División horizontal

¿Qué es la división horizontal?

La división horizontal es el negocio jurídico por el que se configura formalmente el régimen de propiedad horizontal en un inmueble. Mediante este acto se delimitan elementos privativos, como viviendas o locales, y elementos comunes, tales como cimientos, cubiertas, fachadas, portales, escaleras o instalaciones generales.

A cada unidad privativa se le asigna una cuota de propiedad y su correspondiente cuota de participación, normalmente expresada en centésimas, que determina su contribución a los gastos comunes y su peso en la adopción de acuerdos comunitarios.

Sin este acto, los copropietarios solo ostentarían una cuota indivisa sobre el conjunto del inmueble, sin atribución exclusiva de una parte físicamente delimitada. La división horizontal permite, por tanto, la individualización jurídica de cada piso o local y su libre transmisión.

¿Dónde se regula la división horizontal?

La división horizontal encuentra su fundamento en el artículo 396 del Código Civil, que define los elementos comunes del edificio, y su desarrollo en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, que regula el régimen jurídico aplicable una vez constituido.

En cuanto al procedimiento para realizarla, desde la perspectiva registral, resultan aplicables los artículos 8, 9 y 10 de la Ley Hipotecaria, en lo relativo a la inscripción de fincas y a la apertura de folio independiente para cada elemento privativo.

Asimismo, deben observarse las normas urbanísticas autonómicas y municipales que condicionan la posibilidad material y jurídica de dividir el inmueble.

¿Cuál es su finalidad?

La finalidad principal de la división horizontal es permitir que cada titular pueda ostentar un derecho de propiedad exclusivo sobre una vivienda o local concreto, manteniendo simultáneamente una participación en los elementos comunes indispensables para su uso.

Este mecanismo facilita la transmisión independiente de cada unidad, su gravamen, arrendamiento o explotación, evitando que el adquirente obtenga únicamente una cuota abstracta sobre la totalidad del edificio.

Además, dota al inmueble de una estructura organizativa estable, con reglas de funcionamiento, órganos de gobierno y sistema de reparto de gastos.

¿En qué casos se puede realizar la división horizontal?

La división horizontal puede llevarse a cabo en distintos supuestos:

• En edificios de nueva construcción, cuando desde el proyecto se prevé la existencia de varias viviendas o locales diferenciados.
• En inmuebles ya construidos, cuando se pretende transformar una situación de copropiedad ordinaria en un régimen de propiedad horizontal, delimitando unidades independientes y elementos comunes.
• En conjuntos de edificaciones, viviendas adosadas o complejos inmobiliarios, siempre que concurran elementos comunes y privativos susceptibles de individualización.

En todo caso, es imprescindible que las unidades resultantes cumplan la normativa urbanística relativa a superficie mínima, accesos, ventilación, habitabilidad y demás exigencias técnicas.

¿Cómo se tramita?

La constitución de la división horizontal exige el otorgamiento de escritura pública ante notario por todos los propietarios del inmueble.

Con carácter previo, suele ser necesario disponer de:

• Un certificado técnico suscrito por profesional competente, que describa el inmueble y delimite los elementos privativos y comunes.
• Un plano detallado de la distribución.
• La licencia o autorización administrativa cuando resulte exigible conforme a la normativa urbanística.

En la escritura se describirá el edificio en su conjunto, cada elemento privativo con sus datos identificativos, y se fijará la cuota de propiedad correspondiente. También pueden incorporarse los estatutos que regirán la comunidad.

Posteriormente, la escritura deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad, donde se abrirá folio independiente a cada piso o local.

¿Qué efectos produce la división horizontal?

La principal consecuencia es que el inmueble pasa a regirse por el régimen de propiedad horizontal previsto en la Ley 49/1960.

Ello implica, entre otros aspectos:

• La existencia de una comunidad de propietarios integrada por todos los titulares de elementos privativos.
• La atribución a cada propietario de un derecho exclusivo sobre su piso o local y una copropiedad sobre los elementos comunes.
• La obligación de contribuir a los gastos generales y al fondo de reserva conforme a la cuota de participación.
• La organización mediante órganos de gobierno, fundamentalmente la junta de propietarios y el presidente.
• La adopción de acuerdos con distintas mayorías según la materia, incluyendo unanimidad para la modificación del título constitutivo.
• La adquisición de plena autonomía jurídica para cada elemento privativo, que a partir de ese momento podrá ser transmitido o gravado separadamente.

¿Qué impuestos se pagan en una división horizontal?

La división horizontal está sujeta al impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, en su modalidad de actos jurídicos documentados (IAJD), cuando se formaliza en escritura pública y es inscribible en el Registro de la Propiedad.

El plazo general para presentar la autoliquidación es de 30 días hábiles desde el otorgamiento de la escritura, aplicándose el tipo de gravamen aprobado por la comunidad autónoma en la que radique el inmueble.

La base imponible se determina conforme a las reglas específicas del impuesto, teniendo en cuenta el valor declarado y las comprobaciones que, en su caso, pueda realizar la Administración tributaria.