Complejo inmobiliario

¿Qué es un complejo inmobiliario?

El complejo inmobiliario es una figura jurídica prevista para aquellos supuestos en los que varias edificaciones o parcelas independientes comparten determinados elementos comunes, tales como viales, zonas ajardinadas, instalaciones o servicios.

Se trata de una modalidad que amplía el esquema clásico de la propiedad horizontal, tradicionalmente vinculada a un único edificio dividido en pisos o locales, extendiéndolo a conjuntos inmobiliarios de desarrollo horizontal, como urbanizaciones privadas, parques empresariales o centros comerciales integrados por varios edificios.

Desde el punto de vista jurídico, su rasgo esencial es la coexistencia de un derecho singular y exclusivo sobre cada finca privativa con un derecho de copropiedad indivisible sobre los elementos comunes del conjunto.

¿Dónde se regulan los complejos inmobiliarios privados?

El régimen jurídico del complejo inmobiliario encuentra su fundamento en el artículo 396 del Código Civil, que define la estructura básica de la propiedad horizontal, y se desarrolla específicamente en el artículo 24 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:

a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.

b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

Artículo 24.1 de la Ley de Propiedad Horizontal

Así mismo, la exigencia de autorización administrativa para su constitución o modificación se contempla en el artículo 26.6 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre.

¿Cuáles son las características de los complejos inmobiliarios?

Para que un conjunto de edificaciones pueda calificarse como complejo inmobiliario y quedar sometido al régimen especial de la propiedad horizontal, deben concurrir determinados requisitos legales.

Pluralidad de fincas independientes

Es imprescindible que el conjunto esté integrado por dos o más parcelas o edificaciones independientes entre sí, destinadas a viviendas o locales. Cada una de ellas debe ser jurídicamente autónoma y susceptible de propiedad separada.

Este conjunto de inmuebles presenta una estructura de extensión horizontal de la propiedad, diferenciándose así del modelo vertical propio de los edificios divididos en pisos, aunque pueden coexistir ambos esquemas en un mismo complejo inmobiliario.

Elementos comunes indivisibles

Los titulares de las fincas privativas deben participar en la copropiedad de otros elementos inmobiliarios, instalaciones o servicios comunes.

Estos elementos comunes tienen carácter indivisible, de modo que cada propietario ostenta una cuota abstracta sobre el conjunto, y no una porción físicamente delimitada, lo que excluye la aplicación de las reglas ordinarias de la comunidad de bienes.

Independencia jurídica de cada titular

Cada propietario mantiene el pleno dominio sobre su finca privativa, con facultades de uso, disfrute y disposición, sin perjuicio de la obligación de contribuir a los gastos de mantenimiento y conservación de los elementos comunes conforme a su cuota de participación.

¿Qué formas puede adoptar un complejo inmobiliario?

El artículo 24.2 de la Ley de Propiedad Horizontal prevé distintas formas de organización.

Complejo inmobiliario como una sola comunidad

En complejos de menor dimensión, puede optarse por una comunidad única, regida por una sola junta de propietarios. En este caso, el conjunto se somete íntegramente a las disposiciones generales de la Ley de Propiedad Horizontal.

Complejo inmobiliario como una agrupación de comunidades

En desarrollos de mayor entidad, pueden coexistir varias comunidades independientes, cada una con su propia junta, integradas a su vez en una comunidad agrupada que gestiona los elementos comunes generales.

En estos supuestos, el título constitutivo debe describir el complejo en su conjunto y fijar la cuota de participación de cada comunidad integrante a efectos de distribución de gastos.

Complejo inmobiliario bajo otras formas organizativas

El apartado 4 del artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal admite que el complejo adopte otra forma jurídica distinta, en cuyo caso se regirá por los pactos establecidos y, supletoriamente, por la ley, con las especialidades propias de esta figura.

4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior.

Artículo 24.4 de la Ley de Propiedad Horizontal

¿Qué normas rigen la organización de un complejo inmobiliario?

Con carácter general, se aplica la Ley de Propiedad Horizontal, con determinadas particularidades.

En los complejos organizados como agrupación, la junta está integrada por los presidentes de cada comunidad. Cuando la ley exige mayorías cualificadas, debe alcanzarse previamente la misma mayoría en cada comunidad integrante.

Los órganos de la comunidad agrupada solo tienen competencia sobre los elementos comunes generales, sin que sus acuerdos puedan menoscabar las facultades propias de cada comunidad integrada.

Además, no resulta exigible la dotación del fondo de reserva en los términos previstos con carácter general para las comunidades ordinarias.

¿En qué casos es necesaria autorización administrativa para constituir un complejo inmobiliario?

El artículo 26.6 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana establece que la constitución y modificación de un complejo inmobiliario privado requiere autorización administrativa previa de la Administración competente, siendo requisito necesario para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

No obstante, esta autorización no será exigible cuando los elementos privativos resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones integradas en el complejo, o cuando la modificación no suponga un incremento del número de elementos privativos.

¿Complejo inmobiliario es lo mismo que propiedad tumbada?

La denominada propiedad tumbada es una expresión coloquial que suele emplearse para describir conjuntos de viviendas unifamiliares adosadas o aisladas que comparten elementos comunes.

Sin embargo, no constituye una categoría jurídica autónoma. Cuando concurren los requisitos legales de pluralidad de fincas independientes y existencia de elementos comunes indivisibles, nos encontraremos ante un complejo inmobiliario sometido al régimen de propiedad horizontal, con independencia de su configuración física horizontal.