Fondo de reserva de la Comunidad

En términos de propiedad horizontal, la finalidad del fondo de reserva de la Comunidad es la de cubrir los gastos imprevistos que deban enfrentar las comunidades de propietarios. El deterioro propio de los inmuebles por el paso del tiempo, las obras necesarias para su conservación, reparación, restauración y demás, en ocasiones requieren atención urgente.

En la práctica, para responder a esas necesidades que no dan espera, el régimen de copropiedad español puso en marcha la figura del fondo de reserva. A la que además le otorga el carácter de obligatorio, haciendo hincapié en que todos los propietarios deben contribuir de manera imperativa al mismo.

Aunque la titularidad del fondo está en cabeza de la comunidad de propietarios y a simple vista se puede ver como un ahorro, dada su importancia su gestión es de carácter restringido. Por lo que la ley establece de manera rigurosa las directrices que lo rigen.

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El fondo de reserva de la comunidad y la Ley de Propiedad Horizontal

La dotación presupuestaria del fondo de reserva está plenamente establecida por la Ley de Propiedad Horizontal. Esta norma, en su artículo 9.1 f) fija su valor de forma estricta al insistir en que tiene que ser superior al 10% del último presupuesto ordinario.

f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo diez.1.b) de esta ley, así como la realización de las obras de accesibilidad y eficiencia energética recogidas en el artículo diecisiete.2 de esta ley.

Artículo 9.1 f de la Ley de Propiedad Horizontal

Si debido a su uso este fondo disminuye, como la ley es tajante al afirmar que no puede ser inferior a dicho porcentaje, corresponderá fijar una cuota extraordinaria para cubrirlo de nuevo. Igualmente, cada año, en el momento de aprobar el presupuesto, se realizan ajustes con el fin de recaudar los aportes necesarios para cumplir, al menos, el mínimo exigido por la ley.

A su vez, este artículo define que los propietarios están obligados a asumir el coste que corresponda a su cuota de participación. Dicha cuota se fija con base en los metros cuadrados de cada inmueble, por lo que no todos los miembros de la comunidad aportarán lo mismo.

Asimismo, la ley delimita la destinación de este activo a obras de mantenimiento, preservación y recuperación de la propiedad. También a la ejecución de trabajos tendientes a la accesibilidad universal, como la incorporación de ascensores y rampas en el caso de incapacitados y personas de la tercera edad. Y, por último, a las obras dirigidas a la optimización energética.

De igual forma, se estipula que a cuenta de este fondo se podrá firmar el contrato del seguro que ofrezca cobertura a los daños ocasionados en la copropiedad. Y finalmente, que a cargo del mismo se podrá finiquitar el contrato de sostenimiento continuo que la propiedad tenga suscrito.

Cabe aclarar que el fondo de reserva de la comunidad solo puede ser invertido en los eventos que de forma explícita manifiesta la ley, los cuales obedecen a necesidades perentorias. Sin embargo, su porcentaje sí se podrá incrementar, sin que ello cambie el hecho de que el importe obligatorio por ley es del 10%. Ese aporte extra sería fijado de común acuerdo por los propietarios y a elección voluntaria.

¿Qué sucede cuando una comunidad de propietarios no dispone de fondo de reserva?

A pesar de ser un requisito de ley, por el momento no hay sanción como tal para aquellas comunidades que no cuenten con este activo. No obstante, y dado el problema que podría enfrentar el inmueble al no ejecutar alguna obra, ante el incumplimiento de la norma está la posibilidad de acudir a los tribunales. De esta manera, se ofrece la opción de exigir su inclusión en el presupuesto anual de la comunidad de propietarios.

Sin embargo, más allá de un requerimiento legal, la creación de este fondo debe verse como una necesidad innegable que en definitiva constituye un beneficio para todos. Realmente, será la misma comunidad la que tendrá que responder, de forma obligatoria, en caso de que un suceso implique gastos  adicionales para la propiedad.

Ventajas de constituir un fondo de reserva de la comunidad

El hecho de disponer de un fondo de reserva supone una serie de ventajas, tanto para los propietarios como para la gestión adecuada de la copropiedad. Algunas de las más representativas son:

  • Previsión de gastos inesperados: se refiere a la capacidad de poder enfrentar gastos que surgen en cualquier momento, sin tener que recurrir a cuotas extraordinarias.
  • Favorece la planificación financiera: los copropietarios pueden prever los gastos a largo plazo y así definir un presupuesto mucho más veraz y acorde a la realidad.
  • Conservación oportuna: con este fondo se garantiza el mantenimiento correctivo y preventivo, necesario para prolongar y proteger la vida útil del inmueble y cada uno de sus elementos constitutivos. Con lo cual, se evita el desgaste que trae consigo el paso del tiempo, lo que a su vez influye en el valor de las propiedades individuales.
  • Prevención de retrasos en las reparaciones locativas: el fondo de reserva permite solventar de manera inmediata las reparaciones urgentes, que pueden resultar vitales en términos de seguridad para el predio.
  • Observación del marco legal: al contar con el fondo de reserva, la comunidad de propietarios está dando cumplimiento a lo dispuesto por la Ley de Propiedad Horizontal.

Conclusión

No cabe duda de que el fondo de reserva le ofrece a la comunidad la tranquilidad de contar con los suficientes recursos para afrontar los gastos que tenga que encarar la copropiedad. Lo anterior, sin tener que depender de cuotas extraordinarias o de lidiar con costos inesperados. Lo que en última instancia conlleva al sostenimiento de la estabilidad financiera de la comunidad.

Sin embargo, de su gestión adecuada dependerá, en parte, que esa estabilidad se pueda garantizar y que la premisa de previsión, bajo la cual se creó este concepto, se cumpla efectivamente.

Ante cualquier inquietud con respecto al fondo de reserva, se aconseja buscar el asesoramiento de un abogado especialista en propiedad horizontal, ya que es el profesional idóneo para atender estos temas.

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