Escritura de declaración de obra nueva

La escritura de declaración de obra nueva es uno de los trámites administrativos más importantes al levantar una edificación o construcción. El documento se ha de realizar por los propietarios de la vivienda ante un notario para que, de esta forma, conste jurídicamente la existencia de la propiedad.

Esta escritura constituye, además, un requisito imprescindible para su inscripción en el Registro de Propiedad.

¿Qué es la escritura de declaración de obra nueva?

La escritura de declaración de obra nueva es un documento notarial en el que se consta públicamente la construcción de un nuevo edificio, en una parcela determinada, o la ampliación de una edificación ya construida.

Esta escritura se puede realizar incluso antes de que la edificación esté terminada, sobre todo cuando el promotor busca financiación, ya que, en ciertas ocasiones, las entidades bancarias piden la escritura de obra nueva como un requisito indispensable para determinar si otorgan o no la financiación para la obra.

La finalidad de esta documentación es inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad y, en caso de que sea necesario, constituir el derecho de superficie.

Tipos de declaración de obra nueva

Existen tres tipos de declaración:

1. Declaración de obra nueva en construcción.
2. Declaración de obra nueva terminada.
3. Declaración de obra nueva antigua.

Al tratarse de un proceso administrativo, es necesario contar con una serie de requisitos para poder llevar a cabo la realización de cualquiera de las declaraciones de obra nueva.

Escritura de declaración de obra nueva en construcción

En los casos en los que la edificación aún no está terminada, es posible que el banco solicite la escritura de declaración de obra nueva en construcción. Para ello, se ha exigir al vendedor que facilite los siguientes documentos:

• Acto de conformidad o licencia de obra. Es necesario disponer de una autorización administrativa, es decir, una licencia otorgada por el Ayuntamiento que corresponda. Es importante que se reflejen todos los datos que permitan identificar el lugar donde se edificará la finca.
• Certificación redactada por un técnico en la cual se acredite que la obra en construcción se ajusta a la descripción de la misma.
• Acta de fin de obra. Se firma al finalizar la obra y constituye la escritura de declaración de obra terminada. Para este trámite se solicitan los mismos requisitos, con excepción de la licencia administrativa que ya está reflejada en la declaración de obra en obra antigua.

Este trámite no es obligatorio, solo es necesario en el caso de solicitar una hipoteca y el banco lo exija, entre otros requisitos.

Escritura de declaración de obra nueva terminada

Una vez que la obra ya esté terminada, en cumplimiento de todos los requisitos legales previos, conforme a lo establecido por la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), se debe contar con:

• Licencia de obras.
• Certificación expedida por un técnico competente (arquitecto, ingeniero, entre otros) que acredite que la obra es acorde al proyecto.
• Licencia de primera ocupación o comunicación previa, según la legislación de la comunidad.
• Certificado de eficiencia energética.
• Cédula de habitabilidad.
• Seguro decenal para edificios, en el caso de viviendas que no sean de autopromoción.
• Coordenadas georreferenciadas del edificio.
• Libro del edificio, que se depositará en el Registro de la Propiedad.
• Documentación de las juntas recientes.
• Certificado de deudas con la comunidad de propietarios.
• Último recibo de pago del IBI.

La Ley Hipotecaria, por su parte, exige los siguientes requisitos:

• Que el Libro del Edificio esté presentado en el Registro de la Propiedad.
• Que consten las coordenadas de referenciación geográfica para conocer la porción de suelo que ocupa el edificio.

La declaración de obra nueva terminada es un trámite indispensable al momento de vender o alquilar la propiedad. También resultan necesarias para el contrato de los suministros.

Escritura de declaración de obra nueva antigua

Conocida también como declaración de obra nueva por antigüedad, consiste en la declaración de una antigua construcción o edificación que no ha sido declarada o cuya declaración no ha sido correcta. Pueden darse dos casos distintos:

• Edificaciones antiguas, las cuales se han edificado mucho antes del planteamiento en vigor, o en las que se ha extraviado la documentación correspondiente a la licencia de obras.
• Edificaciones construidas ilegalmente en las que ha prescrito la legalidad urbanística. Por lo general, reciben el nombre de edificaciones “fuera de ordenación”. No obstante, para que sean declaradas de esta manera, deben tener escritura y estar inscrita en el registro.

Para su inscripción en el Registro de la Propiedad, se necesitan los siguientes documentos:

• Certificación expedida por el Ayuntamiento o por un técnico competente.
• Acta notarial descriptiva de la finca o una certificación catastral, descriptiva y gráfica.

¿Cuál es el costo de una escritura de obra nueva?

La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) dispone de una calculadora en su web para que los ciudadanos puedan hacer una estimación aproximada del importe de los gastos de notaría y registro.

El costo de una escritura de obra nueva varía según la comunidad autónoma, al igual que los honorarios notariales, la cual dependerá de la notaría en la cual se lleven a cabo los trámites. Por lo general, la variación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, oscila entre un 1,5% y un 3% del valor de tasación o del coste del inmueble.

Los costos también van a depender de si se trata de vivienda habitual o no, en el caso de autopromoción.

¿La escritura de declaración de obra nueva es un trámite obligatorio?

En los casos en que el propietario del terreno y de la edificación es un particular que le dará un uso personal al inmueble, la escritura no es obligatoria, pero sí es necesaria para contratar suministros como la luz o el agua, por lo cual se ha de realizar de igual manera.

Incluso si la obra es de un particular y este va a solicitar un préstamo hipotecario o se planea alquilar o vender la edificación construida, la escritura de obra nueva es un requisito obligatorio.

En lo que respecta a los constructores y promotores que van a financiar la construcción a través de entidades bancarias o que van a comercializar con la misma, este acto sí es obligatorio.