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Contacta con nosotros¿Qué es el expediente de dominio de mayor cabida?
Con el nombre de expediente de dominio de mayor cabida es como se conocía antes el expediente de dominio para rectificar la descripción, superficie o linderos de una finca registral.
Se trata de un procedimiento de jurisdicción voluntaria que se tramita ante notario, y que tiene por objeto rectificar un dato erróneo de superficie que afecte a una finca ya inscrita en el Registro de la Propiedad, y siempre que la superficie que se alega esté comprendida dentro del perímetro inscrito.
Este procedimiento, por tanto, es el adecuado para rectificar la superficie de una finca tanto por aumento como por reducción de la superficie inscrita.
¿Dónde se regula el expediente de dominio para la rectificación de la descripción, superficie o linderos?
El expediente para la rectificación de la descripción, superficie y linderos de una finca inscrita está regulado en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, el cual recoge las especificidades que deben tenerse en cuenta al aplicar el procedimiento general del expediente de dominio previsto en el artículo 203.
¿En qué casos no procede el expediente de dominio de mayor cabida?
Existen algunos casos en los que, por diferentes motivos, no es posible aplicar el expediente para la rectificación de la descripción, superficie o linderos de una finca registral como procedimiento para variar los datos de superficie que figuran en la inscripción.
Modificación del título de dominio
No es posible instar este procedimiento en los siguientes casos:
- Para rectificar la descripción de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal.
- Para rectificar las descripción de fincas resultantes de un expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde.
Ambos casos se resuelven rectificando el título original o tramitando el procedimiento administrativo correspondiente.
Encubrimiento de un negocio
Se suspenderá la inscripción solicitada cuando el registrador, tras las oportunas comprobaciones, sospeche fundadamente que el expediente de rectificación de la descripción registral en realidad está encubriendo un negocio traslativo de dominio o una operación de modificación de entidad hipotecaria.
Es decir, no se puede emplear este expediente para añadir superficie a una finca inscrita como resultado de haber adquirido una finca colindante total o parcialmente, ni para reducir superficie por haber enajenado una parte.
Diferencias de cabida poco relevantes
Tampoco será necesario tramitar este expediente para hacer constar un exceso de cabida en los siguientes casos:
- Cuando las diferencias de cabida sean inferiores o iguales al 10 % de la superficie inscrita. Será suficiente con aportar la certificación literal y gráfica del catastro, siempre que exista plena coincidencia entre la finca inscrita y la que figura en la certificación.
- Cuando la diferencia de superficie no exceda del 5 % de la superficie inscrita, que se podrá rectificar por una simple manifestación de los interesados, sin necesidad de aportar una certificación catastral.
En ambos casos, el registrador deberá comprobar previamente los datos y no tener dudas sobre la realidad de la modificación.
Modificación de datos menores
No será necesario tampoco instar este expediente cuando la rectificación de la descripción de la finca consista en:
- La alteración de su calificación o clasificación, destino, o características físicas distintas de la superficie o los linderos.
- Los datos que permitan localizar o identificar adecuadamente la finca, como el nombre por el que es conocida o el número o denominación de la calle, lugar o sitio donde se encuentre.
En todos los casos, se podrá realizar la rectificación directamente, siempre que la modificación se acredite en la forma que se determine reglamentariamente.
¿Cuál es la finalidad del expediente de dominio de mayor cabida?
Como se deduce de todo lo anterior, la finalidad del expediente es corregir discrepancias entre la realidad física y jurídica extrarregistral y los datos que figuran en el Registro de la Propiedad, empleando uno de los procedimientos válidos para ello que establece el artículo 198 de la Ley Hipotecaria.
Concretamente, el expediente pretende rectificar un dato relativo a la descripción de la finca relacionado con la superficie, bien porque se haya puesto de manifiesto una superficie real mayor a la inscrita, bien por haberse constatado una superficie menor.
¿En qué consiste el procedimiento del expediente de dominio de mayor cabida?
El procedimiento aplicable será el que establece el artículo 203 de la Ley Hipotecaria en general para los expedientes de dominio, pero con las especificidades contempladas en el artículo 201, por las que se dejan de aplicar algunas previsiones relativas al expediente de dominio para inmatricular fincas que no tienen sentido en el expediente de dominio de mayor cabida.
El procedimiento se tramita ante notario, como un acto de jurisdicción voluntaria desjudicializado en virtud de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria.
Podrá presentar la solicitud tanto el titular registral de la totalidad de la finca como el de una cuota indivisa del dominio o de cualquier derecho real, y deberá aportar la descripción registral de la finca y su descripción actualizada, asegurando que las diferencias se deben únicamente a errores descriptivos del Registro.
Una vez presentada la solicitud con los documentos preceptivos, el notario levantará acta incorporando la documentación aportada, y remitirá copia al registrador para que practique una anotación preventiva y emita una certificación acreditativa de la superficie de la finca que figura inscrita.
El registrador, una vez comprobados los datos, y siempre que no tenga dudas fundadas de que el expediente pretende un resultado no permitido (como la inscripción encubierta del resultado de un negocio traslativo), emitirá la certificación.
En caso contrario, la denegará, notificándolo al notario, que archivará el expediente y denegará la solicitud.
Si el registrador emite la certificación, la remitirá al notario para que la una al expediente, y este notificará la pretensión de rectificación de cabida a los interesados que puedan verse afectados por el procedimiento, que podrán oponerse y proponer las pruebas pertinentes en el plazo de un mes.
Para la notificación a los interesados, el notario también deberá publicar un edicto con los datos del expediente.
Si existe oposición, el notario denegará la solicitud de expediente y archivará las actuaciones, de modo que el solicitante tendrá que acudir al procedimiento adecuado para inscribir la superficie de que se trate, pudiendo acudir a la vía judicial si existe alguna controversia sobre la titularidad de la finca o los derechos sobre la misma.
Si no existe oposición, el notario levantará acta aprobando la solicitud y remitirá copia al registrador, para que practique la rectificación.
¿Qué documentos se deben presentar?
En cuanto a los documentos que hay que presentar para tramitar el expediente de rectificación de descripción, superficie y linderos de una finca inscrita, el solicitante deberá aportar, además de la descripción real de la finca y de la que consta en la inscripción registral, los siguientes:
- La identificación de todos los titulares de la finca y de los titulares de derechos sobre la misma, indicando en todos los casos los domicilios y los de los titulares de las fincas colindantes.
- La certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca.
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