo urbano no consolidado permite que su uso no se restrinja o limite a una sola destinación. Lo cual da la posibilidad de escoger entre lo residencial, lo comercial e incluso lo industrial, dependiendo, por supuesto, del ordenamiento de la localidad.
• Consolidación gradual: mientras transcurren las obras para su consolidación definitiva, los terrenos suelen experimentar una consolidación gradual.

Ventajas y desventajas del suelo urbano no consolidado

Pese a que el suelo urbano no consolidado supone, a primera vista, desventajas, un análisis más profundo revela que también representa ventajas para sus propietarios.

Desventajas

En relación con el suelo urbano consolidado, el no consolidado requiere de una serie de actuaciones que buscan transformar dicho estatus, mediante la urbanización del predio. Lo que a su vez implica gastos y la obligación de entregar a la Administración un porcentaje del predio, sin recibir nada a cambio.

Ventajas

No obstante, este tipo de terrenos pueden ser considerados como inversiones a largo plazo, pues su valor es más bajo que el del suelo consolidado. Esto se debe a la imposibilidad de construir inmediatamente. De cualquier manera, en algún momento el Ayuntamiento entrará a urbanizar esos predios, dado el crecimiento de las ciudades, y recibirán la calificación de consolidados.

Conclusión

La expansión territorial es una constante que va dejando a su paso predios susceptibles de ser urbanizados. De ahí la importancia que reviste la planificación urbanística y su regulación, pues el desarrollo de las ciudades recae, en parte, en la correcta administración que se les dé a estos terrenos.

Contar con ordenamientos dirigidos a las necesidades de cada región se considera el mecanismo más idóneo para gestionar de manera efectiva estos recursos. De esta forma se asegura que la implementación de las acciones destinadas al aprovechamiento del suelo ofrezca los resultados proyectados.