Coeficiente de propiedad

¿Qué es el coeficiente de propiedad?

El coeficiente de propiedad expresa el valor proporcional del piso y de todo lo que se considera unido a él en el conjunto del inmueble. Se fija por el promotor desde el momento en que se realiza la declaración de obra nueva, y se calcula teniendo en cuenta la realidad arquitectónica del inmueble.

El 100 % de la propiedad del edificio debe coincidir con la suma de los coeficientes de propiedad de todas las unidades privativas que lo forman (sean pisos o locales).

¿Dónde se regula el coeficiente de propiedad?

El coeficiente de propiedad no se menciona expresamente en la ley, pero se deduce del articulado de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. 

¿Cómo se calcula el coeficiente de propiedad?

La Ley de propiedad horizontal (LPH) no menciona el coeficiente de propiedad ni establece cómo calcularlo, pero es necesario para completar el título público de declaración de obra nueva, es decir, la escritura pública otorgada ante notario por la cual se realiza la declaración de una obra nueva.

El coeficiente de propiedad representa la cuota de propiedad atribuible a cada unidad en función de su superficie y de la parte correspondiente de elementos comunes y de imposible individualización.

¿Coeficiente de propiedad es lo mismo que cuota de participación?

No, el coeficiente de propiedad no es lo mismo que la cuota de participación, y ambos porcentajes no tienen por qué coincidir. 

El coeficiente de propiedad se refiere al porcentaje de participación que tiene cada piso o local en la propiedad total del inmueble. Representa un valor económico y viene determinado por agentes externos a la futura comunidad de propietarios.

La cuota de participación, por otro lado, fija la medida en que cada piso o local debe contribuir a las cargas comunes del inmueble, y para su cálculo se tienen en cuenta muchos factores. Su porcentaje se determinará libremente por acuerdo entre los propietarios.

Así, el artículo 5 de la Ley de propiedad horizontal establece que para el cálculo de la cuota de participación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

Por ejemplo, se puede modificar la cuota de participación para eximir a un local en planta baja de contribuir al mantenimiento de un ascensor, que, previsiblemente, no le afecta.

De acuerdo con el artículo 3 de la ley, la cuota de participación sirve de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad, y establece la posibilidad de variarla conforme a lo establecido en los artículos 10 y 17 de la ley para la adopción de acuerdos de la junta.

¿Se pueden modificar los coeficientes de propiedad?

Al contrario de lo que ocurre con las cuotas de participación en los gastos comunes, los coeficientes de propiedad no se pueden modificar, ya que dependen de la superficie de los pisos y locales y de otras cuestiones técnicas que obedecen a criterios arquitectónicos, y son impuestos por el promotor de la edificación antes de constituir la propiedad horizontal.

¿Se tiene en cuenta el coeficiente de propiedad para la convocatoria y votación en junta de propietarios?

No, para calcular el quórum necesario para la convocatoria y la adopción de acuerdos de la comunidad de propietarios, la Ley de propiedad horizontal se refiere en todo momento a la cuota de participación, ya que es más representativa de la participación de cada propietario en los asuntos que afectan a toda la comunidad.

El coeficiente de propiedad a que corresponde dicha cuota de participación no resulta relevante a este respecto.